中国楼市：饥饿销售与不动产税

魏雅华

中国楼市：饥饿销售与不动产税

魏雅华

房子是用来住的，不是用来炒的。其实，中国的房价是能够降下来的，只要我们把七十年一次虿交的房地产税，改成逐年交纳，房价的跌幅就不会只跌一半。

——题记

新闻事件，全国13地楼市调控从“限购”升级到“限卖”

2017年4月13日，《北京青年报》刊发了这样一条新闻，《全国13地楼市调控从“限购”升级到“限卖”》。文中说：昨日，成都市出台了《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》。《通知》特别指出，自即日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得“不动产权证”满3年后方可转让。这已经是全国第13个把楼市调控从“限购”升级到了“限卖”。

《通知》中说，房地产开发企业、中介机构不得提供或与小额贷款公司等机构合作提供首付贷、假按揭、赎楼贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务，不得进行或协助进行虚假房屋交易，不得提供虚假证明材料或者协助伪造收入证明，不得挪用或协助挪用商品房预售款、存量房交易资金，不得违背房地产真实价值进行评估协助进行高估骗贷。

据统计，成都是继厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东、保定白沟新城之后第13个出台楼市“限卖”政策的城市。

此前，厦门、福州等地规定新购买住房的，需取得产权证后满两年方可上市交易。该举措引发了各地的效仿。

“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控的新特点。预计未来将有更多的城市会执行这一新调控措施。通过设定一定年限限制房产转让，可以有效地降低投机行为。

应当说，这些限购和限卖的政策是扎实有效的，从统计数据来看，今年一季度，一二线城市的房地产交易量，下跌的幅度达到了20%。但房价上涨的势头并没有得到有效的遏制，让我们担心的是：这样的饥饿销售政策是扬汤止沸，还是釜底抽薪?

楼市限购会不会变成饥饿营销

我与直言不讳地说“房子是给富人盖的”的任志强是宿敌。我不仅在我的博客上骂他，还在经济时政类的杂志上著文骂他，我写过多少口不择言指名道姓地骂他的文章，不计其数。

这还不过瘾，后来我有了机会，到凤凰卫視《一虎一席谈》上，干脆面对面地指着他的鼻子骂他！

这件事我记得非常清楚。我开口第一句话便是，“任志强，你这个人真霸道！刚才于凌罡作了一个非常精彩的发言，可你居然霸道到连一句话都不让人家说完！”坐在我身边的主持人胡一虎说，“魏老师，他如果打断您的话，我立刻掐断他的话筒！”

我的这段话并非信手拈来，而是我的一种策略。否则我没有办法流畅而连贯清晰的讲述我自己的观点。好了，有了胡一虎的这个表态，有了主持人对我的话语权的袒护，我就可以先把他撂翻在地，再用直拳摆拳勾拳组合拳暴风雨般地揍他，打他！那一回我算是痛痛快快的，把他骂美了。

可他被“封口”之后。我非常失落，我又喜欢起他来了，我甚至发现我的许多观点竟然与他惊人的一致！比如土地问题，中国的城市化问题，一致的程度连我自己都不敢相信，我和他的观点不仅是句句相同，甚至字字相同！

最近，就在中国全国一线城市，甚至扩展到二线城市的“史上最严厉的限购措施”纷纷落地，他又对外媒说话了，再次语出惊人。他说，“处理不好房地产会再次暴涨！”

此话没错。这些被称作“史上最严厉的限购政策”，我担心的是其结果不过是饥饿销售，是在火上浇油！真正解决的办法是出台“不动产税”。这才是釜底抽薪并且刀下见菜的办法。

房子是用来住的，不是用来炒的

让我们来冷静地看看，2017年，中国房地产市场的形势：在日本房地产泡沫化高峰时期，仅东京的土地总市值就可以买下整个美国。如今，如果把北京的土地全部卖掉，同样可以制造出超过美国一年GDP的财富。

去年美国GDP总量预计为18.6万亿美元，而去年北京平均地价约8000元/平方米，按此计算，北京土地总市值高达139万亿元。如果按照人民币对美元的汇率1∶6.80计算，用北京的地价，买下美国绰绰有余。

中国楼市泡沫化程度已经严重到如此程度！房地产的气球，吹得已不能再大，再大就会爆炸！房地产危机爆发，将带来的是整个中国经济的一场灾难。

几乎所有的发达国家都无一例外地爆发过房地产危机，它所直接引发的金融危机，将会造成国家的后果严重的经济崩溃，银行倒闭，企业资金链断裂，债主堵门，工厂失业，企业主跳楼，股市崩盘，甚至造成国家动乱。这样的历史事件，不胜枚举。

