营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

王进军

摘要：从税制改革的初衷而言，其在于消除过去的重复征税问题，进而销项税减去进项税而降低企业的纳税负担。房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽最大可能获得制度红利。具体的税收筹划对策可从：房产企业管理层应牵头学习营改增政策、切实升级现行的原材料采购供应链系统、聚焦项目施工成本分摊减低增值税额度、房地产企业内部营造规范会计凭证文化等四个方面来构建。

关键词：营改增；房地产企业；影响；对策

2016年5月1日随着“营改增”税收新政的全面推行，其对房地产企业的税收筹划工作也逐渐产生的影响。从税制改革的初衷而言，其在于消除过去的重复征税问题，进而销项税减去进项税而降低企业的纳税负担。那么税制新政是否在房地产企业中产生了制度红利了呢。通过调研发现，受到我国房地产市场供需模式的决定，税制新政所产生的税制红利还未显现。而且，在短期内也看不出是否有明显的改观。因此在这样的背景下，房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽可能大的获得制度红利。梳理现阶段的相关文献发现，不少作者在论及房地产企业纳税问题时，容易陷入到形而上学的泥淖中去。事实上，随着营改增新政的推广，我们需要在供应链系统中来审视新政对房地产企业的纳税影响。

一、营改增对房地产企业税收的影响

结合当前供应链系统的运营现状，可以从以下三个方面来认识影响：

（一）原材料供应商所带来的影响

以商品房开发为例，在房地产项目开发中存在着层层外包的做法，且在现有的原材料供应体系中，房地产企业习惯于从中小原材料供应商手中购置材料，这样能通过长期合作而降低房地产企业的原材料购置成本。但这些中小原材料供应商却很少有年销售额达到500万以上，从而他们作为小规模纳税人无法为房地产企业开具增值税发票。这就导致了，房地产企业难以通过抵扣增值税而获得税改红利。再者，房地产企业在项目施工中需要雇佣大量的农民工，但这些民工也往往作为自由人而存在，所以也无法通过开具增值税发票而给予扣除。

（二）税率比例结构所带来的影响

营改增税制改革的确在数据上能够给予房地产企业红利，如过去房地产企业的营业税率为5%，那么企业年收益若是按800万元（成本为300万）来计算，企业将缴纳营业税40万。在营改增制度下，企业按照销项税率11%和进项税率17%来计算，则新政下的纳税额为35.4。从中不难看出，房地产企业与过去比较而获得制度红利大小，直接取决于销项税和进项税的税率结构。然而，在当前税制新政仍处于不断完善之中的情形下，营改增对房地产企业所带来的实惠仍不显著。

（三）房产企业短视所带来的影响

我国房地产企业整体质量呈现出良莠不齐的局面，特别在当前税制新政还未对企业带来实质性好处的时候，不少企业仍习惯于传统的采购模式，即与长期合作的中小供应商合作。即使在与具有一般纳税人资格的供应商合作时，供应商也会以折扣价来换取不开增值税发票的请求，对此不少房地产企业因短视而允许，从而自然降低了企业的抵扣额度。

二、对税收影响的辩证认识

作为资本人格化的代表——房地产企业的管理者而言，在他们身上反映出了显著的逐利性特质。因此，上文所提到的诸多负面影响，并不能单纯理解为房地产企业管理者缺乏某种意识。事实上，这也和我国房地产的业态息息相关。为此，以下从三个方面辩证来认识税改对企业税收的影响。

（一）营改增税制改革的舆论宣传方面

我国房地产企业经历了长达10多年的高速发展期，这一发展期也同时伴随着我国城镇化进程的飞速发展。这就在很大程度上决定了房地产企业管理者的行为偏好，即以项目为驱动、以拿地为主线的竞争力构建模式。从而，较为忽略对税制改革的关注。可见，营改增税制改革的舆论宣传还未深入到房地产企业之中

