聚焦房价

刘小蕙

[摘要]近年来，我国房价涨势令人咋舌。过高的房价已严重挤压了其他行业的成长空间，楼市的泡沫化甚至有形成系统风险之势。正如习主席在中央财经领导小组第十五次会议上所说：“房子是用来住的，不是用来炒的。” 化解房地产库存、去楼市杠杆已经成为当前的重要任务。文章以首都北京的房价为例，浅析近年来北京房价上涨的原因，聚焦中央政府近期出台的有关调控房价的政策，根据现阶段的具体情况分析北京房价未来的可能走势。

[关键词]楼市过热的原因；楼市调控；房地产供给侧结构性改革；合理房价

[DOI]1013939/jcnkizgsc201716065

在过去的几年中，北京楼市经过了一轮又一轮的调控，力度不断加码，但房价始终高歌猛进。[1]以2016年12月为例，作为北京市中心的东城区商品房均价就高达95013元/平方米；作为北京八个远区县之一的平谷，商品房均价也高达16398/平方米。然而，[2]北京市2016年城镇人口年均收入仅为57275元，农村人口2016年年均收入仅为22310元。普通市民一年的收入竟远不及每平米的房价！究竟是市场需求过剩，还是炒房者的投机行为导致了现在的局面呢？

1北京楼市过热的影响因素

北京房价近年来居高不下的因素是多方面的。作为首都，北京集中着大量优质的资源，人口大量涌入。住房需求大增，而楼盘开发有限，这就导致了供求关系的不平衡。同时，房地产业的兴盛带动了GDP的增长，“房子”成为一种趋之若鹜的投资品。

11优质资源聚集

提到北京的优质资源，大部分人的第一反应都会是北京不胜枚举的高校。的确，以大学为例，全国39所“985”高校中，北京有8所；112所“211”高校中，北京有26所。而這些高校又大量集中于优质中小学聚集的海淀区。这也就是北京海淀区房价居高不下的重要原因之一了。据统计，[3] 2016年12月海淀区新房均价为79563元/平方米，学区房的房价更是高出很多。尽管北京集中了大量优质教育资源，尽管海淀区高校众多，如此高的房价仍然是不合理的。

除教育资源外，北京的另一优质资源莫过于医疗条件了。据北京市卫计委主任方来英介绍，截至2015年底，北京医疗卫生机构达到10425家，比2010年时增长94%；在2016年全国两会北京团开放日上，北京市副市长李士祥表示“每天来北京就医的外地人达13万次”。 北京优质医疗资源的聚集由此可见一斑。

而对更多人来说，在北京发展意味着一份稳定的工作，一份不低的收入。据统计，[4] 2016年北京市全市居民人均可支配收入为52530元，20%高收入户人均可支配收入为105425元。同年，[5]全国居民人均可支配收入23821元，其中，高收入组人均可支配收入59259元。正因北京聚集了众多大型企业，才使得北京人均收入在全国处于领先状态，才使得大量人口涌入北京。

12供不应求

根据2016年发布的北京“十二五”统计公报数据显示，2015年末全市常住人口21705万人；其中，常住外来人口8226万人，占常住人口的比重为379%；北京市城镇居民人均住房建筑面积为3169平方米。而截至2016年底，北京市常住人口21729万人，继续呈增长态势，住宅累计竣工面积17636万平方米，同比增长-72%。也就是说，在北京这样一个人口密集、大量外地人口涌入的城市，住房面积如此紧张，而住宅的开发面积不增反降，这就使得供给和需求的差距进一步拉大。在市场经济中，供求关系是商品经济的基本关系之一，它虽然不决定商品的价值，但却使得商品价格围绕其上下波动。“房子”本身就是一种商品，而北京优质资源聚集，导致人口大量涌入，供不应求，房价自然而然地被推高了。

13房地产业俨然成为我国支柱性产业

我国房地产业协会副会长任志强曾在某论坛上表示：“从宏观数据来看，我国经济持续增长过程中相当一部分来自于房地产业，房地产就是支柱产业。”尽管了解经济的人都知道，一国的经济发展要靠实体经济来支撑，虚拟经济源于实体经济、服务于实体经济，即便再繁荣，也不应脱离实体经济而发展。虽然我国现在的“炒房热”已俨然发展成为了虚拟经济，且一定程度上挤压了实体经济的发展空间，但它的确为我国GDP增长做出了很大贡献。以北京为例，[6]2016年北京GDP为2489926亿元，增速67%，而房地产业的增速就为55%，房地产业对北京经济的贡献由此可见一斑。房地产涉及产业过多，对钢筋水泥、玻璃、建材、家具彩电等都有牵涉。而房地产的兴盛带动这些产业发展，从而拉动GDP增长。正因看到了房地产举足轻重的一面，才会有越来越多的人投资于房产，进而发展为炒房，一定程度上导致了楼市过热局面的发生。

