探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法

党瑜

摘 要 “营改增”是我国深化财税改革的重大举措，2016年5月1日起，房地产业纳入“营改增”试点，由于房地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，“营改增”后企业的成本核算及财务管理重点发生变化。本文主要对“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势等变化出发，对加强企业内控和内部税务筹划及管理等方面进行探讨，以提高自身的竞争力，降低开发经营成本，增加经济效益，促进行业长远发展。

关键词 “营改增” 房地产 会计核算 财务管理 税务筹划

一、“营改增”的战略意义及其对房地产行业的影响

（一）房地产行业“营改增”的背景

“营改增”是我国深化财税改革迈出的重大一步，打通了抵扣链条，促进了专业化分工，拉长了产业链，既能减轻企业税收负担，又降低了制度性交易成本，让市场更公平、资源配置效率更高，调整了政府与市场的关系。

2016年5月1日起，随着全面推行“营改增”工作的推进，房地产业也被纳入试点范围。房地产行业是我国税收体系中的主要税源，对于推动国民经济发展起到了巨大作用。地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，因此，掌握“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势，对企业优化内部税金结构、规避投资风险、科学地进行资金配置意义重大。

（二）全面“营改增”对房地产企业的影响

“营改增”后，小规模企业实行简易核算，增值税进項税额不需抵扣，核算较为简单，而大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，按照增值税条例必须进行专用发票的进项税金抵扣，势必会对房地产行业的发展带来影响，主要有以下几个方面：

第一，从税率的角度来看，“营改增”以后，一般纳税人的名义税率较营业税税率增加，从增值税抵扣角度来看，房地产企业获取的劳务等开发成本的进项税额可以抵扣，因此，房地产企业在“营改增”前后的税负率在一定程度上取决于获取劳务专用发票的进项税额的抵扣情况。

第二，“营改增”之后，增值税预征率为3%，与“营改增”之前营业税预征率的5%相比，预征率降低了两个百分点。因此，房企在预收款环节资金占用“营改增”前后减少，这将增加房地产企业的资金流动性经营管理的灵活性。

第三，由于房地产开发成本中接受劳务等的行业不同而取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，各房企开发成本结构差异将导致行业成本数据的变化，企业税负将直接影响房地产企业的开发成本，进而影响房企的投资决策。因此，“营改增”后对房地产企业的税务筹划、税务风险管理成为考察企业管理水平和经营能力的重要内容。

二、“营改增”后房地产行业的会计处理中遇到的问题

（一）作为一般纳税人的房企，增加了核算难度和税务处理难度

营业税的计提和缴纳比较简单，只需一个会计科目归集，普通发票的管理也相对简单。税改后，作为大部分是一般纳税人的房企针对增值税税种在应交税金科目下需增加十多个二级和次级科目，核算难度加大。

增值税的税务处理程序也比营业税繁杂、严格，如增值税专用发票管理比较精细，这就要求财务人员对开票、申报税系统熟练掌握，严格按操作规范开具、保管发票及时认证专用发票、申报纳税等，否则会给企业带来一定的经济损失。

（二）多种成本进项税率导致的行业成本数据的变化

根据行业特点，房地产开发成本涉及流通行业、服务行业、建筑施工行业，不同的成本类型要灵活应用价税分离法分别核算每笔业务发生的成本、税费、收入；房地产开发成本中接受劳务等的行业不同而取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，很难用简单的税收比例计算方法根据历史成本数据估算“营改增”后的建筑成本，历史数据的不可比性为成本控制和税收测算提出了难题。

（三）会计工作中面临的问题

“营改增”以后，房企一般纳税人流转税的名义税率提高，但企业收到的进项税额可抵扣，因此，房地产企业实际缴增值税额即税负率在一定程度上取决于进项税额的取得和抵扣情况。增值税发票管理严格、核算复杂的特点，倒逼企业完善管理制度，提高财务工作水平。同时，从税务风险管理的角度，促使企业加大内控制度建设、增强监督与管理的能力，新征管体系的设计和完善降低了违规交易的风险。

首先，增值税的纳税申报方式更为科学细致，进项税额抵扣项目繁杂，因此开票、报税、认证抵扣、税款缴纳等一系列会计事项的难度和复杂程度加大。

其次，在“营改增”后，当期增值税的现金流出取决于销项税票和进项税票的统筹及管理，因此对增值税的进项税额抵扣作好科学规划，平衡各期的应缴税金产生的现金流出提出了较高的要求。

最后，“营改增”实施以后，房地产企业为了最大限度地获取足额可抵扣的增值税发票，对财务人员会从不同环节入手，统筹考虑纳税企业规模不同、增值税税率不同对企业增值税进项税额和成本的影响，增强税收筹划意识及能力提出了更高的要求。

（四）账务报告环节和信息质量、披露中出现的问题

在“营改增”税负体制下，受行业上下游规模和管理的制约，企业可能无法完全拿到全部成本项目的增值税发票，而且即使取得了进项票，由于税率的差异、规模的差异，进项税额抵扣后的实际税收负担率不同、企业不同，不同项目也不同，短期内有可能导致房地产净利润企业间与项目间都有变化。此外，房企的流转税由营业税变为增值税后，由于价税分离，成本和收入同以前的核算方式不同，因此财务报告，如资产负债表、损益表、现金流量表反映信息与结构与营业税时，报表结构的差距较大。

三、“营改增”后房地产行业的对策建议

“营改增”后，研究新的财务核算模式及操作流程；建立健全会计核算制度，加强建设成本的增值税发票管理及税务筹划，使进项抵扣更加及时、有效，控制造成税负上升的因素，让房地产企业顺利度过“营改增”的过渡时期。具体表现在以下几个方面：endprint

