加大三四线城镇房地产去库存力度——专访全国政协委员、民建中央常委、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长、林达集团董事局主席李晓林

本刊记者/高海宾

加大三四线城镇房地产去库存力度
——专访全国政协委员、民建中央常委、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长、林达集团董事局主席李晓林

本刊记者/高海宾

李晓林（右）接受本刊记者采访

今年的全国两会上，全国政协委员、民建中央常委、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长、林达集团董事局主席李晓林提交了《关于在三四线城镇房地产市场中分散杠杆风险加大去库存力度的建议》的提案，提案为破解三四线城镇楼市去库存难题提出了建议。

去库存不能因噎废食

中共中央和国务院作出的去库存稳增长战略决策实施以来，全国经济正在发生积极的变化。经过2015年末至2016年的艰苦努力，房地产去库存在多地取得了较大成绩，为GDP保持在6.7%的增长率作出了贡献。

李晓林认为，取得成绩的同时，暴露出的问题也不可小觑。最突出的是少数一二线城市出现了矫枉过正的现象，在楼市库存快速消化的同时，出现了超乎预期的房价暴涨；而大多数三四线以下城镇的库存消化至今仍极为缓慢，房价也萎靡低回。不同地区去库存形势和房价走势原因较为多元且复杂，有待各方继续深入研判把控。

李晓林介绍，春节过后，一些此前曾经暴涨的一二线城市房价和市场出现一些快速降温现象和上下两难状态，对宏观经济的影响正在显现前夜，如何趋利避害是一个重要课题。他说，当前的迫切任务是，不能因为少数一二线城市一时间产生的偏差而从根本上动摇干扰了中央政府去库存的决策信心，更不能因噎废食，放松在全国各地大力去库存的攻坚努力，否则2017年的整体经济难以稳健。

李晓林认为，三四线城镇的地方政府债务、财政收支困难，与当地房地产业开发建设及其销售进度直接相关，而开发商杠杆率偏大则是深层原因之首。表面上看是开发商捆绑建筑商、建材商加杠杆拿地开发，风险主要由开发商承担，实际上却是当地政府和金融机构的安全运行很可能受到风险传导性威胁，一损俱损。

风险分散化取得三赢结果

基于以上因素，李晓林建议，应改变思路，着力将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人和银行与开发商分担，使几近停滞的现金流激活，从而取得三赢的好结果。

李晓林建议的具体措施是：加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以最低不低于5%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金，通过加快开发商的解困步伐从而使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。这种杠杆主体转移分散风险是一举多赢之策。

另外，从精算级别分析，三四线库存大的城镇房价大多在每平方米数千元级别，基本上不存在泡沫，与一二线城市相比，新增风险甚至可以忽略不虑。

为保证这一举措不会走样异化，要制定完善一套以所购房产本身为主，以政策配套优惠条件为辅的抵押质押风控机制。