成都市迷你仓行业发展可行性研究

高洁+向明康

摘要：迷你仓是经营者把仓库分成若干小型仓储单元出租给个人或团体并提供相关服务的仓储经营方式。目前国外发达城市的迷你仓行业发展相对成熟，市场需求大，国内个别城市迷你仓行业的发展也渐渐趋于成熟，而当下迷你仓行业在成都也悄然出现。文章通过对国内外迷你仓行业发展的情况的梳理和对迷你仓行业发展的条件进行分析，得出迷你仓行业发展的规律和条件。通过研究成都的市场环境，与迷你仓行业发展成熟的城市进行对比，得出迷你仓行业在成都发展的可行性。最后对成都的迷你仓行业发展的前景和发展模式做出总结，并提出发展的相关建议。

关键词：迷你仓；可行性；行业发展；数据分析

一、引言

近年来，快速的城镇化建设使得城市人口激增，城市人口居住空间的狭小以及强劲的就业增长、生活迁徙，使城市人口的家庭存储成本越来高。20世纪60年代末，美国德克萨斯州首先出现了一种专门针对小户型用户的仓储形式，被視作全球第一个迷你仓，此后这种应运而生的“自存工业”就得到了蓬勃发展，在世界上的许多城市已成为十分成熟的行业。随着我国近年来城市人口的激增，城市经济的快速发展，如今迷你仓行业已在像北京、上海、广州、深圳等一线城市逐步成型并走向成熟。成都作为中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通枢纽，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽、西部地区重要的中心城市，迷你仓行业也开始在成都萌芽。成都市场是否适合迷你仓行业的发展，迷你仓行业在成都应该以怎样的形式展开，如何结合成都的特点进行发展都是如今需要思考的问题。

二、迷你仓行业发展现状分析

自第一家迷你仓诞生以来，发展迅猛，据统计显示，截至2009年年底，美国有5万家公司经营迷你仓业务，2010年，美国迷你仓行业的营业收入达到了约200亿的规模，美国家庭中有1/10都是迷你仓的用户。2011年的有关调查显示，美国的迷你仓企业达到了56000家，大洋洲1000家，英国800家，说明了海外发达地区个人仓储的巨大需求。国内的迷你仓行业起步较晚，2000年时出现在我国的香港地区，至2016年香港已拥有300多个迷你仓，其中行业龙头储存易拥有130多家分店。在中国内地，从2012年开始迷你仓行业逐渐热门起来，截至2016年8月，从事迷你仓经营的公司已超过50家之多。主要集中在上海、北京、深圳、广州4个城市，除个别迷你仓公司以外，这些公司都只开设1～3家门店。杭州、成都等二线城市也出现了1～2家迷你仓公司。目前，中国市场上比较知名的迷你仓企业有12家左右，模式主要有三种：纯自助、移动盒子、增值服务。其中在深圳布局的就有4家：大众、乐存乐库、好管家、万物仓，合计仓储面积25700平米。

三、迷你仓行业发展条件分析

（一）城市人口情况分析

国外迷你仓行业发展较为成熟且具有代表性的城市：纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼、东京、大阪、新加坡。由于本文是研究迷你行仓行业在一个城市发展初期的条件，故选取以上城市刚出现成型迷你仓行业的时期的人口情况为样本进行统计。其中纽约、洛杉矶选取1972年（Public Storage创立），伦敦、悉尼选取1980年，东京、大阪、新加坡选取1990年。（如图1所示）

国内迷你仓行业发展较为成熟且具有代表性的城市：北京、上海、广州、深圳、香港。由于本文是研究迷你仓行业在一个城市发展初期的条件，故选取以上城市刚出现成型迷你仓行业的时期，即2012年的人口情况为样本进行统计。（如图2所示）

（二）城市收入情况分析

由于具体情况差异，国外城市收入情况不具有足够参考价值，故重点研究国内迷你仓领域具有代表性的五个城市：北京、上海、广州、深圳、香港。（如图3所示）

（三）城市住房情况分析

关于城市人均住房面积的抽样调查，往往通过询问当地家庭的住房面积，得到人均住房面积的数据。而这一数据实际反映出的是城市中有当地户籍并有住房的居民的人均住房面积，而数量巨大城市常住人口（农民工及其他流动人口）往往被排除了。因此，这一统计数据有可能高估了我国城市实际人均住房面积。故本文采用与文献类似的方法估算北京、上海、广州、香港的人均住房面积。

