养老产业，路在何方？

■ 本刊记者 高 磊

养老产业，路在何方？

■ 本刊记者 高 磊

4月上旬，养老产业的明星项目—北京太阳城的养老配套医院被迫关停，为不断升温加码的养老产业敲响了警钟。

北京太阳城位于京郊北部昌平区的小汤山疗养区，42万平方米的项目包含了住宅、银铃老年公寓、太阳城医院、国际公寓等养老配套设施，是北京市开发较早、知名度较高的养老地产项目，隶属于北京太阳城集团。该集团倡导医养结合，力图将太阳城打造为“医护型全程化养老社区”。北京太阳城医院就是该集团为太阳城养老项目配套的一级非营利性医保定点医疗机构，是首都医科大学附属安贞医院的协作医院，住院部有 300 多张病床。在很多老人看来，“医养结合”=“颐养天年”。为此，大批老人出售了城里的房子来此，以期过上他们梦想中物业服务有质量、医疗救治有保障、足不出户就养老的晚年生活。

但是，看上去很美的养老项目，实际运营是否如设想得那样美好呢？答案是否定的。近年来，曾经是养老产业样板的太阳城小区，多次由于资金困境引起社会关注，每年的经营利润仅够开发商偿还典当行、小额贷款公司的贷款利息。老人们反映，近几年，服务质量一落千丈，超市内货物品种越来越少，物业维修等问题层出不穷；甚至连老人们最为看重的社区医院也难以为继，太阳城医院自从2004 年开张以来，几经转手，近日终因股权纠纷关停。小区里居住的老年人看病和开药得去 6、7公里之外的北京王府中西医结合医院；医院里常住的几十位老人被劝说转院或者回家，一些卖掉房子、儿女定居国外、体弱多病的老人无处可去，在人生的最后阶段，老无所依。“医护养老”已成空谈。轰轰烈烈的“医养结合”怎么就变成了如今的“医养分离”？养老产业为什么“理想很丰满，现实很骨感”？

养老产业 举步维艰

风风火火的养老产业，其实举步维艰。究其原因，笔者认为主要有以下几点：

1．市场情况未明。中国的整个养老产业还处于早期市场阶段，很多产业都会经历这样的发展历程，在摸索和试错中逐渐成长。目前，相当数量的养老项目空置率过高、盈利不佳的原因，是项目开发方对市场调研不够、判断不足，对市场前景盲目乐观，同时缺乏对养老产业需求群体消费习惯的准确判断和对项目开发运行模式的精密把控。

2．消费认知尚缺。对中国的养老市场而言，消费者的消费观念并不成熟，对养老产业也缺乏有效认知，相当大的消费潜力并没传导至养老市场；而且供给方对老年群体消费心理缺乏了解，老年群体的消费理念和消费心理与普通住宅消费者完全不同，必须针对这一特殊群体订制非传统渠道。同时，我国传统的养老方式是居家养老，对社会资本办的养老机构接受度较低；加之社会资本办的养老机构收费较高、受众偏少，运营维护模式不够成熟，专业人才相对缺乏，社会服务水平较低，诸多因素都导致了消费群体对养老产品的认可度不高。

3．空置困局需破。国际知名的房地产服务公司高力国际曾针对中国近 40家在业内具有领先优势的养老地产开发商近 150 个优质项目做过调研。发现空置率普遍较高，在 35%～45% 之间 ；而一般养老院入住率要达到 75%～85% 才能实现盈亏平衡。现在很多的养老项目都是粗放式增长，产品同质化严重，拉郎配现象繁多，一旦设计、配套和服务等跟不上用户需求，就会陷入空置的窘境。空置困局亟需破解。

4．运营及盈利模式待解。养老产业并非是能通过现金流赚钱的行业，需要漫长的培育期。虽然养老地产可以长期持有并经营，但前期投资规模大、平均利润率不高、运营模式单一、盈利模式不明确。由于养老地产本身资产保值增值的程度超过了通过项目运营而增值的价值，很多开发企业不愿意在运营上过多投入，不重视中长期运营价值。业内人士认为，“未来，新的养老模式至少需 5～10 年时间才能获得普遍认可，而盈利很难有可估算的时间表”。这样的回报周期和利润率，难以符合投资方的回报期望。而且，养老产品很多都是非产权式销售，现在的主流模式是“租金+月费”制或“会员+年费”制，如何打消消费者对后续配套及运维的疑虑，打破消费者惯常的消费思维，吸引客户进入项目，增加客户黏性，也是目前的一个主要课题。

养老产业 路在何方

1．养老社区“去地产化”。现如今，业内已经基本达成共识—养老产业不等于养老地产，“去地产化”已经是从业者一致努力的目标。“去地产化”的提出，说明从业者已经不再仅仅把眼光放在入住率上，而是更关注消费者的感受，更关注养老产业作为大健康产业的重要一环所能提供的服务质量，是养老服务更加生活化、多元化和复合化的象征，医养结合即是该理念的一种体现。但如何精准实现，尚需实践与时间。

2．资本多元化。市场竞争机制要多元，允许市场存在多元化资本。应该破除政策壁垒，给予不同类别的资本以准入政策，如民间资本、房地产信托投资基金（REITS）等。唯有如此，养老产业市场才会充满竞争力。

3．盈利模式本土化。中国的养老产业不能只参照海外的发展模式，需要转变思维方式，创新符合中国市场特征的盈利模式。为此，针对中国国情和养老产业发展的现状，住建部政策研究中心主任秦虹通过整合各类研究和案例，总结出以下三种可供探索的盈利模式 ：（1）开发企业主导的老年社区开发。很多大型房地产开发企业均已试水此种模式，如万科、绿地等。（2）政府主导的公办民营发展模式（PPP）。具体做法为政府主导提供前期的土地，后期建设和运营由开发企业介入，解决前期资金投入和风险不确定的问题。（3）保险机构主导型开发模式。如保险资金股权投资暂行办法和保险资金投资不动产暂行办法明确允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这是险资进入养老产业的转折点。养老产业由于其早期性、独特性、复杂性和复合性，究竟怎样的盈利模式才适合发展；如何才能充分整合有限的资源，满足我国日益老龄化的社会需求等诸如此类的问题，需要在不断探索和实践中寻找答案。

4．服务个性化。养老产业的从业者要构建“养老+”理念，在产品设计、服务拓展和运营维护上持续发力，不断拓展运营服务的深度和广度，满足客户群体的更多需求，扩大服务范围，唯有如此才能成为养老产业发展浪潮中的弄潮儿。

总体而言，养老产业虽步履蹒跚，但机会多于挑战。在势不可挡的银发浪潮之下，一旦解决运营和盈利模式，破解空置困局，养老产业完全可以像其他有长期稳定收益的产业一样，通过引入金融思维、创新运营和盈利模式，变红海为蓝海。