商品住宅销售（或房地产企业经营）风险防控的探讨

申卫兵

[摘要]我国房地产业始于上世纪八十年代末期，在这一特定历史时期下的中国房地产市场中，还存在发展相对较为滞后的弊端，这也是阻碍我国国民经济快速发展的重要因素。在这种情况下，国家审时度势，相继出台了一系列关于房地产发展的宏观调控政策。近年来，我国房地产企业发展迅速，开发规模也呈现出逐迅速扩张的态势。根据相关数据统计，我国房地产开发投资总额从1993年的1937.5亿元增长到了2012年的61740亿元，近10年以来的增长速度十分巨大，接近31倍之多，与历史同期GDP增长速度持平。然而，由于世界局势和宏观经济形式的双重影响，我國房地产市场也不可避免的受到相应牵连，与此同时，国家又连续出台了相应的应对措施，即房地产调控政策，这一被称为“史上最严”政策的出台使得房地产成交量出现了明显走低的态势。那么，针对近年来的房地产市场变化情况来看，房地产市场未来的走势如何似乎成了一个未知数，也就是我们惯称的风险。

[关键词]商品房住宅；销售；房地产企业；经营；风险防控

房地产企业面临着众多风险，任何阶段出现的风险因素都可能给企业带来危害。在房地产市场中，市场环境和国家政策始终处于变化当中，因此，对于房地产每个阶段的风险隋况都需要充分了解和把握，灵活运用风险识别和评估方法，科学鉴别，对房地产项目的投资和风险的规避举措进行全方位的管理和规范，从而实现企业的战略目标和预期收益。本文主要探讨了在销售和合同方面如何避免和控制风险，为企业后期的发展与投资提供了更为有效的理论依据。

1.销售风险防控

在销售方面，比较引人注目的是安钢集团金信房地产开发有限责任公司诉王某房屋买卖合同纠纷一案。原告诉称，2007年原告在安阳市开发区开发建设的安钢御景园一期7套门面房公开竞价销售，案外人孙某以建筑面积4000元/m2的价格竞得7号楼2号房，交纳了房款、电表款、房屋维修基金，后孙某要求将其中的130.59m2的合同权利转让给被告并经原告同意。2008年9月10日原告和被告及孙某分别签订了合同，但签合同时孙的丈夫刘某称王某已委托其代为签字，故由刘某代被告签字。此后，被告以合同书上签名不是其本人、没有委托刘某签字为由对合同内容提出异议并纠缠不休。为此，要求确认原、被告双方2008年9月10日签订的商品房买卖合同无效。

被告王某辩称，本纠纷已经在安阳市殷都区法院立案审理，一审判决书下达后原告不服已经上诉，安阳市中级人民法院于2010年7月8日进行了开庭审理。在一审判决书下达后原告以同一事实再次向文峰区人民法院诉讼为恶意诉讼，违背了一事不再二理的原则。

法院认为，民事诉讼法中的“一事不再二理”原则，包含了两方面意义：第一，当事人对已经向法院起诉的案件不得再重新起诉；第二，案件判决，后当事人不得本向法院和其他法院就同一诉讼标的和同一事实理由再行起诉。原告在安阳市殷都区人民法院对本案所涉纠纷的《商品房买卖合同》进行判决后，向本院提起诉讼，违背了民事诉讼法“一事不再二理”原则，法院依法不应该受理。法院对不应当立案受理的案件受理后发现不应受理的，应依法驳回起诉。据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、第一百四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百三十九条之规定，裁定如下：驳回原告安钢集团金信房地产开发有限责任公司的起诉。由此案例来看，房地产企业在进行销售时，应考虑多重因素加以避免。

2.销售合同风险防控

2.1招标与合同风险

项目的招标过程包括房地产开发企业自主进行招标文件的编制，进而将招标文件以公告的形式向社会发布，并对招投标进行组织的过程以及对招标要求提出后，进行中介机构委托招标的招标过程。项目招标分为公开招标和邀请招标两个类别。房地产开发当中较多应用邀请招标，邀请招标也称为有限竞争性招标，这种招标方式比较灵活，可根据自身的实际需求进行招标邀请，被邀请方包括符合条件的企业以及可以长期合作的企业，邀请数量可以为多家。这一招标过程可以大大节约工作量和开支，对于中标企业的违约风险进行降低，但同时其也存在一定的弊端，就是使房地产开发商在技术、管理、报价等方面具备优势的承包商的选择上丧失了主动权。除此以外，由于招标过程一般人数众多，耗费的时间也较长，所需的成本也相对较高，如果对于采购标的较小的招标来说就得不偿失了；一些具备较强专业性的项目也不适合公开招标，因为专业性较强的项目有资格承接的投资人较少，采购任务的时间较短，因此不适合公开招标。

2.2合同风险

房地产合同中，合同本身存在的风险称为合同风险，通常将合同风险分两大类：一类是合同条款在约定方面不全面、不合法、不科学、不严谨、不精确，在执行过程中给开发商带来了潜在损失的一类风险；第二类风险是以总价合同方式、单价合同方式和成本加酬金合同方式等不同形式为缘由而产生的一类风险。

2.3销售合同风险

通常，房地产风险中租售合同中产生的风险也是一个主要方面。租售合同风险的内涵包括房屋租售合同条款在制定时，所引用的一系列相关法律法规较为片面，对法律条款缺乏明确的掌握和熟练的运用，合同中所使用到的相关房屋数据与建筑设计规范不符，对相关规范和图纸要求不明确，从而对合同双方权益人的利益造成侵犯，并使其利益无法受到法律的保护所需要承担的风险。例如，在房屋租售合同中，条款中对于交房时间拖延方面没有具体的赔偿措施，这样，买受人就需要承担因损失。另外，合同附加的户型图出现粘贴错误，造成实际交房户型和合同中的户型存在不一致，进而导致房产证无法办理的情况。以上两种情况造成的时间方面的违约都需要开发商对责任进行承担，给开发商带来财务方面的巨大损失。因此，在对合同条款进行制定时，必须对相关领域的专家和资深律师进行咨询，通过专家的指导和权衡对租售合同中存在的风险进行有效降低。例如，认清合同具体内容，可以在空白处多作补充。《商品房买卖合同》中一般会约定“如遇到下列特殊原因，出售人可以根据实际情况予以延期：（1）（2）（3）…”。另外开发商可在空白处尽量多写些内容，例如“主管部门通知的停水、停电”、“政府部门所采取的各项管制条例”、“由于政府的政令命令造成的延期交房”、“应规划部门要求的规划设计变更”等等，通过这些说辞来规避延期交房风险。

3.结语

近年来，房地产行业不断快速发展，房地产价格也在水涨船高，房地产价格的持续走高对于国民经济的健康发展和人们生活水平的提高等方面的影响不尽相同。在房屋销售过程中如果不注意风险预控，往往会给开发商造成三点损失：一是经济损失，同时可能伴随着群体上访事件及法律纠纷；二是开发商自身的声誉受到损害；三是所开发的楼盘品质形象受到伤害。因此需要通过实例和分析多加研讨住宅销售（或房地产企业经营）风险防控，降低损失。