城市“街区制”小区推行过程中存在的问题与对策分析

谢思林+迟恩涛+谭翰铭+詹贺

[摘 要]随着国家“街区制”的推行，桂林这座文化名城将受到不小的冲击，小区的打开势在必行。在这一过程中，面临诸如法律、人身财产安全、环境、交通等热点问题，文章从这些角度切入，通过对桂林市众多小区进行分类，选出具有代表性的小区进行调研分析，结合已有示范性街区制小区的经验，得出这些问题在小区开放过程中的初步解决方案和可行性分析，为该政策的推行提出有价值的参考。

[关键词]街区制；智能管理系统；解决对策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.15.086

1 問题的提出

2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和党委大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。这一政策出台后，在社会上引起了热议。虽然“小区街区制”的推行能够解决城市道路拥挤、交通堵塞，方便人们出行等问题，但其在实行的过程中，也将面临着法律、环境、交通、人身财产安全等层出不穷的问题，所以对于这一政策的实行可行性的研究具有一定必要性。

2 问题背景

桂林作为一座旅游名城，城市人口已经达到极其密集的程度，加之桂林的楼层限高，城市格局很密集，一个个封闭小区和公园成为了小区“障碍物”，严重阻碍了交通的流畅性。小区街区制的实行过程中，已有封闭小区的打开过程如何从全局出发，采用何种途径与方法来解决法律、环境等各种问题、便成为研究小区街区制在桂林地区实行可行性的初衷。此外，桂林虽然是一个旅游城市，但同样这里还是一个有着相当久远历史的古城，在开放中同样也存在着许多利害冲突。

3 存在的问题与解决策略

3.1 法律问题与解决对策

根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在封闭小区逐步打开的过程中，意味着小区内部资源的公开化、公共化，那么当初在购房合同中所属业主的权益如何得到体现？小区内部公共资源在公开化、公共化之后岂不是由小区业主为他人埋单？业主的权益都将在小区开放时首当其冲。

根据现有的《物权法》《城乡规划法》《土地管理法》和《物业管理条例》等规定，小区内部道路等公共资源属小区业主所共有，由小区业主在购房时签订相应合同并支付相关费用，这些已有的法律法规对小区内部道路等所属业主的公共资源已有了明确的规定，那么在小区开放的过程中就应该综合考虑业主的权益，在开放过程中所涉及的法律问题必须公开、公正，保障业主的知情权，做到民主。在整个政策的执行过程中应当有具体的规划方案以及相应的补偿措施，尽量做到让业主们都参与到政策的整个实行过程，让他们能够实施自己的知情权和监督权。

根据我国法律规定，城市的规划和改革属于地方重大行政决策，要经过公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论五步法定程序[1]，每一步程序的执行必须严丝合缝，保证业主能够充分参与其中。对于一些处于城市中心地段的小区，在城市建设和城市格局的改善方面具有重要意义的，政府可以采取合法的手段收回土地的使用权，对小区内部业主造成的损失加以补偿，至于具体的补偿措施的方案最好是能够与业主协商，最大化地让小区业主主动支持政策的推行。此外，政府可以收集业主意见，综合考虑小区开放前后的综合效益，通过合法的程序修订或者重新制定相应法律法规来支撑该项政策的推行，最后，在改革的过程中要讲究方式、方法，让小区业主能够直接了解到小区开放后自己所取得的便捷，让他们能够对政府的每一项政策了然于胸，这样才能保证改革的效果。

3.2 小区居民人身财产安全问题与解决对策

传统形式下的封闭式小区在围墙、保安、监控等手段的保证下，在天时、地利、人和三个方面设置了防线，满足了业主们的安全需要，如果一旦开放了小区，小区内的人流将会大幅增加，犹如一个开放式的公园，在这个鱼龙混杂的社会，难免会有不法分子乘虚而入，对小区居民的人身财产安全构成威胁，此外，小区开放后，大幅增加的车流量也会对小区内老人、小孩的出行安全构成威胁。一旦小区打开后，各种安全问题层出不穷，势必会引起社会不安，人心惶惶，那么该项政策的实行必将受到巨大的阻力。

