对我国房地产市场价格的影响因素的分析

郭一娜

【摘要】近年来，随着中国经济快速发展，人民收入水平不断提高，对高质量住房的需求也逐年增大。中国房地产市场持续升温，过快增长的房价成为社会讨论热点。研究房价影响因素，对于提高居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续健康发展具有重要意义。

【关键词】房价 因子分析 方差贡献率 因子得分

本文以中国十五个大中城市为研究对象，选取影响房地产市场的重要指标，利用统计软件SPSSl8.0对原始数据进行因子分析，筛选出四个代表性指标：F1经济因子，F2房地产因子，F3交通环境因子，F4预期因子，并通过计算因子得分，分析影响中国各地区房地产价格的重要因素，并提出相关建议和措施。

一、我国目前房地产市场状况

（一）我国房地产行业近年的发展

1999年至今，我国的房地产业经过改革进入商品化住房阶段。从1999年开始，城市的住房发生了巨大的变化，老百姓的购房积极性迅速提高，由于房屋的新建速度难以满足人们迅速增长的巨大需求，再加上人为的炒作，住房几个迅速攀升，尤其是2009年后房价的飞跃式增长，高价房越来越给老百姓带来了巨大的经济负担，甚至造成了一家倾其三代人也只能够满足首付，还要背负几十年的银行贷款才能卖一套住房的局面，以致于出现了“地王”“房奴”这些新名词，以上种种现象严重影响居民的正常生活和国民经济的健康发展。

（二）房地产的开发投资规模呈现加大趋势

土地市场与销售市场的有效供给共同进步，关键来源于房地产产业的搭建和挂钩，没有房地产业开发商的待开发，自然也就谈不上销售市场的运营。据部分可靠数据表明，房地产开发投资已经纳入固定资产投资的非常关键的组成模块，而且占据的空间及地位逐渐扩大，时刻影响和推动着国家经济的发展脉络。从2000年至今，若将国内房地产开发投资总额统计起来与固定投资总额进行对比的话，惊奇地发现，房地产开发投资提升速度明显高于固定资产投资增长速度，且占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。

（三）房地产与资本市场的关系更加紧密

我国房地产已经有十几年的发展历程，历经过营销时代与产品时代，如今正向资本经营时代跨越，尤其是中国房地产已有十多年的发展历程，表现出资本经营模式最为突出。房地产属于资本密集型产业，是我国国民经济发展的支柱性产业，资本化的演变趋势和程度已经作为衡量房地产产业成熟的主要标准。以往十多年，因为我国对于房地产金融的管理及规划政策尚未完善和成熟，加之房地产行业运营的特殊性，造成大部分房地产开发商市场处于资金周转困难的情况。从另一角度分析，许多金融行业很难融入到房地产行列之中，出现了房地产市场路线与资本行业相脱节，然而银行作为房地产融资渠道的组成部分，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前这种资本市场与中国房地产市场紧密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。

二、影响房地产市场的指标体系的构建

房地产价格主要是由房屋建造情况，销售情况和当地人均生产总值以及居民收入支出的相关情况所决定的。本文遵循着体系综合性、指标可得性原则，选取11个指标，见表1：

三、中国15个城市的房价状况的分析

文章采用因子分析方法研究房地产市场价格的影响因素，在东部、中部、西部各选取五个代表性城市作为样本进行分析。东部：北京、上海、南京、杭州、广州；中部：合肥、南昌、郑州、武汉、长沙；西部：重庆、成都、昆明、西安、兰州。

（一）房地产市场价格影响因素的因子分析

（1）數据选取。

资料来源：由《中国统计年鉴2014》、各城市统计公报数据整理得到。

（2）KMO和Bartlett检验。利用SPSS将数据进行检验。检验结果KMO取值为0.551，大于0.5的标准，Barelett检验中显著概率为0。说明各变量间相关程度无太大差异，相关矩阵间有公共因子存在，适合做因子分析。

（3）计算因子载荷矩阵与特征值以及方差贡献率。采用SPSS计算公共因子的特征值和方差贡献率，由大到小排序，输出结果有4个公共因子特征值大于l，贡献率分别为35.207%，30.215%，16.016%，11.056%。累计达到92.495%。

（4）建立旋转成分矩阵。采用方差最大法，对因子载荷矩阵实行正交旋转，得到较理想的因子载荷矩阵。

（三）对我国房价影响因素的解析

（1）因子命名。由表4可知，变量X5、X7、X8、X11对第一主因子影响很大。其中，人均地区生产总值反映了地区经济发展水平，城镇居民人均家庭收入决定了居民购房能力，第三产业占比反映了服务业的发展程度，对于拉升地区经济有重要作用。

变量X1、X2、X3对第二主因子的影响较大，说明第二主因子主要由房地产开发投资完成额、施工房屋建筑面积、房屋销售面积构成。这三个因子反映了房地产市场投资、销售等情况，因此定义为房地产市场因子。

第三因子在人均道路面积、人均绿地面积上有较高载荷，反映了交通和环境方面的因素，定义为交通环境因子。

第四主因子由房价增长率单独构成，由于房价增长率可以作为人们对未来房价走势的预期，因此定义为预期因子。

通过提取这4个因子可以基本反映全部指标的信息，所以决定用4个新变量来代替原来的11个变量。

（2）计算因子得分。

根据表2及方差贡献率值可计算各公共因子的得分，得分可以反映受此因子影响的程度。计算各地区的综合得分：F=（35.207×F1+30.215×F2+16.016×F3+11.056×F4）/92.495

四、结论

（一）城市化加速造成住房需求的旺盛

地区的城市化进程、城市人口数量，在客观上决定了对房屋需要的规模。从表6可以看出，东部地区城市的经济因子得分相对较高，说明在东部经济基本面的因素是抬高房价的重要原因。中国东部沿海地区经济相对发达，城市化进程高，家庭小型化和分散化的速度快，使得对房屋需要的增加也较快。上海、广州等地区吸引大量外来打工人口，不管是购房还是租房，都会在一定程度上形成对住房供给的压力；北京、南京作为中国重点教育基地，每年大量高校毕业生在当地就业，也成为住房的急切需求者。另外，很多具有隐性收入的人将在北京、上海、广州这样一些经济发达的城市购房，作为一种身份的象征，从而哄抬了房价。

（二）政策执行不力以及投资渠道缺乏阻碍宏观调控实施

中国许多地区房地产投资在总投资中占相当大比重，如上海就保持在40%左右，浙江、广东等也超过30%。由于房地产税收收入和土地出让收入是地方财力的重要支撑，地方政府为追求政绩，当然不希望房价下降。因此助长了官员抵制和化解调控政策的心态，为部分开发商违规行为开绿灯，推动房价上涨。另外，中国股市发展不成熟，银行利率偏低。商品房投资作为风险相对较小、不用太多专业技术的投资渠道受到投资者的青睐。在2003年以前，深圳、上海、北京是中闺房产行业最兴盛的城市。而自2003年以来，由于以上城市的可居住资源减少和相关政策出台，使房产行业的经营地有所转变，重庆就成为中国几个新星的房地产地之一。

（三）居民消费观念转变导致房地产需求的增加

近几年居民的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房、一步到位的思想也逐步改变，这在一定程度上也刺激了房地产业的发展。人民生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购买大一些。居住环境舒适一些的房屋。比起中国一线城市可居住资源减少（如表3所示），南京、杭州、合肥、成都在第三主因子上的得分较高，这些文化特色鲜明、人居环境优越的二线城市正吸引着越来越多的投资者。