14量化宽松的货币政策

近年来，为应对经济下行压力，我国放松银根，实施较为宽松的货币政策。2014年年底以来，中央银行连续六次降息。一年期人民币存款利率由30%降至15%；连续五次降准，存款准备金率由200%降至170%。本来，货币刺激是要加大对实体经济的支持力度，然而宽松银根的政策使得百姓把大量闲置资金投向了股市，自2014年下半年开始，我国股市出现了一轮过快上涨行情，即“全民炒股热潮”。但由于种种原因，2015年6月我国股市出现危机，股价大跌。于是更多的人把投资方向转向了房地产，一定程度上导致了2016年房价暴涨的情况。在过量投放的货币不能被实体经济充分吸收并且股市低迷的情况下，大量人转投房地产，这也是推高房价的原因之一。

2楼市调控政策

继2016年房价暴涨以来，我国房地产泡沫化日益严重。过高的房价给社会带来了太多弊病，各地政府对楼市的调控不断加码，北京政府更是接连颁布条例应对高房价。从目前来看，北京的楼市调控政策的确为房价回归合理区间起到了积极作用。

212016年北京楼市调控政策

2016年9月，北京市政府出台“京八条”。其涉及内容涵盖了首付比例、增加土地供应、试点采取限定销售价格、房产中介不得哄抬房价等措施。其中，有关首付比例的措施最引人注目。具体如下：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；二套房购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。不得不说，首付比例的大幅提高，着实为一记重拳。尤其对于购买第二套自住房或非自住房的购房者来说，高达50%甚至70%的首付比例让其中不少人暂缓购房甚至取消购房计划，购房姿态转为观望。同时，北京政府对开发企业捂盘惜售、囤积房源，以及房地产经纪机构参与炒房、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为进行了严肃查处。这次的打击是较为精准的，对楼市降温也起到了积极作用。总的来说，“京八条”卓有成效。据亚豪君岳会统计，2016年10月份北京新房成交量环比下滑41%，成交均价环比下滑3%。北京10月份二手住宅网签量较9月同期下降了301%。新政实施效果立竿见影，市场需求正在萎缩，楼市过热的状态正在扭转。尽管“京八条”卓有成效，但北京楼市泡沫化依旧较为严重，炒房者仍有漏洞可钻，于是，2017年北京楼市的调控措施不断加码。

222017年北京楼市调控政策

2017年3月以来发布的调控楼市的新政更为精准，招招剑指炒房者，足见北京政府去楼市泡沫的决心。本轮调控涉及到了许多新方面，尽可能多地堵上了炒房者可钻的漏洞。下面以几项典型政策为例来解读。

221认房认贷又认离

楼市新政：居民家庭名下在京已拥有1套住房及在京无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；要求针对离婚一年内的房贷申请人，商业银行应参照二套房信贷政策执行。也就是说，北京政府对二套房的界定更为严格了，既要考虑名下住房又要考虑房贷，楼市调控升级，实施“认房又认贷”。同时，住房信贷的收紧使炒房更加困难。近期由于楼市的火爆，限购政策的出台，不少炒房者煞费苦心，为了买房产可以“假离婚”。2016年的“京八条”并未涉及离婚购房的相关事宜，而2017年的新政显然弥补了这一空白点，可谓出招精准。“认房认贷又认离”足见本轮调控的力度。

222非京籍购房连续缴个税60个月

前文曾提及，北京市人口数量庞大，而外来人口更是占到常住人口的379%。外来人口在京大量购房，刺激市场需求，对北京房价的确起到了推波助澜的作用。本轮楼市调控就加大了对外来人口购房的限制：非京籍居民家庭在北京购房，需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。如此一来，外来人口在京购房更加困难，部分市场需求得到抑制，对楼市降温也起到了积极作用。

223住宅平房纳入限购范围

大家经观察可发现，住宅平房之前从未纳入限购范围。北京的住宅平房大量集中于东城、西城这样的市中心，虽然单间面积较小，但周围的优质教育资源丰富，一些投机者通过购买平房炒房，导致房价大涨，扰乱市场秩序。本次调控就针对这一现象出台了政策：住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：没拥有住房的京籍居民家庭或单身人士；已拥有1套住房的京籍居民家庭；在京没拥有住房且在京连续缴纳社会保险或个人所得税5年以上的非京籍居民家庭。正如习总书记所说：“房子是用来住的，不是用来炒的。” 可以说，将住宅平房纳入限购范围表明了政府促使住房回归居住属性的态度。

224房地产供给侧结构性改革

《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》：今后五年供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。五年内全市安排的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求，包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。

和之前的政策相比，这项新政着实为一大亮点。原因就在于北京的楼市调控政策从需求侧转向了供给侧。抑制购房需求，增加土地供给，供需之间的差距进一步缩小，楼市降温。市场作为一只无形的手，本身对资源就有配置作用。房地产行业靠市场疏导的效果可能会好于行政干预。如果北京市政府能使这个弹性的土地供应机制长期坚持下去的话，那么开发商不会再因拿不到地而恐慌，房屋供应大幅增加，对房地产业将构成长期利好。这才是房地产供给侧结构性改革的意义所在。

