“拐点”来了吗

刘正

以“3·17北京新政”为标志的本轮房地产调控，“限购”“限贷”“限价”“限售”并用，调控力度空前加强，行政色彩越发浓烈，效果也立竿见影。

据统计，4月北京二手房住宅共完成网签16902套，环比减少35%，同比减少36%。在成交量下滑的同时，二手住宅成交均价也有所下调。4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平方米，环比下降了6.8%，个别楼盘降价幅度超过了10%。北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，其中顺义区、房山区和大兴区三个区域成交均價跌幅最大，顺义区均价跌幅达19.34%。

正是基于北京等城市的如此表现，类似“楼市拐点已现”“房地产市场进入下半场”的论断开始在舆论中沸腾，楼市仿佛将真的进入一个新的时代。

但与此同时，一种截然相反的市场表现也颇具声势。比如，南京已经出台的房地产市场调控政策同样十分严厉，但近日南京有些楼盘开盘，仅是购买住房的排队号就炒到了几十万元一个。郑州也出现了裹着被子连夜排队买房的现象。调控重压之下，房地产企业的拿地热情却依旧不减，相关数据显示，4月，保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等品牌房企拿地金额均在100亿元以上，其中，碧桂园已连续5个月拿地金额过百亿，中海也已连续2个月拿地过百亿。

这样的市场表现说明，市场上仍有相当大的力量并不认同“拐点论”，他们对后市的预期依然乐观。

不同的市场表现，对市场走向的不同认识，一方面反映了楼市的分化更加明显，各地市场表现并不相同。另一方面反映了人们对未来市场的不同预期，特别是对本轮调控效果的不同判断。

“拐点论”表明，此轮调控将从根本上颠覆这些年中国房地产市场的发展逻辑，调控将一举扭转此前多年市场的偏差，市场将从此走向一个全新的时代。

非“拐点论”则认为，此轮调控将同以往历次的调控一样，短期内虽然反响强烈，但却并不会从根本上改变中国房地产市场的生存环境。一段时间过后，尤其是当相关经济环境发生较大变化时，政府很可能会再一次向相反方向调控房地产市场，市场将重新回到我们熟悉的那个模样。

记得在前些年，房地产市场刚刚开始调控时，我在与业内资深大牌专家和高层实务人士座谈时，没有人怀疑调控的成效，“拐点论”、“市场将由此换个活法”的认识是高度共识。但是在经历了这么多年、这么多次的调控后，非“拐点论”、非“逆转论”已成为相当主流的认识。这一是因为调控并未从根本上解决土地财政等深层次问题；二是因为调控过后市场将固态复萌甚至变本加厉就是这些年的发展现实。

由此我们认为，“拐点”终会到来。但是不是现在，则很难确定。