浅谈营改增后酬金制物业管理模式的会计核算

文/乐嘉伟，上海中心大厦建设发展有限公司

浅谈营改增后酬金制物业管理模式的会计核算

文/乐嘉伟，上海中心大厦建设发展有限公司

国际通行的酬金制物业管理模式伴随着房地产的发展逐渐被国内愈来愈多的物业管理公司所运用，但与此相适应的会计核算模式却随着酬金制运用范围的逐渐扩大而越来越困扰着物业管理公司的财务人员们，因为在这方面没有明确的会计准则解释，且财税处理方法也存在着较大的不确定性，同时全面营改增的施行更是加重了流转税方面的处理难度。本篇就酬金制物业管理模式的不同核算方法进行探讨，以期攻克会计核算难题。

酬金制；营改增；会计核算

1 引言

根据《物业服务收费管理办法的通知》（以下简称“办法”）的规定，业主与物业管理公司可采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。其中包干制是指由业主支付固定服务费给物业公司，盈亏由物业公司自担的方式。该方式因执行简单、避免账目受业主委员会监督审计以及可以使物业管理公司节约成本等优点而被国内大部分物业管理公司所运用。但是包干制的缺点也很突出，因为越来越多的物业公司将节约成本扭曲为降低物业服务质量、拖延物业维修以及依靠多元化经营维持物业利润，因此这种模式在一定程度上制约了物业管理行业的发展。

随着人民生活水平的提高，许多业主方一方面对物业管理的品质有着更高的要求，另一方面一些业主也具有相应的专业水平可以对物业管理公司进行审核，因此国内的高端物业管理公司越来越多地采用在国际上被广为认可的酬金制物业管理模式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，不足或者结余由业主承担或者享有的物业服务计费方式。相比包干制，酬金制物业管理模式的透明度更高，可以有效减少双方在物业收费方面的矛盾，同时，服务支出与物业管理公司的利润脱钩有利于物业管理专业化。但是这种模式的缺点依然存在，它一方面要求业主在物业管理方面有一定的业务认知，另一方面比例酬金可能会导致物业管理公司扩大物业管理支出（提高酬金支付基数），业主对开支的有效压缩是难以躲避的一个难题。

下面对现行酬金制的几种不同核算方式进行讨论，希望能抛砖引玉，启发大家的思维。

2 酬金制会计管理的特点

根据《办法》第十二条的规定，物业管理公司的会计核算要注意以下两点，一是物业管理公司对于收取的物业管理费并不具有所有权；二是酬金制项下的物业管理支出应该严格遵守服务合同的约定。

2.1 相对独立核算：酬金制项目一般要求物业管理公司成立专项的物业管理处，开立专用银行账户以确保经营、管理、服务的独立体系形成。

2.2 收支差额补足：在项目初期入住率尚未达到预定成本回收标准时，物业收费不足以支撑合同项下所有物业基本运营支出的情况下，其差额部分应该是由业主补足的，其补充方式一般是在物业管理合同项下通过空置单元物业管理费补充不足。

2.3 特殊“利润”结余方式：仅从酬金制物业管理会计核算的形式来看，物业管理处的结余与利润是很类似的，但是由于管理费本身的所有者权益与一般企业资金的所有者权益不同，其盈余最终是不归物业管理公司所有的，也不能任其分配。严格意义上面来看，这种费用仅仅只是结余，而不是利润，对于只租不售的物业，特别是单一业主的物业，该部分盈余更是应该在满足酬金支付的情况下，在考虑结转下年使用的基础上，还可以思索通过相应方式支付给业主的可操作性。

2.4 流转税的财税差异：酬金制的税收问题一直众说纷纭，很具有争议性，但又没有更多具体文件的相关规定。只在2011年6月出台过一个《北京地税关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》文件，规定酬金制方式开展物业服务的物业管理公司其以下行为不征收营业税：对物业管理公司单独开设账户专项存放业主委员会的代管资金不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理公司从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。但是营改增政策施行以后，并没有对酬金制有过类似的文件规定，因此，酬金制还是存在流转税方面的明显财税差异。

3 酬金制物业管理会计核算方式

从上文不难看出，酬金制物业管理模式相比于包干制物业管理模式优点更多一些，应该是物业服务收费的发展方向，但是目前酬金制模式在国内运用范围远不如包干制模式也是不争的事实，究其原因，主要还是没有明确的会计核算和税务处理方面的规定，为了避免财税处理的困扰，很多物业管理公司还是选择了财税处理规定相对健全的包干制物业管理模式。

我们从物业管理公司确认收入的方式来看，目前实行酬金制的物业管理公司的财税处理大体可以分为以下几种方式：

3.1 只对酬金部分确认收入

这种方法就是把酬金制下的物业服务的收入作为暂收全体业主的费用，将相应发生的服务支出作为代业主支付的费用，所有的业务活动均在其他应付款（通常以受托物业作为二级科目）中予以归集，物业管理公司仅将收到的酬金认定为企业收入。这种账务处理方式看起来比较符合酬金制的初衷，但是与现行的财税法规的规定却有较大的冲突。从财税法规来看，从事物业管理的单位，应该以与物业管理有关的全部收入扣除代业主以及承租者支付能源费用、房屋租金等价款后的余额作为营业额，而且酬金制项目中的收入也是物业管理公司全额开立发票的，不将发票记载金额确认为应税收入的作法既不符合税法规定，也不符合财务核算要求，更不能反映公司的真正业务规模。

