浅谈高质量住宅小区的建设管理

白瑞玉

摘 要：伴随社会经济的不断发展和城市化进程的加快。追求较高容积率的居住方式将成为我国大城市住宅持续发展的必然选择，城市建设开始从平面扩张转向立体发展，加强高质量住宅小区建设管理成为必然发展趋势。

关键词：高质量；住宅小区；建设管理

中图分类号：TU97 文献标识码：A

一、高层住宅工程质量管理创新的重要性

为了保证住宅良好的日照、通风、绿化、停车等使用要求，高层住宅带地下车库小区逐渐成为我们城市生活解决居住和城市用地紧张问题的主要手段。

高层住宅追求“安全、适用、经济、节能”，强调“精细化、品质化、智能化”，本着“更适用、更合理、更经济”的责任，不断优化和完善。依赖结构、功能创建建筑品质，建设出高质量的休闲精致优雅的住宅小区是来越被人们所重视，逐渐成为人们关注的焦点。

高层住宅建筑的施工过程，质量要求高、技术复杂、工期长。在施工中依据实际情况进行科学的施工管理，可以保证高层建筑的施工质量。在进行相应的施工管理时，掌握更加专业的管理技巧，满足我国高层建筑施工管理的要求，在保证各施工工作顺利进行的情况下能够提升建筑施工企业的信誉形象。在建筑市场竞争中获得更加有力地位。提升企业的市场竞争力。

山东方大工程有限责任公司是集施工开发于一体的集团企业的主要途径，为了占领市场就要创出高质量，为了创效益就要尽量降低成本。在解决质量和成本的矛盾中，在设计方案已定的情况下，这就只能从管理创新出发，进行工程施工的优化方案和自主工艺创新，建设高质量较低成本的高层住宅小区。以增强企业在房地产市场和建筑市场的的竞争力。

方大建安公司有多年高层住宅小区施工的丰富经验，多年的大型工程安装施工，积累了承建复杂结构、高层住宅小区施工的丰富经验，在不断发现问题解决问题的过程中总结出一整套较完善的保证高层住宅小区施工質量的的系统管理方法。拥有一支技术精湛、会管理、敢于创新的的专业管理人员和施工队伍。管理手段先进、管理方法严格。为方大公司开发的舒香苑高层住宅的建设奠定了坚实的基础。

二、方案的优化及目标确定

高层建筑施工质量会关系到整个建筑物的安全性，影响到人民的生命健康。加强对土建工程管理的研究，分析项目全过程中存在的问题，并且提出可行性的对策措施，对提高整个工程的质量和成本有重要意义。高层建筑土建工程是整个工程施工的重点，是关系到整个工程质量和造价的关键，技术管理是通过优化优选工程技术方案，从而有效降低工程造价。以管理水平的提高带动企业的综合市场竞争的提高，并在施工管理中加强成本控制的管理，提高企业经济效益。

高层住宅小区建设主要存在的问题有：

（1）高层建筑地下基础深，地基复杂，传统的基坑支护方法投资大、安全难以保障。

（2）加气混凝土砌块外贴聚苯板外墙保温体系很难满足国家50%～65%甚至75%的节能要求，且存在质量隐患。

（3）传统内墙混合砂浆抹灰工艺主要缺点是干缩性大、粘结力差、工序复杂、造价高以及劳动生产率低。

（4）高层电气线路复杂。供配电系统、照明系统、弱电系统、火灾报警及联动控制系统不能结合在一起。

（5）车库混凝土地面存在容易开裂、不耐腐蚀、起砂、掉皮以及不易清洁等缺陷。

（6）居住人员多，废水量大、集中，室外绿化需水量大。

针对高层建筑存在的难点问题。通过对施工技术先进性的研究，科学地应用现代建筑施工技术，提高工程施工效率，提高工程施工质量，满足住宅工程高质量要求，达到降低施工成本，降低投资的目的。

三、针对研究提出的方案，主要创新做法有

（一）特殊条件下综合基坑边坡支护成型技术

住宅小区工程，地基复杂，基坑深度多变；在满足施工安全、工期、现场环境要求的前提下，在经济上进行对比分析，在确保基坑及周边建（构）筑物的稳定性、安全性的前提下，制定出先施工主楼后施工车库的总体方案。为防止边坡砂岩层的脱落，多方考察、验算，浅基坑根据具体情况采用土工膜和挂网喷砼护壁，错层坑壁采用土工膜和钢丝网锚喷砼混合护壁，深基坑采用土钉锚喷砼护壁等综合方案，保证了工程施工降低了工程成本。

（二）外剪力墙采用IPS现浇混凝土结构自保温体系

为满足建筑节能效果达到65%的国家节能验收标准，经优化设计为外剪力墙采用IPS现浇混凝土结构自保温体系。IPS体系是一种建筑节能与结构一体化技术，该体系中钢丝网架板通过外侧钢丝网片、腹丝和连接件与剪力墙钢筋牢固连接并浇筑在一起，实现了墙体保温与结构同步施工，减少了施工工序，达到了建筑保温与墙体同寿命的目的，降低工程成本。