2017年开年，面对已经涨到了天上的，但仍在不断上涨的房价，中国的经济学家和政府都表示了深深的忧虑。

他们都在奇怪地问：中国印了这么多的钱，而实体经济却在闹钱荒，钱都到哪儿去了？答案是：钱都进入了“虚拟经济”。都进了股市吗？不对！中国股市不过是一块沼泽地，2016年，证券交易印花税跌幅高达50%，是中国所有的税种中跌幅最大的，这表明中国股市正在大饥荒大饥饿中艰难度日。

钱并没有进入股市，不要说投资人的钱，连社保基金这样的航空母舰都不敢朝股市里去，一直在旁边观望，那么为什么说“钱都进入了虚拟经济”呢？原来他们把房地产纳入了虚拟经济。

房地产为什么会是虚拟经济

所谓虚拟经济，是买卖的标的均为虚拟物，比如股市，期货，债券所有的交易都表现为数字的流通和变化，可楼市的交易却是实实在在的房子，而且房地产本身，还作为上游企业，带动着钢铁、水泥、玻璃、煤炭、电力、塑料、木材加工等二十多个下游行业，为什么会把它纳入虚拟经济呢？

在中国的老百姓当中，流传着一个段子：“中国的房子，不是用来住的，而是用来炒的，中国的房子不是盖给老百姓的，而是盖给银行的。”这个段子原本是在民间流传的一个冷笑话，现在却被经济学家们接受了，政府也接受了，这就是为什么将房子纳入了虚拟经济的原因所在。

政府和经济学家们的话没有错，一轮又一轮的爆炒，使房地产行业真的进入了虚拟经济，的确，钱都流到楼市去了。而且人们觉得，任志强的话好像没有错，房子还得再涨二十年?会是真的吗？那么，究竟是什么力量推动着中国的房市在不断地上涨？货币超发是房价暴涨的诱因。

从2013年下半年起，中国的楼市似乎进入了一个调整期，如果真的能够进行一次深度的调整，那真的是一件大好事，中国经济所潜在的危机会得到释放，老百姓也能从中得到实惠。可过去两年，房价仅仅是点了一下头，然后就再度暴涨，其重要原因在于货币超发。

5月31日，武汉市国税局在东西湖区局召开“互联网+政务服务”现场观摩推进会，观摩了东西湖区长青街税务服务站和智能办税服务厅好的做法和经验，总结回顾了“汉十条”多元化办税成果，提出下步工作目标。现在，全市国税网上办税比例达53%，网上办理业务总量超过六成。（图：程敏强/文：晓杨）

央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定的，这个标准已经高出了允许的标准，是超发的。但实际的货币增速居然高达16%！

中国的货币发行存量，截至2016年10月末，广义货币M2余额达到人民币151.95万亿元，与1990年的1.53万亿相比，增长了近100倍!超过了美国和欧盟，位居世界第一，这是一件非常危险的事。原因在于商业银行为了盈利的需要，发展出了巨大的影子银行，导致了货币严重超发，而超发的货币则滋生了各种资产泡沫，尤其是地产泡沫。

本来可以容纳大量的超发货币的中国的股市继续低迷，更加重了这种泡沫的危险程度。

雄安新政能拯救中国楼市吗

2017年，中国经济生活中的一件大事，是雄安新区的出现。这个消息刚一发布，大批的炒房客如过江之鲫汹涌而至，可他们却发现，就在这条新闻发布之时，同时还发布了一条政府禁令，雄安新区房地产冻结！

摸着石头过河的雄安，有人为它规划了这样一张蓝图：未来雄安将没有商品房，全部为公租房和廉租房！

这是雄安特区房地产新政的伟大意义。雄安将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式等。如果这种模式真的得以实现，雄安新区将会吸引大批的人才蜂拥而至，连北京的人才都会因为房价的洼地效应而流入到雄安新区去！

这条房地产新政，对于雄安新区的建设意义非凡。雄安新区，不会是北上广深的翻版，而是要在白纸上造出一个新社会。或者说，是理想社会的模版，这也是深化改革的举措之一。

雄安新区土地限制交易，让人们产生了遐想，大概以后就是一个PPP模式，开发商的经营权，或许会有五、七十年，只租不卖，超长周期的投资；或者是在新移民交了1～3年社保后，与国家“共建”模式，国家与个人PPP，依然是只住不卖。