（一）根据税种的变化调整核算方法和思维方式

首先，加强科目的科学设置和规范使用。应该在“应交税费”下设置二级科目“应交增值税”“预缴增值税”“未交增值税”“待抵扣进项税额”“待转销项税额”“待认证进项税额”。在二级科目“应交增值税”二级科目下设置三级明细科目“进项税额”“销项税额”“已交税金”“减免税款”“转出未交增值税”“进项税额转出”“转出多交增值税”等。

其次，转变财务人员的核算意识。财务人员根据增值税价税分离的特点，在核算中要考虑价税分离带来的财务数据的变化和对结构的影响，转变惯性分析思维方式。

然后，强化票据管理，规避票据风险；严格增值税发票管理操作规程，包括开具、抵扣票的认证和管理，避免发票管理带来的损失。

最后，持续进行增值税相关政策、补充规定和地方政策解读的学习，熟悉税额抵扣的范围和科目，定期对企业财会人员进行专业知识培训。

（二）多种成本税率导致的行业成本数据的变化

房地产开发成本中接受劳务等的行业不同所取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，不同的经营模式将导致行业成本数据差异。企业应探索适合企业发展的方式，选择合适的合作供应商，让税负水平的调整变化满足项目开发的赢利目标。具体建议如下：

第一，选择相对规范的合作供应商，建立长期的合作关系，固化不同類别成本数据，为项目开发积累成本数据，为税务分析和成本分析创造条件，满足公司战略决策的需求，使某一类的成本数据在企业固化。

第二，从行业内的定量数据研究发现，“营改增”之后，房地产企业的总体税负与可抵扣的成本占营业收入比例密切相关，该比例到达一定程度后，值越大，减税效果越明显，房企应充分利用税改前平衡临界点，分析项目税收成本，为项目投资决策提供合理支持。

（三）完善管理制度，提高会计工作水平

房企开发周期长，资金占用量大，“营改增”的实施在一定程度上促使房企提高会计工作水平，一方面从价税分离的角度重新评估税务负担和项目经济收益，为企业项目决策提供参考；另一方面，从税务风险管理的角度，优化内部控制，识别并降低涉税风险，进而避免由于人为因素的影响而出现税务风险。具体措施如下：

第一，加强财务管理内部认证、抵扣环节的控制制度，减少人为的失误和由于票据的不合规等导致的无法抵扣的现象。

第二，企业需要强化增值税发票管理，严禁虚开或者是代开增值税专用发票。

第三，房企内加强各部门间的协同。税筹主导部门进行全方位、全过程统筹规划并制订最优节税方案，充分考虑项目设计、供应商资格认定、采购招标、销售交易等环节，加强部门的协同，以降低企业税负，节约资金成本。

第四，增强开发商议价和税负转嫁能力。根据增值税税率的特点，设备采购环节税率17%，抵扣率较高，开发商在规模化经营的基础上，建议应尽量增强谈判能力，将电梯等设备采购从总包中扣除，独立采购；在建筑装修环节，家具、家电也一律规模化采购，降低采购成本。作为开发商，企业要加强品牌建设、提高产品质量和宜居程度积累信誉、提高市场占有率，提升本企业的行业竞争力，增强综合议价能力。

第五，增强增值税的税务筹划能力。一是根据进项税票增值税税率的不同，在相同的不含税价的基础上，尽可能选取一般纳税人作为合作方，获得高税率企业的高增值税额。二是企业成本中，人工费用企业内部发生、没有进项税额产生，因此营销人员可以考虑劳务外包，获取进项抵扣税额。三是对于增值税率为17%的设备采购及广告制作等内容，尽量以公司规模化的角度从其他综合合同中独立出来，增强税收转嫁力。四是利用税改前后流转税及其附加的税负平衡点的经验数据进行相应的增值税税收筹划。

（四）完善账务报告结构

由于税制的变化，财务报告如资产负债表、损益表、现金流量反映的信息与结构与营业税时报表结构的差距较大。具体反映在：

第一，资产负债表。“营改增”前不动产购置成本金额入账，“营改增”后不动产购置的初始入账成本是以分离进项税额后的金额入账，降低了入账价值，从资产负债表的结构上来看，资产价值相对降低，客观上提高了企业的资产负债率指票，恶化了企业融资评估指标。

第二，利润表。增值税价税分离，同样的现金流入，相较于营业税时期，可收入部分是剥离税额后的价款部分，因此企业的营业收入是不含税的价格部分，房企的营业收入将大大减少。而未能取得增值税专用发票的成本部分却以含税价的成本列支，因此房企的利润率因不同的管理水平与“营改增”前的调整水平不同。

第三，现金流量表。营业税时，现金流入、流出与利润表中的收入和成本差别较大，由于增值税的价税分离，现金流量的编制的取数要单独考虑增值税税金流入流出的问题。税改后，项目开发建设活动过程中由于名义税率的提高，同样的成本项目需流出更多的现金来取得相应的权益，这需要垫付许多进项税金，影响企业的现金流。

综上，“营改增”对国家的税制改革意义重大，但它给房地产行业带来的挑战也不容忽视。因此，房地产企业应积极面对，探讨税制变化后对企业税负、成本、核算、管理带来的变化，科学制订税收筹划方案，提高自身竞争力，降低开发经营成本，从而增加经济效益，促进行业长远发展。

参考文献

[1] 张思檬.实施营改增对房地产行业税负影响探究[J].财务学习，2017 （13）：172.

[2] 高苑.浅议“营改增”对我国房地产行业的影响及对策[J].价值工程，2017（11）：63-65.endprint