相比传统的外墙外保温技术，该项技术不仅具有保温抗震性能好、施工方便、与建筑墙体同寿命等优点；不需要在使用过程中进行维修、更换，能够有效避免外保温工程存在的空鼓、开裂、脱落等质量问题，最大限度地消除了工程消防安全隐患，具有较好的综合效益。

（三）数字化住宅小区在线智能控制系统的应用

住宅小区工程项目中所涉及的智能控制系统主要包括：现代CPU技术、微电子技术、微功耗技术、智能IC卡技术、无线远传技术、有限远传技术、传感技术、电子阀控技术、数字运算技术、自动控制技术的集成应用，涉及诸多高端技术领域。通过对各种电气控制系统的创新设计和革新电气施工工艺，使得照明系统、通信系统、供配电系统、交互式系统、弱电系统、强电系统，以及安保监控系统有效地结合在一起，实现了对建筑物的最佳控制和管理。

（四）高层住宅小区电气控制综合布线系统创新

把电气系统真正科学合理地应用到高层住宅小区中，需要解决安装布线方案、系统的选型、施工工艺以及质量检测等许多关键的问题。在国家提倡使用智能建筑的大背景下，探讨研究电气控制综合布线系统及其施工技术，通过根据施工现场实际优化设计和安装工艺，研制出一套切实可行的电气控制综合布线系统在高层住宅小区中的实施方案，从而为保障现代化的设施安全可靠的运行提供重要的技术支持，具有广阔的推广前景。

（五）车库采用环氧树脂地坪漆

随着建筑市场日益繁荣，地下车库面积逐步增加，原有车库混凝土地面存在容易开裂、不耐腐蚀、起砂、掉皮、不易清洁等缺陷，环氧树脂地坪漆具有耐强酸碱、耐磨、耐压、耐冲击、防霉、防水、防尘、止滑以及防静电、电磁波等特性，颜色亮丽多样，清洁容易，使用抗渗混凝土有效防止返潮问题，混凝土增加抗裂网有效防止开裂问题，

（六）中水处理

随着现代化建设的飞速发展，人民生活水平也不断提高，水资源的用量不断增加，水资源日益紧张。为缓解城市用水压力，减轻城市水资源的负担，采用搜集小区优质杂排水采用生物接触氧化处理工艺，进行深度处理。使水能够获得再利用。

五、项目效益

方大建安公司有丰富的多年的高层建筑施工经验，在高层住宅小区的建设施工过程中通过采用综合基坑边坡支护成型技术、外剪力墙采用IPS现浇混凝土结构自保温体系、数字化住宅小区智能控制、车库采用环氧树脂地坪漆、中水处理等方案优化，管理创新，建设出了结构牢固、保温效果优良、智能化控制、能满足人们高质量生活需求，造价相对较低的具有竞争力的高层住宅楼工程。

工作中总结出一整套较完善的保证高层住宅小区施工质量的的系统管理方法，保证了工程施工的安全与质量，有效缩短工程工期，降低工程造价，具有显著的社会经济效益。为以后高层建筑施工打下良好基础。提高了本企业技术素质，树立了公司形象工程，为提高公司市场竞争能力打下坚实的基础。

参考文献

[1]林仙后.建筑工程深基坑施工中的问题及对策分析[J].福建建材，2014（6）：112.

在我国的地铁工程进行全过程中，相对于我国的一般工程建筑，地铁工程有4个主要特点。首先是地铁施工的周期性较长，其次是地铁工程复杂多变，再次是地铁工程具有较为先进的施工技术以及设计技术；最后是地铁工程在进行的过程中资金的投入量较大。因此在我国地铁施工的过程中，如果没有较为完善的造价控制系统，就很难对整个工程施工的资金进行有效地管理和应用，会造成工程资金的严重浪费，还在很大程度上不能够有效地保障地铁工程的经济效益。因此在地铁工程进行的过程中对资金进行有效地控制和造价，能够有效地掌握整个工程的进度和质量。在整个工程进行的过程中资金量应用最大的环节就是地铁工程的施工阶段，因此我们要针对工程施工阶段的资金进行有效地控制。为了有效地控制地铁工程施工阶段的资金使用，我们要进行必要的工程造价控制。我们在进行施工阶段造价控制的过程中要采用先进、合理、科学的方法来进行造价控制。我们要在保障地铁工程施工质量的大前提下，将工程施工阶段的工程造价控制在一定的范围内。本文通过多年的工作经验来对地铁工程施工阶段的工程造价进行相应的分析和阐述，通过阐述和分析在工程造价控制过程中出现的问题，来找出相应的问题关键点，并且提出相应的改进意见和措施。