在计算城市人均住房面积时，用到的数据是城镇人口（北京、上海）以及城市户籍非农业人口（其他城市）、各年的城市住宅的竣工房屋面积，数据来源为WIND数据库，样本区间为2002～2012年。按照式（1）计算2002～2012年各年的住宅总面积：

ht=ht-1（1-α）+St（1）

公式（1）中 的ht是当年的住宅总面积，ht-1则是上一年的住宅总面积；α是住宅的折旧率，在计算中我们取值3%；St为当年竣工的住宅商品房面积。

得到各年的住宅总面积ht之后，按照式（2）计算2002～2012年各年的城市人均住宅面积：

lt=（2）

公式（2）中lt是当年的人均住宅面积，n城市常住是人口数，由此可估算出北京、上海、广州、深圳、香港五座城市的人均住房面积（如图4）。

综合三项关键数据的研究（如图5所示），可以得到以下相关结论。

1. 人口方面，由于城市规模不同，具有较大差异，大致集中在800万～1600万的区间内，平均数1066.9万。由此可见迷你仓行业能得到快速发展的城市在人口方面几乎都是千万级的超大型城市或即将达到千万级的准超大型城市。endprint

2. 收入方面，内地的几个样本城市的人均年薪都在10万人民币左右，大致集中在9万～11万的区间内，收入水平相对集中，平均数为10.18万元。可见迷你仓行业能得到快速发展的城市在人均收入方面都是年薪10万级的。而迷你仓高度成熟的香港更是平均年收入达到17.29万，远超内地一、二线城市收入水平。

3. 住房方面，估算了几座城市的实际人均住房面积，国内的几个样本城市的人均住房面积无一超过20平方米，内地四城的平均值为17.14平方米，远低于全国城镇人口人均住房面积。由此可见迷你仓行业能得到快速发展的城市在人口方面几乎都是存在住房面积狭小的问题。

四、成都市迷你倉市场环境分析

（一）成都市城市人口情况分析

成都市2016年统计常住人口1572.8万，超越了深圳、广州、杭州、南京等大型城市。人口增长率13.93%，涨幅位全国十大城市的第七位。成都人口的流动趋势为人口逐步向中心城区聚集。普查结果显示，成都市主城区常住人口达529.54万人，比2000年增加182.49万人，占全市人口的比重也比2000年增加6.5%；近郊的第二生活圈层（龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县）常住人口为429.63万人；远郊的第三生活圈（金堂县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）常住人口为445.59万人，比2000年的447.62万人减少2.03万人，占全市人口的比重为31.7%，减少8.6%。预计2020年主城区的常住人口可超过800万人。因此，成都的人口情况符合迷你仓行业发展的人口条件。

（二）成都市城市收入情况分析

成都市2016年统计人均年薪73812元，未能进入10万的水平，距离样本城市的平均年薪水平还有一定差距。成都2016年以8.8%的薪资增长率领跑全国，预计在2020年前成都的平均年收入可超过90000元。因此，成都的收入情况和迷你仓行业发展的条件稍有差距，但增长速度迅猛，收入水平即将符合条件。

（三）成都市城市住房情况分析

根据中国统计年鉴2016所统计的成都市人均住房面积，继续采用上文的方法可估算出成都的人均住房面积为27.64m2，比样本城市的人均住房面积的平均值17.17m2多出近10m2，说明成都的住房困难的问题远没有达到北上广深四城的严重程度，而且成都的平均房价在10000元/m2左右，较之北上广深30000m2～60000元/m2甚至更高的房价，成都的房价实在算不上高。可见成都人的住房情况相对来说并不算狭小，购房压力相对并不大。因此，住房紧张的因素近期内很难成为成都人成为迷你仓客户的主要原因。

五、总结

通过对人口、收入、住房条件等方面的综合研究表明，成都市的人口情况和收入情况已经达到或即将达到迷你仓行业发展所应有的标准，目前住房情况和样本城市还有一定的差距，但总体来说成都迷你仓行业的发展具有可行性。在北京、上海、深圳等地的迷你仓行业的竞争日趋激励，必会向成都这样国内大型的城市继续发展，成都有着巨大的市场潜力的同时又有着不同于其他城市的独特性，因此当前成都迷你仓市场是机遇与挑战并存的。成都的迷你仓行业在发展中因当结合城市自身特点和当前时代所赋予的优势条件寻找最好的切入点，融入国际迷你仓行业发展潮流、结合“互联网+”运营模式，使行业更好更健康的发展，企业更好地生存、更好地成长。

参考文献：

[1]王丁冉，王治国.中国仓储经营新领域——迷你仓[J].中国储运，2008（09）.

[2]王燕红，万鹏里.基于“互联网+”的物流迷你仓发展运营探索[J].物流工程与管理，2016（05）.

[3]张延群.24个大中城市人均住房面积及房价相对泡沫估算[J].西部论坛，2015（01）.

[4]郑玉歆.为什么要强化政府增加住房供给的责任？[J].经济管理，2014（04）.

[5]王悦，王光龙.区域圈层要素一体化配置研究——对成都市“三圈一体”战略的思考[J].经济研究导刊，2012（28）.

*基金项目：四川省社会科学重点研究基地四川省电子商务与现代物流研究中心课题“基于电子商务概率销售的供应链管理模式研究”（项目编号：DSWL16-12）。

（作者单位：四川旅游学院）endprint