“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

【摘 要】“营改增”是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入“营改增”试点范围，2016年5月“营改增”试点全面推向全国全行业。“营改增”的提出对各行各业而言既有挑战也有机遇，尤其表现在税负影响方面。房地产产业一直是我国重要的税收来源之一，近10年对我国的经济发展贡献巨大。但由于房地产产业具有周期长、资金额大等独特的特征，因此，明晰“营改增”对房地产企业会计核算与纳税的积极与消极影响对企业有效纳税筹划、降低资金风险、最大化利用闲置资金和盈余管理均具重要意义。鉴于此，本文主要就对“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响进行分析和探讨。

【关键词】“营改增”；房地产企业；会计核算；纳税；影响

一、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响

1.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的积极影响

（1）“营改增”可以有效的避免重复征税，增值税主要是根据各环节增值额进行征税的，而营业税主要是根据销售额进行征税的，房地产成本主要包括材料成本、建安成本、土地成本等，其中，材料成本和建安成本原来已经承担过税负，但是在房产销售时仍然需要缴纳营业税，造成二次缴税。在营业税改成增值税后，只需要在每个增值环节进行缴税，以材料成本和建安成本增值税发票的形式进行抵扣，降低企业税负。

（2）“营改增”有益于房地产企业进行业务整合，原来营业税的报销主要是以单据形式移交财务部门，而采购部门单据来源和单据类别并不进行区分，这就直接导致企业财务部门的工作繁重，业务部门的单据任务简单，尤其是在项目金额重大、项目环节繁琐的房地產企业，财务部门的财务数据形式简单，但内容杂乱无章。而“营改增”后，不再以单据的形式进行报销，而是以增值税专用发票和普通发票进行抵扣，财务部门只负责对增值税发票进行审核，而业务部门需要为财务部门提供合格的增值税发票。这样就由原来税票重心在于财务部门转变为业务部门和财务部门的协调。

（3）“营改增”对企业纳税意识、纳税管理具有一定的积极影响，“营改增”后，财务部门和业务部门会对企业的票据审核更加严格，测算更加细致，规范企业的纳税制度，对财务人员、业务人员的税务素质和税务意识更加重视，对国家的税收优惠政策逐渐关注。“营改增”使得企业上下形成一致的税负降低意识。

2.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的消极影响

（1）“营改增”对房地产企业的税负具有重要影响。首先，体现在企业所得税，原来征收的营业税可以在企业所得税税前全部扣除，但改为增值税后，不可以在企业所得税税前扣除，这样就增加了企业应纳所得税额。其次，体现在税负的变化，增值税理论上是可以进行抵扣的，关键在于增值税发票的取得，房地产企业施工过程中的沙石、水泥等原材料和劳务费用（农民工和劳务公司）很难取得增值税发票，难以抵扣，而且这部分的金额占比较大，房地产企业的劳务费用在总工程中的占比为20%～30%，这间接增加企业的税负。

（2）“营改增”对财务报表具有一定的消极影响。一是资产负债表，“营改增”前不动产购置的营业税需要作为成本入账，“营改增”后不动产购置可以以进项税额进行抵扣，降低入账价值，提高了企业的资产负债率，增加企业的财务风险。二是利润表，增值税作为价外税，增值税额需要从营业收入中减掉，降低企业的营业收入。三是现金流量表，增值税发票是要在工程结束时取得，这就需要企业垫付大量资金，增加企业的资金风险，对企业的现金流产生不利影响。

（3）“营改增”对财务人员的素质提出了更高的要求，同时这也为财务核算增加了难度，原来营业税的核算只需要按照一个税率、一个会计科目进行计算，但是增值税需要十几个会计科目进行核算，且增值税采用认证抵扣和网上申报形式，不仅对财务人员的综合素质提出挑战，而且增加了财务风险。

二、应对“营改增”对房地产企业影响的策略

1.强化票据管理并完善税务筹划

现阶段，房地产企业经营过程中，必须对自身会计核算与纳税受到的“营改增”的影响进行全面掌握，从而提升纳税筹划的科学性，特别是成本税务筹划。一方面，房地产企业经营过程中，工程项目一般都会需要耗费大量的资金，同时建设时间通常较长，企业经营过程中，必须加强同各个方面的沟通力度，同时必须对全新的税务优惠政策进行明确；另一方面，企业经营过程中，还应当将期间分摊应用于开发整个项目的成本中，由此产生的税负同一次性核算过程中产生的税负相比更少。

2.通过人才培养优化账务处理

首先，房地产企业运行过程中，实施会计核算和纳税的主体是企业工作人员，他们日常工作中的业务能力、综合素质同企业税务筹划的科学性具有紧密而直接的联系。在增值税当中，管理票据工作的顺利开展会促使财务部门同各个业务部门之间共同承担税务重心，企业发展中，必须注重对两者关系的有效协调，在这种情况下，房地产企业经营过程中，必须加大对企业职工纳税义务的培训力度，并从整体入手，加大对票据的规范力度，确保企业内部管理能够更加有效适应“营改增”政策的需求，从而为自身的发展奠定良好的基础。

其次，值得注意的是，在实施“营改增”的过程中，一定的消极影响将产生于房地产企业的会计报表中，在实施增值税的过程中，对账务的细致化要求更高，因此要求将详细二级会计科目记录应用于每一个一级会计科目中，同时全面反映申报抵扣环节和增值税产生等内容。

三、结语

综上所述，在我国经济进步的过程中，相对重要的支柱型产业就是房地产，也将受到“营改增”的全面影响，其中存在积极的一面，也存在消极的一面，房地产开发企业应积极应对这一问题，从自身的会计核算和纳税角度出发，合理利用“营改增”相关政策，为促进自身的健康发展奠定良好的基础。

参考文献：

[1]阿日古娜.试分析“营改增”对小企业会计核算的影响及应对策略[J].时代金融，2016，27：99+104.

[2]范晓燕.营改增对建筑企业会计核算的影响分析[J].时代金融，2017，11：192+195.

作者简介：

刘力萍（1979—），山东龙口人，2005年毕业于山东经济学校会计专业，经济师，会计师。endprint