（二）房地产企业生存环境的业态方面

房地产企业属于资本密型性和劳动密集型并存的企业类型，这就决定了企业在项目建设中需要大量的劳动力资源。而在我国农村劳动力大量转移的过程中，这群人中的绝大部分进入到了房地产行业寻找工作机会。由此，在农民工行为偏好和经济角色的多重影响下，导致了房地产企业生存环境现状难以充分获得税制改革的红利。

（三）物资供应链系统短板的现状方面

房地产产业的行业关联度极强，而且诸多房地产企业管理者都需要直面裙带关系的影响。这就在一定程度决定了，房地产企业管理者暂时无法调整原材料采购供应链系统。而且，诸多民营房地产企业主因固有的短视和小农思维，仍然习惯于以社会关系维护为理由，而主动放弃上游供应商开具增值税发票的权利。

三、房地产企业税收筹划对策

根据以上所述，房地产企业在税收筹划中的对策可从以下四个方面来构建：

（一）房产企业管理层应牵头学习营改增政策

在目前的房地产调控背景下，以及在房地产市场供需关系下，房地产企业都需要强化成本控制力度。而充分获取营改增税制改革所带来的红利，则是当务之急。为此，企业管理层应牵头邀请高校或第三方专业机构的专家，前来企业为财务部门、采购部门、人力资源管理部门的相关人员详细讲解营改增政策。并在讲解过程中，应突出如何最大化的获取税制改革红利。只有这样，才能提升财务人员主动完善税制筹划的意愿，也才能增进其他部门人员的岗位规范意识。

（二）切实升级现行的原材料采购供应链系统

房地产企业在规范增值税发票开具的要求下，首先就需要升级现行的原材料采购供应链系统。其中，积极寻求与具有一般纳税人资质的供应撒保持长期合作关系，则成为了升级的重点。这里需要指出，在二三线城市中的本土房地产企业，往往与中小原材料供应商存在着千丝万缕的联系，进而在升级供应链系统的过程中，可以考虑与之形成纵向合并，进而将采购成本内部化，以及会计凭证规范化。

（三）聚焦项目施工成本分摊减低增值税额度

前面已经指出，营改增税制改革的初衷在于规制重复增税现象，并切实降低企业的税负压力。事实上，我国企业的税负压力依然较大，这也是制约房地产企业走出目前经营低谷的主要障碍。为此，在“销项税一进项税”的内在逻辑下，可以考虑将项目施工成本分摊到每期的成本构成之中，这样就能在整体上控制每期的纳税额度，也有助于房地产企业对资金周转的监管。另外，应严格控制企业经营管理中的非价值创造环节的成本。

（四）房地产企业内部营造规范会计凭证文化

显而易见，房地产企业的税收筹划工作不能单纯交由财务部门来开展，而需要在各业务部门的配合下综合展开。因此，在营改增全面推广的背景下，房地产内部还应营造出规范会计凭证的文化，并重点落实采购部门、人力资源管理部门负责人的主体责任。从而倒逼这些业务部门能在日常经济活动中，主动规制人情关、利益驱使等不良现象。

四、展望

为了使房地产企业获得更大的营改增红利，未来还应加大保障房项目的建设力度。保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括：各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。目前诸多同行在涉及房地产业的发展问题时，往往较为谨慎。笔者认为，一味的从社会道德、民生领域来打压楼市是不可取的。毕竟，房地产业作为带动诸多其它产业发展的驱动力本质无法改变。同时，城市化进程对房地产业的依赖也不会在短期内消失。因此，房地产企业的战略归化，应在成本控制上下工夫。从而，规避现有金融歧视政策的干扰。

综上所述，以上便是笔者对文章主题的讨论。

五、结语

2016年5月1日随着“营改增”税收新政的全面推行，其对房地产企业的税收筹划工作也逐渐产生的影响。本文认为，房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽可能大的获得制度红利。通过讨论，房地产企业具体的税收筹划对策包括：房产企业管理层应牵头学习营改增政策、切实升級现行的原材料采购供应链系统、聚焦项目施工成本分摊减低增值税额度、房地产企业内部营造规范会计凭证文化等四个方面。