关于促进江西省住宅小区物业管理健康发展的建议

何晔

安居才能乐业，住宅小区物业管理效果优劣，与人们生活幸福感息息相关。江西省物业管理起步于2000年，2012年10月1日我省颁发的《江西省物业管理条例》正式实施，该行业呈现出较好的发展势头，覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识普遍增强，业主自治管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立完善。目前，全省物业服务企业共计1861家（其中一级14家，二级109家，三级1195家，在册暂未定级543家），物管从业人员达14万左右，新建小区入驻物业管理达85%。但是物业管理实际工作，住户和物业管理之间、邻里之间关系紧张，打架闹事和上访事件时有发生。因此，进一步优化体制，创新机制，坚持标本兼治，促进物业管理工作水平提升势在必行。

一、物业管理存在的困难和问题

物业服务企业经营困难。物业公司主要靠收取物业管理费来维持运转，物业公司的合理利润和业主希望的“低价优质”服务之间的矛盾非常突出。一方面，江西省物业企业“多层”房收费标准均在0.40元/平方米，“电梯”房收费标准均为1.10元/平方米，收费偏低，因而服务质量不能跟上，业主对物业不满意，普遍存在不交物业管理费的现象，多数物业企业陷入此恶性循环而经营举步维艰；二方面，部分业主还没有“购买服务”的意识，物业收费手段普遍还是一家一户上门收取，对拒交物业管理费的业主没有约束措施；三方面，由于开发商没有按规定收取质量保证金和共用设施设备维修基金等，出现维修问题时经常是因物业公司无法无力承担费用，而成了“替罪羊”和“出气筒”，造成与业主关系紧张。

小区“四乱”现象屡禁不止。小区业主乱搭乱建，乱种乱养，乱拆乱改，乱停乱放禁而不止，且有蔓延之势。特别是有些小区一楼业主私自开挖地下室，给小区带来较大的安全隐患，利益受损业主屡屡向物业公司，业主委员会和社区反映，甚至向城管等部门投诉，有执法权的部门因各种原因难进驻小区执法，而物业公司又没有执法权，使得乱象环生，不同程度影响到业主正常居住和生活，各种矛盾纠纷频发，给物业管理带来很大难度。

小区停车难现象严重。近年来，私家车剧增，小区停车难矛盾凸显。有的小区因规划设计和硬件建设原因，道路狭窄，停车位严重不足，有的建有地下停车场，但因开发商建设不属人防工程范围外的地下停车场，停车位不能办理产权出售，导致一边停车位空置，一边无处停车。业主怨声载道，把怨气撒向物业公司，造成物业管理工作难以开展，业主没交的费用不交，交了的心里不平衡，造成物业管理公司与业主关系紧张。

业主委员会成立运行难。主要原因是小区协调涉及各户利益，业主委员会成员往往出力不讨好，外面受委屈，家里遭责怪，有时甚至遭辱骂殴打，工作难以开展。

基层物业管理主管部门有待规范。县、区住建局物管科室空缺，如萍乡经济开发区住建局、安源区住建局等没有设立专业物业主管科室，没有专业人员编制，小区没有纳入社区管理，街道社区对小区管理无法监管。

二、几点建议

1.创新管理机制，规范物业管理配套设施建设和验收工作

（1）积极协调有关部门，通过出台相关文件，明确小区物业管理配套设施规划、建设的具体要求，以及物业行政主管部门参与前期规划方案的审定。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节，严格把关。小区验收，应按《江西省物业管理条例》规定向开发商收取质量保证金，统一由物业主管部门管理，从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设不到位和质量不达标等管理不规范所带来的纠纷和矛盾。

（2）积极创造条件，对老旧小区的基础设施的改造纳入政府财政的统筹考虑，将老旧小区环境整治、配套设施整治联合同步实施；由市级政府牵头成立专门的领导机构，设立专项经费，由各相关部门按各自管理的职责实施专项整治。