雄安新政更重要的意义是，政府不能再玩土地财政了，要全面激活人民的消费力、创造力、想像力。如果当住房、医疗、教育、养老等问题，不再成为我们的羁绊的时候。老百姓能腾出几乎所有的财产进入消费循环的时候，这场深化改革算是成功了。历史上，每一次重大的改革，都是将人民从土地中解放出来。

可雄安新政能是否成功？我们还需要等待时间和历史的检验。

武汉市江岸区地税局为了更好地服务纳税人，鼓励和引导社会资源参与办税，6月6日，该局与武汉岱家山科技企业孵化器有限公司共同为“税收志愿服务拼搏赶超小组”揭牌。图为揭牌现场。（图／文：廖小英）

关于不动产税

我们已经说了二、三十年的不动产税，至今没有在中国落地，更让我们失望的是，今年3月政协人大两会尚未召开，两会的发言人傅莹便宣布说，今年的两会不讨论“不动产税”的问题，今年不会开征“不动产税”。这条新闻，让我们两眼发黑。

可就在2017年4月8日，我们又读到了这样的新闻。

新闻事件二：不动产登记年底全覆盖

2017年4月8日《华夏时报》刊出了这样一条新闻：《开征房地产税再进一步：不动产登记年底全覆盖》

事实上，按照全国人大今年的立法计划，房地产税法不包含在其中。不过，房地产税受重视的程度，已经远远超出其他税种。一个细节是，房地产税的立法跟以往的部门立法大不相同。此次房地产税法的起草，是由全国人大预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局等职能部门共同参与，同时也吸收了一些专家，组织形成一个团队来共同起草。

按照现有思路，房地产税征收有两个模式：一个是上海模式，对新增房产超过一定面积的部分征税，不涉及到存量；一个是重庆模式，涉及到存量，但只涉及少数高档住宅。2011年上海和重庆的房产税试点方案，都有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。

国家税务总局原副局长许善达此前透露，当初房地产税改革试点时提出了三个目标：第一个目标是增加地方政府收入，但现在看来，上海和重庆的房产税收入规模都极小；第二个目标是缩小居民收入差距；第三个目标是稳定房价。目前看来，上海和重庆的房产税改革取得一定成效，但要期待它实现所有改革目标仍不太现实。

读着这样的新闻，固然让我们眼前一亮，但看看对房地产税的讨论，我们仍然看不到新意，中国的房地产税，无论是上海的试点和重庆的试点，都是失败的，这样的房地产税有和没有，没有区别。

请注意，在全世界几乎所有的国家房地产税，都是第一大税，即使对于世界上最贫穷的国家，地产税都占到国家税收比重超过了60%！可房地产税对中国税收的贡献接近于零。那点收入还不够投入的税收成本，这不是我们所需要的房地产税。

房地产税要明确它是一种“富人税”，房地产税要重到让炒房客绝望，让占有多套住房的人养不起房，要使中国的人们“买房容易，养房难”。

现在中国人到国外，发现国外的房子都很便宜，都比北上广深的房子便宜，便宜到他们不愿意在国内炒房了，可是他们却又不敢在国外炒房，中国的炒房客，在世界上任何一个国家都不受欢迎，因为几乎所有的国家，都有禁止炒房的严厉规定，而韩国的法律更是规定，不许有任何人有第二套住房。

其实中国的房价是能够降下来的，只要我们把七十年一次虿交的房地产税，改成逐年交纳，房价的跌幅就不会只跌一半。

政府可以把房地产税抵押给银行，取代由于房价下跌而造成的土地财政断顿儿，而发生政府破产的危机，而银行也很高兴接受房地产税抵押，因为这是一种稳定而且会随着物价和收入的上涨而不断上涨的收入，银行只怕抢不到手呢。这似乎是一个多方共赢的事，又何乐而不为呢？

说没有人吃亏，这也不对，盛大的宴会之后总要有人来买单，这才符合规律。

不高兴的只有中国占有了多套住房的富人，他们将会为房地产税改革买单，让“睡着挣钱”的人来买单，这难道有什么不对的吗？这是一次均贫富的机会，中国不可以失去这样的机会。

如果连这都做不到，那我们还是社会主义的中国吗？

关于不动产税，我们已经说了三十多年，上个世纪我们就在说，至今却没能开征，不要让我们等得太久，在我们的有生之年，能看到房地产税的开征吗？

其实我们也不必担这个心，因为开征房地产税不是某个人的愿望，而是中国经济危机释放的重大手术!若想要中国经济不出现大灾大难，开征“不动产税”是釜底抽薪的治本之策，也是唯一的选择!

房地产税正在向我们走来，我们已经听到了其一步一步的脚步声！

魏雅华，财经作家，陕西电视台经济频道资深评论员