3.2 项目留存收益作为酬金

这种方法只把合同中所约定的酬金收入视为项目的收支结余，调整项目的物业管理成本。这个方法理论可行度比较大，但在实际工作中，因为收入和成本的时间性差异，很难做到精确的匹配。

3.3 将酬金支出亦视作项目成本支出

将酬金制合同中约定的酬金收入也视作为项目成本的一部分，调整项目的整体物业管理成本。这种方式一方面符合了财税的相关规定，另一方面也能够比较客观地对酬金制项目的盈利情况以及业务量进行真实反映。但是这种核算方式计算出来的项目利润自然沉淀在物业管理公司的股东权益中，当业主方主张这部分剩余利润时，操作上会有很多难点。

4 营改增后酬金制会计核算举例

假定Y物业管理公司取得X项目的物业管理资格并采用酬金制进行物业管理。该项目2017年度预计收入1亿元（含税），其中Y物业管理公司享有固定酬金6%（600万元含税），预计项目利润4%（400万元含税）归属X项目全体业主所有，则几种核算方式分别如下：

4.1 只将酬金确认收入

Y物业公司将1亿元的物业管理费视为代收业主的费用，用于支付X物业运营维护发生的各项开支。

1)Y公司向X业主开具发票时：

2)支付X项目成本费用及酬金以外其他的流转税金时（假定进项税率均为6%）：

3)Y物业公司结算酬金收入600万元（由于销项税额在收取1亿元物业管理费开票时已经在酬金制账户统一结算，银行存款需扣除该笔费用后统一缴纳）：

X酬金制项目剩余利润即为其他应付款——X酬金制项目377.35万元（银行存款433.96万元，其中56.61万元需缴纳增值税），而Y物业公司通过X酬金制项目形成的利润总额为566.04万元（暂不考虑流转税附加）。

这种核算方法从核算思路上来看比较符合酬金制的核心理念，但是实际上X酬金制项目的377.35万元剩余利润并没有反应在Y物业公司的利润及利润分配表中，从而也没有对这部分利润缴纳企业所得税，同时Y物业公司所开具的发票金额为10000万元，然而所确认了的收入却只有566.04万元，Y公司物业管理收入水平被严重低估，没能客观反应Y物业公司的真实业务量情况。

4.2 项目留存收益视为酬金

将酬金收入作为酬金制物业管理公司的收支结余，调整项目的物业管理成本（收入—成本—税金=酬金）。在本例中，预计的项目利润（9600—8490.57—566.04=543.40）不应该再予以拨款。

1)Y公司向X业主开具发票时：

2)支付X项目成本费用及酬金以外其他的流转税金时（假定进项税率均为6%）：

Y物业管理公司通过X酬金制项目形成的566.04万元利润总额自然沉淀在Y物业管理公司的利润表中，应调整该项目的整体物业管理成本。但是这种项目因为需要将项目本身的预期利润先在物业管理费中剔除，对物业管理公司的各项成本费用的预算要求得非常精确，在实际工作中很难完美完成。

4.3 酬金支出作为项目成本支出

将酬金制合同约定的物业公司的酬金收入视作酬金制项目物业管理成本的一部分，调整物业管理成本[收入—成本（含酬金）—税金=利润]。

1)Y公司向X业主开具发票时：

2)支付X项目成本费用及流转税金时（假定进项税率均为6%）：

3)Y物业公司结算酬金收入600万元（由于销项税额在收取1亿元物业管理费开票时已经在酬金制账户统一结算，银行存款需扣除该笔费用后统一缴纳）：

X酬金制项目剩余利润即为主营业务利润——X酬金制项目377.35万元（银行存款433.96万元，其中56.61万元需缴纳增值税），在缴纳企业所得税后，形成283.01万元的净利润沉淀在Y物业管理公司的净资产中，今后业主对该部分利润要求返还会比较难处理，这是这一核算方式仍待解决的方面。

总之，酬金制实质上就是物业公司向全体业主就物业服务支出实报实销的核算制度，在确保业主利益不受损的前提下根据业主要求提供物业管理服务，物业管理公司作为一个服务机构收取合理的酬金。该模式今后应该是物业管理行业的一个发展方向，本文只是结合营改增政策施行后目前财税方面尚无定论的该模式进行一些粗浅的探讨。

[1]王红.酬金制物业管理模式下财务管理与会计核算特点[J].东方企业文化,2013(19):283-284.

[2]杨萌.激情绽放鹏城——物业管理改革发展30年大会在深圳胜利召开[J].城市开发,2011(19):10-44.