不论是需求侧还是供给侧，北京楼市调控政策的进一步完善使得炒房者无空可钻，在全国都具有示范性作用。楼市降温已是大势所趋，房价逐步回归合理区间的条件已经具备，下面将具体分析。

3合理房价

北京市政府今年出台的楼市调控政策无疑对房价回归合理区间起到了积极有利的作用，不必再次赘述。除此之外，以下几个因素对于北京房价走势同样起到了重要作用。

31货币政策转向审慎

2017年3月，在博鳌论坛上我国央行行长周小川表示，“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部，货币政策不再是宽松的政策了”。这意味着，我国的货币政策开始转向审慎，银根收紧。不可否认，2008年金融危机之后，中国实施宽松的货币政策的确在提振经济方面起到了重要作用。但同样无法忽视的是，货币的大量超发，给我国经济造成了较为严重的通货膨胀，同时也滋生了房地产泡沫。放松的银根使得人们先是把闲置资金投向股市，继而投向房地產业，进一步炒高了房价。而紧缩的货币政策使得炒房者不再拥有大量闲置资金投向房地产，一定程度上可缓解楼市过热的局面。央行在保证货币合理流动性的同时，逐步收紧货币政策，使得资产泡沫得到抑制。紧缩的货币政策的出台给北京楼市降温又开出了一剂良药。

32雄安新区设立

2017年4月1日 ，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这一消息可谓重磅消息，雄安新区是继深圳经济特区和上海浦东新区后，又一具有重大意义的新区。根据中央指示，雄安新区为北京首都副中心，旨在集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式。雄安新区对经济其他方面的支持力度姑且不论，单对北京房价，就有很大的影响。既然是“集中疏解北京非首都功能”，那么就会涉及到搬迁问题。为响应党中央号召，北京的国企央企会大量搬迁到雄安新区。这样一来，国央企的员工、周围的医院、餐饮、娱乐等依附于国央企的服务机构势必也会有一部分搬迁过去，再加之某些高校也可能搬迁，预计会有上百万人搬离北京。同时，北京提出增加土地供应，也就是说，未来几年，北京会出现大量房源，而上百万人撤离北京后，这些房源会出现较多剩余，这就会扭转目前供不应求的市场局面，势必对北京房价造成冲击。在北京房价大幅上涨的局面下，雄安新区的设立无疑给过热的楼市打了一个“吊瓶”，或多或少都会抑制房价上涨。

33美联储加息，美元走强

继2016年12月美联储加息以来，2017年3月，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到075%～1%的水平，再度加息。而按照美联储2016年的决议声明，预计2017年加息三次。在这个全球经济一体化的时代，各国经济互联互通。美联储加息，不仅关乎美元，对中国楼市亦有所影响。美联储加息后，美元走强，人民币升值，部分资金转投美元及美元资产，资本外流，部分资金撤出楼市，对中国楼市来讲是“利空”。虽然美联储加息会刺破中国楼市泡沫的说法有些夸大事实，但或多或少对中国房地产市场的降温起到积极作用。

34总结

笔者认为， 2016年北京楼市过热的局面已成为过去时，楼市降温已是大势所趋。从长期来看，北京房价不再上涨甚至下降的可能性也在逐步加大。据最新数据，[7]3月份，北京新建商品住宅价格涨幅比上月回落35个百分点，新房、二手房成交套数均出现下降。这说明北京楼市调控政策已初见成效，而之前提到的其他影响因素对北京房地产市场的作用效果亦会逐步显现，北京房价正在政府的努力调控下回归合理区间，住房逐步回归居住属性。

参考文献：

[1]房天下[Z/OL].[2017-04-26]. http：//newhousefang.com/house/fangjia/%B6%AB%B3%C7/.

[2]北京信息统计网[Z/OL].[2017-04-26].http：//www.bjstatsgovcn/tjsj/yjdsj/jmsz/2016/201701/t20170122_367579.html

[3]房天下[Z/OL]. [2017-04-26].http：//newhouse.fangcom/house/fangjia/%BA%A3%B5%ED/

[4]北京信息统计网[Z/OL].[2017-04-26].http：//wwwbjstatsgovcn/tjsj/yjdsj/jmsz/2016/201701/t20170122_367579.html

[5]中华人民共和国国家统计局[Z/OL].[2017-4-26].http：//wwwstatsgovcn/tjsj/sjjd/201702/t20170228_1467357.html

[6]北京信息统计网[Z/OL].[2017-04-26].http：//wwwbjstatsgovcn/tjsj/yjdsj/GDP/2016/201701/t20170122_367520.html

[7]中華人民共和国国家统计局[Z/OL].[2017-04-26].http：//wwwstatsgovcn/tjsj/zxfb/201704/t20170418_1485514html