房地产项目成本控制探析

熊效霖

摘 要：房地产项目开发成本控制对于房地产项目盈利有很大的影响，也事关房地产开发企业的竞争能力和经济效益。近年来，随着房地产项目竞争的不断加剧，很多的房地产开发企业扩大加强了对其项目成本管理的重视。为此，本文就房地产项目成本控制原则，房地产项目成本控制影响因素，以及房地产项目成本控制方法进行了分析与探讨。

关键词：房地产；项目；成本；控制

随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。因此，房地产企业项目如何提升竞争力，完善项目成本控制就现的尤为重要。

一、房地产项目成本控制原则

1、不相容职务分离原则

从防止错弊和控制成本角度来说，将不相容职务分解到不同人来担任，将大大降低错弊的可能性，起到相互牵制的作用。一项完整的经济业务活动，必须分配给具有互相制约关系的两个或两个以上的职位，分别完成。需要分离的不相容职责包括授权、执行、记录、保管、审核。一些业务活动往往由一个部门甚至一两个岗位一竿子到底，缺乏必要的牵制和监督，导致很多弊端，尤其是工程采购环节，由于不相容职务未能有效分离，采购成本偏高，是公司产品成本居高不下的重要因素之一。

2、协调配合原则

在各项经营管理活动中，各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应协调同步，各项业务程序和办理手续需要紧密街接，从而避免扯皮和脱节现象，减少矛盾和内耗，以保证经营管理活动的连续性和有效性。协调配合原则，是对不相容职务分离原则的深化和补充。贯彻这一原则，尤其要求避免只管牵制错弊而不顾办事效率的机械做法，而必须做到既相互牵制又相互协调，从而在保证质量提高效率的前提下完成经营任务。

3、岗位匹配原则

应该根据各岗位业务性质和人员要求，相应地赋予作业任务和职责权限，规定操作规程和处理手续，明确纪律规则和检查标准，以使职、责、权、利相结合。岗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有专职，办事有标准，工作有检查，并从内控角度看房地产公司成本控制，与每个岗位的绩效考核挂钩，以此定奖罚，以增加每个人的事业心和责任感，提高工作质量和效率。

4、重要性原则

内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要业务事项和高风险领域，每个企业应根据自身业务特点，识别自身风险情况并进行风险评估，加强关键控制点的控制。为此，在建立成本控制体系时，分析影响成本的重要因素，将采购环节尤其是大宗采购程序、工程决算审计程序等作为重点进行完善。

二、房地产项目成本控制影响因素

1、工程承包合同对成本控制的影响

施工项目成本的控制，必须与施工合同要求相一致，在符合合同内容的前提下，合理控制成本。提高预算收入，控制支出成本，做到开源节流，以获取更大的项目效益。应注意的是，除了工程的承包合同对成本控制产生影响，分包合同也是控制分包项目成本的重要基础，需加强重视。

2、成本计划对成本控制的影响

开展任何一项施工工程，都要事先制定成本计划。包括具体的成本控制目标、成本控制方法等，在综合分析房地产项目实际情况与工程承包合同的基础上，结合工程施工所选用的材料、工艺、技术等，制定切实可行的成本控制方案。

3、进度报告对成本控制的影响

房地产项目的进度与房地产项目的成本支出密切相关。一方面，通过进度报告，能够明示各个时间点房地产项目完成情况及相应的成本支出情况，对比与项目进度计划和项目成本计划存在的偏差，分析原因，及时采取纠正措施，确保成本管理处于可控范围内，顺利实现预期成本控制目标；另一方面，利用進度报告，有助于项目管理者发现工程施工中存在的问题及隐患，避免发生安全事故或质量事故，及时止损，保障房地产项目的质量与进度。

三、房地产项目成本控制方法

1、项目成本分析表法

项目成本分析表法是进行项目成本控制的一个非常重要的手段，主要是对与项目相关的各种表格予以分析、比较，对成本进行分析和控制的一种方法。成本分析表法可以很明晰地进行成本比较研究。成本分析表法分为月成本分析表和最终成本控制表等。月成本分析表分为直接和间接两种。月成本分析表和最终成本控制表法不必在同一个项目实行过程中同步使用，可以根据项目进行的实际需要，选择有针对性的方法以达成较好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是针对工程成本控制而采取的一种方法。主要在成本控制过程中，对已发生的项目成本进行分析，分析造成成本节约或超支现象的因素，从而达到改善管理工作效果，改进项目成本管理目标，提高经济效益的目的。工程成本分析包括综合分析和具体分析两种。工程成本的综合分析是将项目施工中所消耗的各种资源和费用支，主要是人工费、工程材料费、机械使用费及管理费用等与预算成本进行对比分析，通过监督、调节和限制等措施，及时纠正可能发生的成本偏差，将成本控制在目标范围之内。工程成本的具体分析主要是分析造成人工费、材料费、施工机械使用费等项目施工中所消耗的各种资源和费用开支变化的因素。在项目施工成本控制的过程中，人工费在整个工程费用中占有较大比例，人工费用的控制关键在于合理配备工人，坚决杜绝用工浪费，做到定额定员。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限额领料的办法来控制工程耗用的材料。在对施工机械使用费进行控制时，需要合理确定机械台班定额，做好事前测算、事中控制，提高机械使用效率。

3、偏差分析法

（1）挣值法分析法：挣值法又称为赢得值法或偏差分析法。挣得值分析法是在工程项目实施中使用较多的一种方法，是对项目进度和费用进行综合控制的一种有效方法。项目成本偏差控制法，主要是通过采用成本分析、比较的方法找出实际成本与预算成本之间的偏差，在预算成本的基础上，分析、比较产生成本偏差的原因与可能发生变化的发展趋势，进而采取相应的控制措施以减少或消除不利偏差，从而充分实现项目成本目标。在项目成本控制中，成本控制的偏差可分为实际偏差、计划偏差、目标偏差三种。目标偏差即为实际偏差与计划偏差的差额，由于计划偏差一经确定在执行过程中一般不再发生改变，因而要减少项目的目标偏差，就需要釆取一定的措施来减少施工中发生的实际成本偏差。项目的成本目标偏—小，说明整个项目的成本控制状况越好。

（2）成本累计曲线法：成本累计曲线法是整个项目或项目中某房地产项目相对独立部分开支状况的图示。它既可以从成本预算计划中直接导出，也可以借助网络图、条线图等工具单独建立。成本累计曲线图上的实际支出与计划情况有任何偏差，都要引起的警惕。当然，现实与理想情况存在的偏差并不意味着项目成本控制工作一定发生了问题。相关部门应当认真清査偏差的原因，研判偏差是正常或是非正常，针对其原因采取相应的处理措施。

参考文献：

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