农村集体资产资源产权交易必须把握的几个环节

吴小芬

在开展农村集体“三资”管理清理工作中，针对一些村在集体资产资源管理中存在涣散、混乱的现象：有的私下发包但未签订合同；有的已签订承包合同的，但承包价格不合理；有的承包款收取不及时；有的合同到期未及时发包造成集体资产资源被无偿占用等存在问题，我们通过采取 “项目化管理，市场化运作，统一平台运行”的管理模式，有效地规范了农村集体资产资源购置、处置和交易行为，杜绝了场外交易和暗箱操作，避免了农村集体“三资”流失，促进了生产要素合理配置。在具体工作中注重抓住以下几个方面。

一、明确农村产权交易的内容及权限

根据农村产权交易实施方案及管理办法，我们明确了以下八个方面的交易内容：一是农户承包土地经营权；二是“四荒地”使用权，所谓“四荒”主要指农村集体所有的荒地、荒滩、荒沟、荒堤使用权；三是林权，主要指农村集体林地经营权和林木所有权、使用权；四是农村集体经营性资产；五是农业生产设施设备；六是农村小型水利设施使用权；七是农业类知识产权；八是县政府批准的其他交易项目。

在农村产权交易权限上，我们将其界定为：面积达到100亩以上（含100亩）的土地流转，需办理土地承包经营权抵押的土地流转及交易额达到10万元的农村集体资产交易由县农村产权交易中心组织交易；面积不足100亩的土地流转、交易额不足10万元的农村集体资产由镇农村产权交易服务中心组织交易。

二、规范产权交易的流程及资料

按省里的统一要求，凡进入平台交易必须完成五个必备动作：即交易登记、交易公告发布、报名管理、交易竞价、合同管理。每一个阶段都不可或缺，并且明确了各个阶段的具体要求。

（一）交易登记阶段

每一笔交易，一要村经济合作社填好内容详实的申请表；同时备齐转让方经济合作社社长身份证明原件或复印件、村民代表议事表决情况（加盖经济合作社章）、项目的图片、产权四址草图、原合同等。二要镇产权交易中心根据村上报的申请表将交易信息录入信息平台，生成、修改并保存打印交易项目审批表、转让方承诺书、授权委托书，交村履行镇村审批签字盖章手续。三要镇通过平台上传村准备的附件资料：农村承包土地经营权流转委托书（土地流转项目所有涉及农户都需要签委托书，缺一不可。涉及到再次流转的，原承包方要提供再次流转的书面同意材料）、原合同、签字盖章后的农村交权交易审批表、签字盖章后的转让方承诺书、签字盖章后的授权委托书、其他（如土地流转总面积汇总表和明细表，如果项目为续租项目，必须提供前一期合同原件。如为资产类项目，必须提供资产权属证明）等。待县对项目初审及提交的附件资料规范性的审核。

（二）交易公告发布阶段

县对镇上传的交易项目审核通过后，一要填写公告信息，生成交易公告（注明条款：如产生两个以上符合条件的意向受让方，交易采用竞价方式；如产生一个符合条件的意向受让方，由交易机构组织交易双方公开协商）。二要发布交易公告，公告期7天，报名期3-7天，公布竞价的时间地点。三要由镇打印交易公告蓋章交村张贴公布。 若该交易为续租项目，交易方式为续租，填写续租人相关信息后发布公告，公告时间7天结束后直接进行竞价结果登记。

（三）交易报名管理阶段

一是由镇接受报名，录入报名人信息，生成修改保存打印受让方承诺书、授权委托书交报名人签字或盖章。

二是将报名人提供的保证金缴款凭证（交易机构出具的内部结算凭证）、身份资料扫描件（个人提供身份证原件及复印件，单位提供营业执照、组织机构代码证、税务登记证或“三证合一”营业执照副本原件及复印件）、签字或盖章后意向受让方承诺书、签字或盖章后的意向受让方委托书、其他（项目可行性报告、金融资信等材料）等需上传的资料进行上传。

三是公告期间县级将对报名情况进行审核，若报名人不符合竞价规则的，则该项产权交易竞价方式按交易公告相关条款更改为协商或流标；若报名人数不足且不可协商处理的产权交易，竞价结束后，在竞价结果登记上登记竞价未成功，退还保证金，该项目流标；若该项目没有人报名，则可以直接终止产权交易。

（四）交易竞价阶段

镇产权交易中心打印交易项目报名汇总表和签到表，竞价时交报名人签字 、交易须知（交竞标人）、由转让方填写交易项目底价单、由竞标人填写的交易项目竞价单、交易机构工作人员填写的交易竞价记录表；竞价结束，填写竞价结果信息进入平台，现场打印项目成交确认书，交转让方、中标方、交易机构签字盖章。同时上传签字盖章的： 报名签到表；报名汇总表；交易须知；交易项目底价单；交易项目竞价单；交易竞价记录表；项目成交确认书（三方签字盖章）；其他。

由县级生成竞价结果公示文书镇交易机构盖章并发布 ，镇对交易结果公示不少于3天。

（五）合同管理阶段

在这个阶段，镇要完成以下几个方面的工作：一是缴款退款，未成交方保证金无息退回，成交方保证金转为成交款。二是上传成功竞价者的缴款凭证。三是县级进行缴款信息审核，缴款期为公示结束3天内，若第一成交方到期未缴款，则没收成交方保证金，让第二成交方缴纳成交款，若第二成交人也拒绝缴款，则该项目流标。四是草拟电子合同文本并提交审核。五是县级对镇电子合同进行审核。六是打印合同交由交易双方、交易机构签字盖章。七是上传签字合同扫描件。

三、实施阶段要注意的几点

实施过程中，还要做到三个注意点：一是把握好时间节点。新项目在双方洽谈到合同签订必须预留半个月的交易时间，老项目在原合同到期前一个月必须开始着手准备资料。如为续租项目，报名管理、竞价过程可以省略。二是必须准备全交易资料。三是执行好交易要求。村集体房屋类交易以使用权交易为主，对于房屋所有权的交易暂时不进入平台交易；土地流转项目必须符合国家的有关法律法规和环境保护、农业产业发展规划、城乡一体化建设规划等政策规定。不得改变土地的所有权性质和农业用途，涉及到流转用地建房等，必须取得镇土管、建设部门的书面批复；农业养殖水面经营权项目，必须与前承包人处理好遗留问题；农村产权交易保证金仅指投标保证金，一般为交易金额的10%，涉及土地流转的保证金一般为一年的流转费，500亩以上的土地保证金一般为半年的流转费。合同履行过程中所需受让方缴纳的押金、复垦保证金等，以合同约定为准。

从2016年开始，栟茶镇通过产权交易平台共计交易18件，累计完成交易总额叁仟伍佰多万元，今年已完成了两仟多万元的交易额，超额完成了全年县下任务。通过交易在村原发包价的基础上为村多增加收入50多万元，保证了集体资产资源的保值增值。近一年的工作实践，我镇在这一工作管理上完全走上了正轨渠道，对村集体资产资源的维护和对群众权益的维护，起到了有效的保护和促进作用，对干群关系的改善也起到了很大的推动作用。

（作者单位：江苏省如东县栟茶镇人民政府）endprint