（3）小区人防工程之外地下停车场停车位由政府有关部门出台办法解决产权问题；所有新建小区应全覆盖建立监控、单元门门禁及停车场车辆智能管理系统，监控设施要纳入市级公安天网工程体系。

2.优化体制，实行属地管理，推进物业管理重心下移

（1）深刻认识小区是社区的重要组成部分，把小区物业管理纳入社区管理范围，真正实现管理归位。

（2）按照“政府负责、行业管理、部门配合、街道组织、社区落实、企业服务、业主自治、以块为主、属地管理”原则，尽快理顺管理体制，明确小区物业管理工作的职责，落实具体责任。物业费收取由街道社区、业委会协助，还可采取由业主公积金提取支付的办法。

（3）充分调动区、街、社区积极性。街道成立物业管理中心，由政府出资在街道、社区设定公益岗位，将街道社区对小区管理纳入年终考评机制，真正做到物管有专职人员负责。

3.明确事权划分，推进物业管理职能关口前移

（1）创新管理机制，解决区域物业管理监督缺位问题，政府有关部门应理顺县（区）物业管理主要部门专职人员在岗不在编的现状。

（2）在中心城区城管执法队伍划归区管中，组建城管物业管理综合执法队，在现有人员中调整，人随事走，任务明确。凡辖区内物业管理的问题，需要行政执法的，都由各相关职能部門委托授权，做到一支队伍管到底，有效防止推诿扯皮，与街道、社区工作紧密配合，真正做到问题发现在萌芽，矛盾化解在小区，难点处置在一线。

4.加强引导扶持，推进业主委员会自治有序开展

充分发挥街道、社区基层组织的作用，协助小区业主委员会成立、活动的引导，加强扶持和监督，把建立业委会机构纳入对街道、社区年度目标考核内容，努力扩大业委会的覆盖面，发挥业委会的积极作用。

（1）注重选人。动员有责任心、有奉献精神、有一定组织协调能力，大公无私、作风正派的业主担任业委会成员。也可选择小区内的年轻干部、党员，尤其是领导干部兼任业委会成员，发挥党员干部的先锋模范作用。

（2）提升素质。房管、街道定期培训业委会成员，增强业主自治能力，最大限度地发挥自治、监管主体的作用。

（3）经费保障。小区住房销售应向业主收取一定比例的管理资金，用于物业管理企业和业委会年终考评奖励，对中心城区的规模小区业委会的成立，一次性扶持1万元左右运转经费，纳入预算，市、区两级财政分担，今后视财力情况逐步增加。

5.强化行业监管，推进物业企业提质提效

（1）落实行业管理部门责任。在物业管理项目招投标、物业公司年审、等级认定等由区行业管理部门参与或提出初审意见，严格把关评审，使辖区对物业企业管理有抓手。

（2）对物业公司减量提质。目前我省物业企业有1861家，但良莠不齐，一级资质的只有14家，大部分为外地设立的子公司，二级的也仅仅109家，其余都是三级资质以下物管企业，一方面要提高入行门槛；另一方面要加强监管，督促服务到位，对物业管理企业纳入诚信评价体系，建立优胜劣汰机制。

（3）改革价格机制。实行物业费政府指导价和市场价双轨运行制度，由业主和企业自主协商决定物业服务收费。

6.实施专项整治，推进难点问题有效破解

落实2015年全国城市工作会议精神，开展物业管理提升年活动。

（1）运用网络、电视、报纸等新闻媒介和丰富多样的小区文化建设平台，广泛开展《江西省物业管理条例》等法规的宣传，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，建立健全业主诚信体系，互帮互助的公德意识。

（2）多措并举，努力解决停车难、小区设施完善、简化维修基金使用手续等问题，动真碰硬，着力解决群众关切的“四乱”清理。

（3）动员全体业主参与小区的建设和维护，做到一般问题自行解决，普遍问题物业牵头解决，复杂问题城管、社区、业委会、帮扶单位等联合解决。endprint