雄安新区为中国打造房地产改革样板

卞文志

9月10日，河北雄安新区党工委副书记刘宝玲在向媒体介绍新区发展情况时，透露了“雄安新区房屋租赁超过十年可买”等新动向，这一消息迅速成为国内各界和媒体关注的焦点。有分析人士指出，随着我国进入新型城镇化阶段，城市发展已经从解决“吃饱饭”走向解决“吃得好”“吃得健康”阶段，这也成为了雄安新区肩负的新使命，雄安新区为中国房市打造房地产改革样板相关政策的制定与落实，将会对中国城市发展提供新的思路和启示。

实行租售并举政策不给住房留炒作空间

实际上，雄安新区此次披露的信息，被认为是新区规划建设“三大原则”的具体体现。此前，雄安新区党工委书记、管委会主任陈刚曾透露新区规划建设的三大原则：一是新区绝对不搞土地财政；二是一定要考虑百姓的长远利益；三是绝不搞形象工程。根据此次公布的信息，在住房政策的创新层面，刘宝玲表示：“雄安新区的房子要满足各种不同消费群体的需求，不留炒作空间，将实行租售并举的住房政策。”他举例指出，新区拟要为外来创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年也可以买，一定期限内不能卖。若卖，政府优先以略高于同期银行本息的价格回购。

针对雄安新区为中国房市打造房地产改革样板的相关政策，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，未来将会有大量年轻人进入雄安就业、创业，设置十年租期，主要是考虑到年轻人的购房能力有限而设置的缓冲期。从发达国家经验来看，首套房购买年龄段也一般集中在30至35岁。首都经贸大学城市学院教授王晖表示，雄安新区在制定相关政策时，一个显著的特点是更加注重市民切身的获得感，同时由于其起点高，可操作性强，政策优惠面更广，未来雄安新区对人才的吸引力或将超过北京、上海等一线城市。

北京大学首都发展研究院院长李国平表示，雄安目前进行的住房制度改革，既是为了降低住房成本，配合用人制度和其他制度创新，增强对高端人才和创新人才的吸引力，实现创新驱动发展的引擎作用。同时，也有为各地房地产制度改革、抑制房价地价上涨带动的生产要素成本快速上升趋势探路的宏观考虑。今年4月，京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨曾指出，国家将在雄安新区试点全新的房地产改革，找出能够发展房地产又能够控制房价，保证更多有住房需要的人有房住的办法和一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。

实际上雄安新区所建立的租购并举、保障多层次住房需求的土地和住房制度改革尝试，其实是受新加坡组屋制度影响颇深。新加坡的组屋制度是由国家免费提供土地，由建屋发展局统一规划建设，并由政府部门以确保80%左右的国人有能力购买的原则定价，向符合条件的家庭或35岁以上单身市民出售公共住房的住房体系。其目标是“80%居者有其屋”，以保障满足基本民生需求为优先。因此有业内人士指出，从现有的表述来看与新加坡类似，雄安新区将来不会只有租赁住房，仍将保持少量的高端商品住房，用以满足高端人才的住房需求。有恒产者有恒心，长期来看，商品房的保留会增加雄安新区对高端人才的吸引力，有利于把他们“留住”。

而在有关专家看来，雄安新区的模式与新加坡虽然相似，但也有本质上的不同。新加坡组屋制度主要是为了防止高房价带来的人才流失，而雄安新区从“一张白纸”起家，注定了其一定时期内的人口大量净流入，因此，相比追求“80%居者有其屋”的新加坡模式，“雄安模式”必须采取更加灵活的形式，以租赁住房、共有产权房、商品房等多层次的产品体系覆盖不同收入家庭的不同层次住房需求。其中，更为灵活的租房模式或将成为主体。所以，人们对这座华北平原上的新城寄予的厚望是自然而然的。因为这座城市的建设不仅可以有效地改变北京、天津、河北之间的关系，更主要的是可以改变首都的面貌，可以让中国的北方地区发展重新成为中国经济发展的引擎，成为中国城镇化的火车头。

雄安房地产在创新中拒绝“土地财政”

9月19日，雄安新区管委会负责人针对未来房地产发展的方向再次表示：“雄安新区不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，未来将在房地产方面进行创新，创造性地实行租售并举。”我们知道，“土地财政”是指一些地方政府依靠房地产业的发展，通过出让土地使用权来支撑地方财政收入。近些年来，这一模式在地方上越来越普遍，不少城市的开发建设也因此获得了快速发展。其实，以房地产主导的城市发展模式存在着明显的弊端，近年来在许多城市带来了一些深层次矛盾和问题。政府以较低的占地补偿从老百姓手中“拿地”，又通過招拍挂以较高的价格出让给开发商，这里面存在与民争利的问题。当占地补偿与百姓期望值差距较大的时候，征地拆迁就容易出现问题，引发社会矛盾。

