万达狂奔“轻资产”

罗丽娟

63岁的万达集团董事长王健林，再次站在了风口浪尖上。

过去两个月，万达在资本市场上的密集大动作激起千层浪。6月中旬银监会要求各家银行排查包括万达在内的多家企业的授信及风险分析；7月下旬万达与融创、富力完成了637亿元的三方大交易，打包出售文旅和酒店业务；时隔一周，南昌西湖万达广场又宣告易主。

针对市场的质疑，万达方面迅速做出回应：“有媒体报道，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《21CBR》记者表示，此类动作确实体现了万达走轻资产模式的特点，“充分说明了万达当前积极甩包袱、做品牌的导向。这也有助于万达快速回笼资金，利好其后续的项目扩张。”

“轻资产”一词，王健林已经不是第一次提起，万达如何在“轻资产”模式上一路狂奔？

清资产还是轻资产？

2014年年底，王健林喊出了要使万达总资产达到1万亿的目标，表示万达商业地产将会有全新的定位，转型之路悄然开启。

2015年1月，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。地产+金融，标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

同年4月，王健林在深交所的一次演讲中首次提出，万达到了要靠品牌赚钱的时候，“用别人的钱投资万达广场，而由万达输出品牌管理”。言简意赅地表达，这就是所谓的“轻资产”。对于为何要做轻资产，万达给出了四个理由：丰富万达的商业模式，租金形式减少受市场波动影响，降低负债提升利润和收益，有利于企業扩张提高市场占有率。

根据万达方面的数据，迄今为止已经开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目。2017年万达集团半年报也显示，上半年新开业项目14个，其中轻资产万达广场9个；上半年新拓展的26个万达广场全部为轻资产项目。以后万达广场新发展项目多为轻资产项目。

而近期曝光率较高的南昌西湖万达广场在今年6月23日刚刚开业，开业首日客流27万人次，营业额1400万元。但开业不足半个月，7月5日，其投资人已由大连万达商业地产股份有限公司变为珠江人寿保险股份有限公司，公司法人随之变更。

另外，根据公开的工商信息，崇州万达广场置业有限公司、大同万达房地产开发有限公司也于2017年7月3日和7月11日单一股东变更为“珠江人寿保险股份有限公司”，董监高人员全面“换血”。以上这两家万达广场均未开业，计划于今年9、10月份面市。

万达方面表示，这只是第一批万达广场的轻资产项目。早在2016年年底，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。

在637亿元打包了文旅和酒店业务之后，万达广场作为仅剩的重资产，也正在被“估清”。同策咨询研究部总监张宏伟表示：“这是资产不断保值增值的做法。卖掉不好的万达广场，把风险转移出去，持有优质万达广场资产。”

加速回归A股

近年来，出于降低融资成本、强化市值管理等考虑，不少房企欲重返内地资本市场。

2016年9月20日，登陆港交所637天的万达商业正式退市，开启回归A股之路。王健林在同年5月央视的《对话》栏目中针对私有化问题公开表示，回归A股是因为万达商业价值被严重低估，同时私有化也创造了一个全新的模式。

按照当前A股的估值水平，作为“全球最大的商业地产”，万达商业未来市值可能超过4000亿元，位居上市房企之首。

万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

根据证监会发行监管部今年3月2日“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况 ”的信息显示，大连万达商业地产的审核状态为“已反馈”，序号位于第89位。

有分析人士指出，若万达商业能够在今年成功IPO，将是最近7年来，房地产企业在内地完成首次公开发行股票的第一宗案例。另外，这也能解释，为何万达商业选择剥离房地产属性较重的相关项目。“短时间内，万达变卖资产达到了降低负债的效果，同时从长远看有助于其提升利润率。”相关业内人士表示，这与其回归A股的诉求是相符的。

投资转向国内

7月6日，万达集团在其官网公布了2017年上半年报，截至6月30日万达集团总资产为8826.4亿元，同比增加19.8%。2017年上半年万达集团收入1348.5亿元，同比增加12.4%。其中，万达商业收入735亿元，完成年计划的48.8%，完成上半年计划的115.3%，同比增加14.2%。

鉴于“轻资产”模式，从2016年起，万达集团不再统计相关销售收入。万达商业的统计数据显示，上半年万达商业总客流14.6亿人次，同比增加31.9%。万达商业业务中租金收入为116.9亿元，同比增加34.3%，租金的收缴率达到100%。

王健林曾在2016年工作报告中提到：“投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。”王健林对万达商业的考核落在了净利润结构上，其定下的“小目标”是：2017年起，租金年均保持25%增速，在万达商业净利润占比中每年提升5%。

除了商业模式发生转变，关于投资方向，王健林近日也对媒体表态：“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。”据不完全统计，近五年来，在海外动作频频的万达实际投资额达200亿美元。7月18日，发改委发言人指出，有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策。而以上领域，万达几乎都有涉足。

新加坡《海峡时报》7月25日报道，马来西亚政府收到针对大马城（Bandar Malaysia）房地产项目的9份投标书中，有7家中国公司——中国建筑、中国葛洲坝集团、绿城海外发展、万科、中国交通建设、中国资源集团，以及中交建旗下的澳大利亚工程公司John Holland ，以及两家日本公司——大和房产业集团（Daiwa House Industry Group）和三井不动产（Mitsui Fudosan） 。

投标书中规划的开发方案金额介于70亿美元到105亿美元之间。值得注意的是，上述7家中国公司全部为国企性质，而此前曾和马来西亚政府谈过该项目的万达集团已不在公布名单中。