1.我国地铁工程在施工阶段影响工程造价的主要因素

1.1 工程施工阶段的工程招标以及投标工作能够影响工程的具体造价

地铁工程在施工的过程中，为了有效地保障施工过程中的性价比，因此才开始使用招投标的方式来选择性价比最更高的施工材料或者是施工单位。在地铁工程进行招投标的过程中，最后会产生一个相对合理的中标价格。虽然在实际的工程施工过程中中标价格还会出现变化，并不是一个固定的金额，但是我们在进行地铁造价的过程中会将工程中标价格作为造价过程中的一个参考价格，中标价格会是最终制定合同价格的一个价格基础。如果我们在招投标的过程中出现了工作失误，就会对工程中标价产生很大的影响，中标价的准确性以及真实性得不到有效的保障，这样就不能够为工程造价提供可靠的价格基础，影响地铁施工过程中的造价控制。

1.2 工程施工阶段的工程合同管理工作能够影响工程的具体造价

在工程招投标结束之后，相应的中标价格也会出来，因此我们要针对中标价格进行工程合同的制定。有效完成地铁施工过程中的施工造价最主要的一个方法就是要进行施工合同的管理。合同管理主要有两个主要内容。首先是在合同管理工作进行的过程中要明确合同原则，尤其是关系到工程施工造价控制的合同原则要给予第一时间明确；其次是要在合同管理工作进行的过程中对牵扯到合同内容的各个方面进行管理。为了有效地进行工程造价控制，我们要在工程施工阶段及时对相关的设计变更、款项支付等牵扯到工程造价的内容进行管理。同时我们还要对工程量的计算以及工程的施工索赔进行强化管理。我们只有将上述的工作内容进行有效地管理和强化，才能够使地铁工程施工过程中的造价管理和控制工作顺利进行。

1.3 工程施工阶段的工程设计审查工作能够影响工程的具体造价

我们为了有效地保障地铁工程在施工过程中的顺利进行，保障施工的工期，我们要在工程设计阶段进行严格的审查和控制，我们在这一过程中要对施工组织进行设计和编制，同时我们也要对施工过程中有可能涉及到工程价格的设计给予重视和审查。如果存在施工设计问题，会严重地影响工程的施工质量，拖延工程的施工工期。因此为了有效地保障工程的设计准确性，我们要严格按照相应的标准和规范对设计工作进行审查。

1.4 工程施工阶段的工程材料管理工作能够影响工程的具体造价

在施工过程中，施工的费用很大一部分是施工材料。施工材料价格的高低在很大程度上会直接影响施工的造价控制。因此为了有效地进行工程施工的造价工作，我们要对施工材料进行有效的强化管理。我们要在保障施工质量和施工需求的前提下，最大限度地降低施工材料的采购成本，同时还要对进场的施工材料进行必要的养护和看管。如果施工材料進入现场之后没有进行有效的看管，导致施工材料出现不符合施工要求的问题，我们就要对整批施工材料进行必要的检验或者是更换，因此我们在工程材料的管理工作进行的过程中要认真严格地按照工程的相关要求进行，保障施工材料符合现场的施工要求。

1.5 工程施工阶段的工程竣工结算工作能够影响工程的具体造价

在地铁工程施工的最后阶段，我们就要对工程的竣工进行有效地控制和审查，如果没有有效细致的工程竣工审查，会对整个工程的造价产生很大的影响。

2.我国地铁工程有效提升施工阶段工程造价控制的主要措施

2.1 在地铁工程施工阶段要对工程的招投标工作进行有效的规范

地铁工程是国家重大工程项目，需要按照相关法律规定进行工程招投标，邀请具有相应资质的投标人参与投标，从中选择优秀的承建单位，并建立施工合同。招投标阶段确定的中标价是合同价制定的基础，对地铁工程实施阶段的造价控制有着重要的意义。

2.2 在地铁工程施工阶段要对相关的合同进行有效的强化管理

地铁工程需要经历一个较长的周期，合同管理是为了以合理的结构构成实现地铁的价值。作为法律性文件，双方需要就相关原则、条款达成一致意见，严格遵守相关的法律法规、标准、规定的内容，尊重对方的合法权益。

2.3 在地铁工程施工阶段要对相关的工程设计审查进行规范

施工组织设计对于地铁工程的实施有着重要的指引与规划作用，施工工程项目是其编制对象，是工程实施阶段的纲领性文件，主要就全过程的技术、经济、组织、协调、管理等方面的内容进行具体的部署。需要注意的是，在地铁工程施工阶段要对施工材料进行进一步的强化管理。

2.4 在地铁工程施工过程中要对竣工后的費用结算进行有效的改善和加强

竣工结算是工程实施阶段的末尾，竣工结算审查对工程实施阶段的造价也有直接影响，为此，施工企业应该改善竣工结算工作，落实相关责任人的责任，调动其积极性和主动性，提升竣工结算的效果。

参考文献

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[2]许志军，魏刚，于燕坤.北京地铁1、2号线线路设备改造工程的造价管理与控制[J].铁道标准设计，2009（2）：42.

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[5]卢俊红，冶伟峰.浅析施工企业施工阶段的成本控制[A].河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[C].2010（2）：78.