浅析中国房地产税的发展现状与前景

吴静

摘要：面对我国目前房地产市场的乱象以及房产税试点效果不显著的情况，2016年12月中国社科院2017年《经济蓝皮书》呼吁尽快实施房地产税，房地产税的施行与否再度成为社会热议话题。本文将从房地产市场简述、房地产税的现状、与房产税的对比、发展前景这四个方面展开论述分析，详细列述房地产税出台前有待解决的问题，给出相应的建议，并进一步深入分析其优势及未来走向。

关键词：房地产税；房产税；房价；税收体制；计税基础；征收环节

中图分类号：F812.424 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-02

一、房地产市场简述

中国房地产市场自2000年以来发展较为快速，尤其是2008年次贷危机之后，中国楼市房价增度明显，同时也取得了一定经济成果。由于房地产市场涉及了诸多产业，房、地交易的频繁带动了相关产业的发展，并吸纳就业，提高了民众的收入水平，看似良性的循环机制，却导致一、二线房价也居高不下，三、四线城市房屋库存难降的局面。

一、二线城市的房价难降究其根本原因主要有两点：其一，人口净流入量大，一、二线城市吸引大量外来人口，住房的需求量随之上升，加之地方土地供应量的限制，供需不平衡下导致房价上涨；其二，市场M2增速明显且数量过高，过多的货币通过央行的逆回购、MLF等一系列宽松货币政策流入市场，加大了人民币贬值的预期，房地产作为较好的投资保值途径，促使多数投资者选择一、二线城市房产进行购买保值，进一步推高了城市房价，而三、四线城市的房价相对就难以上升，产生库存过剩的现象。

基于以上的原因，国家也在进行相关的调控，目前的限购和限贷政策可以在短期内整治房地产市场乱象，但却为未来政策宽松后的房地产市场埋下隐患，同时，房产税试点效果的不理想，多方将希望寄托于房地产税，也产生了巨大争议。

二、房地产税的主要内容

（一）房地产税的定义

房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，主要包含土地增值税、房产税、城镇土地使用税、所得税、契税、耕地占用税等。

（二）房地产税出台前存在的问题

1.与现行税种的重复关系

房地产税与现行一些税种存在重复征收的可能性。现行涉及房地产的税费主要有土地占用税、土地增值税、消费税、印花税、土地出让金等。

以土地出让金为例，土地出让金是指国家作为土地所有者将土地使用权转让给土地使用者的过程中向土地使用者收取的全部价款，这表示，房地产在起初土地使用权交易环节已经对土地征收过一笔费用，如果施行房地产税，则就要求在房地产保有环节再次对土地征税，与土地出让金存在重复征收的情况。同理与其他税种也存在这一关系。这就要求考虑相关税种整合、扣除以及衔接的问题。

2.房地产构成的复杂性

中国房地产构成具有一定的复杂性。1997年开始的住房制度改革，以及在此之后地不断完善与整改，房产性质、产权类型、产权期限等都进行了严格区分，比如房产性质分为军产、央产、民产，产权期限则有40年、50年、70年不等，这增加了房屋类型界定的复杂性。房地产各个环节开征房地产税进而是一个复杂工程，前期准备工作量也相对较大的。

3.税率制定的繁琐

房地产税的征收不仅是在交易环节，还在保有环节，同时将土地也纳入了征收范围。如果给定一个统一税率，显然不具备合理性。即使是给定税率区间，这一区间的界定也是需要综合考量诸多因素。

4.房地产税征收顺序难以同步

综合考虑我国的房地产市场的现状，房价高涨主要出现在一、二线城市及其周边热门城市，房地产税的开征有利于调节一、二线城市房产投资行为，但不利于于三、四线城市“去库存”的目标实现。

如果房地产税在三、四线城市开征，新房购得者需要在持有环节交税，本身相对于一、二线城市住房吸引力较小的情况下，多数会选择放弃购房，进而导致三、四线城市房屋库存难降。

5.计税基础的评估价值缺乏评定标准

房地产税的计税基础是房屋和土地价值的加总，这是一个评估值，评定标准的制定需要深入研究来确定。但面对数以万计的不同类型的房屋，準确机制地确定必将耗费极高的社会成本，所以需要综合考虑多方因素进而遏制房产投机行为，从而以合法且合理的评估价值进行征税。