为了得到关于安全问题的解决方案，对广东省中山市示范性街区制小区“汉基花园”进行相关研究，该小区是属于“上封下开”的形式，也就是小区居民居住的地方从二楼开始，一层都是商铺并且与主干道相连，这似乎与传统小区模式存在较大差异，但该小区每半个小时就会有警察的巡逻车经过，小区的各个出口都配备了电子监控设备，每层楼栋的入口都有电子防盗门，居民需要通过刷卡进入。小区保安表示，进出小区的人员和车辆都要刷卡，外来人员必须做好登记才能进入，小区开放后，应在原有的基础上增强警力配备，完善智能管理系统，包括基本安防系统，视频监控系统、出入人员管理系统、车辆管理系统和安防报警系统。

随着科学技术的发展与进步，信息技术已经迈入了一个全新的领域，信息技术也一步步走进人民的生活，从很大程度上保障了城市居民的生活质量和生活环境的安全。从某个程度上来说，城市居民的生活已经离不开信息技术，而将信息技术应用于街区制实行过程以保障人民的人身财产安全具有重要意义。智能安防应具备防盗报警系统、视频监控报警系统、出入口控制报警系统、保安人员巡更报警系统、GPS车辆报警管理系统和110报警联网传输系统等。[2]由此可见，开放街区的安防系统会越来越完善、智能化，会越来越安全，充分保障小区和居民的安全。

3.3 小区环境问题

小区开放后，增加的人流和车流无疑将会对小区内部造成空气污染和噪声污染。首先使用分贝仪在小区内部和外部进行噪声的测量，并对开放后将会在小区内增加的噪声进行预测，针对小区内居住的主要人群，分析增加的噪声对他们造成的影响，评估出一个合理的噪声值，满足小区居民的需求；此外，针对空气污染问题，可以使用之前收集的车流量、车类型数据，并根据行车速度和车辆排放等数据进行计算。

车尾气中所含污染物的多少与汽车行驶条件关系很大：汽车在空挡时THC和CO浓度最高；低速时THC和CO浓度较高；高速时NOx浓度较高，THC和CO浓度较低。由于汽车在进出停车场时一般是低速行驶，因此，THC和CO排放量较大，需进行合理限速来减少对小区环境的影响。[3]

3.4 交通问题

在一些处于交通繁忙地段的小区开放后，难免会有更多的车辆图一时通行的便捷，纷纷涌入小区内部道路，由于小区内部道路宽度有限，将不可避免地在小区内部造成车辆拥堵，对于小区内部居民的交通出行反而是一种困扰。针对这一问题，可以结合处理环境的方法，控制进出车辆的数量、类型和进出时段，统计该小区内部和外部道路的车流量，分析不同时段在该片区的车辆通行需求，合理地选择小区道路开放时间。了解小区内外通行车辆的主要类型，分析造成车辆拥堵交通休克的主要车辆类型，有选择性地允许不同车辆进出小区。统计该小区周边道路分布情况，并利用公式“车流量/道路长度”计算出小区内外道路使用情况，分析小区开放前后对主干道道路压力的减缓情况。

4 结 论

封闭小区的开放不是盲目而为之，需三思而后行，争取将性价比达到最大，向着最有利于城市发展的方向而为之。在整个“街区制”在桂林实行的过程中应该因地制宜，要充分认识桂林作为历史文化名城的独特价值和特点。在城市建设中要遵循显山露水的原则，不与自然环境争抢，要融入自然、顺应自然，要以山水格局为主体来建设城市，而不是以城市格局为主体来做山水；要加强对历史文化街区的保护，要处理好文化遗产保护与旅游发展、城市发展的关系，那么，“街区制”在桂林地区的实行是可行的。

参考文献：

[1]邱霈恩.依法决策是依法行政的起点[J].中国党政干部论坛，2015（5）：38-40.

[2]冯海燕.智能化安防技术的发展前景[J].安防科技，2005（3）：60-62.

[3]申勇，骆雷，许传玉，等.汽车尾气对于哈尔滨空气质量情况的影响[J].科技创新导报，2014（28）：116.