“更大的问题在于，这种纯资本推动式的房地产开发模式，将会不断推高房价，令居住成本越来越高，导致新市民安家困难、城市发展竞争力下降。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建认为，雄安新区是疏解非首都功能的集中承载地，在资源和创新方面有很多优势，完全可以探索尝试新的路径，为未来城市发展提供示范“模板”。“雄安新区的房地产业如何发展，要有新思路，但不等于排斥房地产市场和房地产业的发展，重新回到计划经济时期的做法。这涉及到雄安新区产业布局和发展如何循序渐进的问题。”中国财政科学研究院院长刘尚希认为。

雄安新区的城市发展新思路是什么，与房地产主导的城市发展老路有何区别？据新区管委会负责人介绍，新思路可以用三句话来概括：一是变土地平衡为城市平衡；二是变政府争利为让市民获利；三是变产权少数人拥有为社会共有。具体来讲，不搞土地财政就是政府不再以“卖”地为主，土地使用权为政府与老百姓共有，以往的房地产开发“变身”为房产开发，开发商根据新区规划建设方案，按照市场机制进行开发建设。建好的住房将实行租售并举，其中公共租赁住房是大头。如果房地产过度发达，将会造成经济结构扭曲。当然，租售并举不是雄安新区的首创，但雄安新区具备最好的实施条件。其他城市已经卖了大量房子，再搞公租房衔接起来就不那么顺畅，很难做到以租为主、以售为辅。所以说，雄安新区的探索实践将为中国未来城镇化道路提供新的借鉴。

在此筹划下，“雄安新区将全面落实‘房子是用来住的，不是用来炒的这一理念，更好地解决外来创业、就业者的居住问题。既要满足不同群体的住房需求，又不能留下炒作空间。” 雄安新区有关负责人介绍说。为此，他们的初步设想是，在大數据管理支撑的基础上，新区就业者将实行积分制，来新区工作的人都可以租房居住，工作时间长、贡献大的市民攒够一定积分，就可以把房子买下来，在一定期限内不能卖。如果要出售房产，政府将有优先购买权，以略高于同期银行本息的价格回购，避免房屋频繁“倒手”推高房价。

目前，雄安新区建设的思路正变得逐渐清晰。但这毕竟是初步思路，其中涉及更多具体而复杂的制度设计，需要细化落实，也需要处理政策法规的衔接问题。

雄安建设不会重蹈房地产经济陷阱

事实上，就在中央宣布建立雄安新区不久，全国各地房地产开发商曾蜂拥而至，准备在雄安新区进行房地产开发。中央政府未雨绸缪，先行冻结了当地的土地开发和房地产交易项目，这就使得雄安新区避免了重蹈房地产经济陷阱的覆辙。世人皆知，改革开放以来，中国内地经济大多被房地产绑架，很多城市把房地产作为支柱产业，试图通过发展房地产业带动经济的增长。事实证明，这样做在短期内可以产生立竿见影的效果。但是从长期来看，由于大量财富集中在房地产领域，结果导致整个城市的经营成本不断提高，居民的消费成本不断增加，城市经济缺乏活力，企业缺乏竞争力。

为避免重蹈房地产经济陷阱，雄安新区按照中央的安排决定在城市发展上不搞大规模土地出让，避免土地流转环节中政府与民争利的问题，使土地使用权由少数人所有变为社会共有。而在农民的占地补偿方面，将主要分为两部分：一部分是对农民的一次性补偿，还有一部分是折成“股份”，农民每年可以按照一定比例分红。这意味着政府和百姓将作为城市“股东”，在共同建设新区的过程中共享改革发展成果。

有关人士分析认为，假如政府在雄安新区建设过程中能汲取新加坡城市建设的经验，禁止任何企业和个人进行房地产炒作，那么这不仅有利于缓解首都北京的压力，而且更重要的是为中国未来城镇化发展开辟一条新的道路。大家知道，新加坡是一个著名的港口城市，依托传统的地理区位优势实现经济的快速发展。但是，新加坡资源匮乏，水资源都无法实现自给自足。雄安新区也将面临同样的问题。雄安新区除了成为首都的功能区，吸引国有大型企事业单位特别是高等院校和科研机构之外，还必须有自己的经济产业，因为只有这样才能确保整个城市充满勃勃生机。换句话说，雄安新区虽然是中央建立的首都功能区，但是其自身的发展不能依靠输血，这座城市必须具备自我造血功能，因此，雄安新区必须选择资源利用相对较少、对环境破坏相对较小的产业作为发展项目。

在这个意义上，雄安新区将会通过为中国房市打造房地产改革样板的开创之举，为中国未来的城市发展再造一套新的城镇化红利分配机制。