6.房地产税的立法尚未具体明确

从立法目的来看，房地产税的出台不是为了使房价下降，具体来说，是要提高房屋占有、使用和交易的成本，从而对人们的房地产投资行为起到调节和引导作用。目前，对房地产税出台后的监督、指导等方面的具体条文还不够具体明晰，房地产税出台后可能产生的法律问题尚待研究，所以急需完善立法程序。

以上便是房地产税地出台前期面临的诸多问题，但不表示房地产税是无效的。因为前期的铺垫工作较多，也基于我国当前国情，推迟了房地产税的出台。下文将房地产税与房产税进行比较，从而论证房地产税的相对优势以及实施的必要性。

三、房地产税与房产税的对比

（一）房产税的定义

房产税是指将房屋作为征税对象，以房屋的租金收入或计税余值为计税依据向产权所有者征收的一种财产税。

（二）房产税的特点

首先，房产税的征税对象仅是房屋；最后，征收范围主要限于城镇的经营性房屋；最后，根据房屋的经营使用方式规定征税办法。

（三）房产税的试点及效果

上海：征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；

重庆：重庆征收对象是独栋别墅高档公寓以及无工作户口投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

试行效果：从实行房产税后的反应来看，在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定；而上海的方案只针对新增房地产，这表明不考虑存量，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。所以房产税的试点最终收效甚微，且对房价的影响可忽略不计。

由于我国间接税水平依然很高，地方主体税种的建立与使用尚需规范，如果单单依靠房产税是难以达到降低房价的目的，反而会使公众的税负加重。

（四）房产税和房地产税的区别

如果果按照原值计税征收的是房产税，而按照评估价值计税征收的则是房地产税，主要区别在于后者计税基础中包括地价。

计税基础的差异以及房地产税增加了对保有环节的征税。在这一双重约束下，有利于减少房地产市场投机行为，进而稳定房地产市场。

四、房地产税的前景

综合以上分析来看，房地产税是房地产市场维稳的未来趋势，前期问题解决，实行房地产税才会真正推上议程。至此，笔者有以下几点建议：

（一）明确实行目的

房地产税的出台，其根本目的是促进房地产市场健康发展，稳定房地产价格，各地政府应当认识到房地产税不是增加税额的手段。

（二）适当简政放权

房地产税的开征，中央可适当地下放到地方政府，有利于调动地方积极性，激发地方政府配合中央政府进行房价调控，促进房价稳定。

同时，前文提到的税率问题，中央可以给出税率区间，地方政府根据这一区间，结合区域实情规定税率，提高房地产税征收的合理性。

（三）税收所得服务人民

在成熟的市场经济体系中，房地产税是地方财政收入的重要和稳定来源。地方政府可将这部分税款支持地方公共设施建设、教育及医疗条件改善等，从而有利于提升房地产的真实价值，形成良性循环。

（四）对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整

房地产税的起草实际上是对现行的税收体制以及相关的收费体系的再设计，围绕着房地产的税收和费用有很多，一旦推出房地产税会有与其重复征收的税种，因而提前做好相关税费的整合、扣减成为必要前提。更合理反映房地产市场的税收体制。

（五）征收顺序：由大城市向小城市延伸

一线和部分二线城市的房价已到较为合理区间，具备开征房地产税的基础。但少数二线城市和众多三、四城市的房价目前处于较低水平，上涨空间与潜力有待开发，可以推迟开征房地产税。等房价到合理位置，再开征，以追求房地产市场的稳定。

（六）家庭首套房考虑免征

房地产税是为了遏制房地产投机行为，但考虑到刚需住房需求的家庭，以及放开“二孩政策”的影响，家庭刚需住房可能大于两套。所以应合理采取免征或者降低税率等措施。同时，需要制定相关审核与监管机制。

五、結语

综上，房地产税相较于房产税有较大的优势，有利于规范我国的房地产市场，并且理顺目前一些城市过高的楼市价格以及再设我国房地产市场的税收体制，从而真正意义上达到促进房地产市场的健康发展、稳定房价的直接目的，以及民皆有其居的最终目的。

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