浅谈商业综合体项目质量管理

郑欣

摘 要：从事了多年商业综合体项目的质量管理，就以商业综合体项目为例结合当今工程项目质量管理现状谈一谈。“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体工程项目区别于普通工程项目的特点在于：设计复杂、使用材料多、所需工种多、与市政工程接口多、施工期较长等。要做好商业综合体项目的质量管理，质量管理人员宜在早期介入。早在设计、招投标阶段，就根据发起人愿景，综合各干系人反馈，明确及细化质量目标。在项目全生命管理周期里采取预防和控制措施确保质量目标的达成，使质量可控。要把握质量控制的关键时间节点：设计报批前、招标文件发出前、投标文件经磋商确认前、材料定样前、工法确认前、专业界面交接前、分部分项工程验收前等，在这些关键时间节点前完成相关工作事半功倍。

关键词：商业综合体；质量管理；对策

1 质量管理的内容

1.1 质量管理，通常包含两个内容：一是质量保证（QualityAssurance），即预防；二是质量控制（QualityControl），即治疗。做好预防比起治疗在投入的资源、产出的效果上都要远远占优。这就是质量管理里的预防胜于治疗。

1.2 质量保证

质量保证主要是做好质量的规划。在业主方而言，有公司级的质量管理体系、项目级的质量管理体系。公司级的质量管理体系，应明确业主方质量管理的原则、实施方法、在项目各个阶段介入点、组织授权和可以使用的组织资源。项目级的质量管理体系，还应应包括对承包商对于本项目质量管理计划的要求，要求承包商在进场前有适用于本项目的质量保证和质量控制计划，有针对本工程质量的预防和控制措施，对于重点、难点的实施有可行的方案，并配备了足够的资源和管理人员以有效保障其完成质量和进度要求等。此质量保证和质量控制计划，将由业主审核通过后成为业主管理承包商质量行为的依据。

1.3 質量控制

质量控制是在质量目标已细化明确、针对质量目标的方案计划已落实的情况下。对形成质量的全过程进行监控、纠偏。既包括对施工过程、施工成果监控、纠偏和对施工文件的监控、纠偏。

2 全面质量管理

现代企业实行全面质量管理是个大趋势，工程项目上也是如此。所谓全面管理，就是进行全过程的管理、全企业的管理和全员的管理。工程项目上也是如此，在全面质量管理的思路下，合理调用组织相关的专家和人员、应用组织经验，在项目的各个阶段应用PDCA循环，即Plan（计划）、Do（执行）、Check（检查）和Adjust（纠正）。在项目的初步设计阶段质量管理工作就可以介入了，在此作为通常质量管理工作开始的节点。

2.1 初步设计阶段的质量管理

此阶段质量管理的目标是明晰初步设计赋予的项目范围，与项目发起人和设计单位加强沟通，运用组织的专家资源或聘请外部专家进行专家判断等工具，避免设计不足或设计过度。因为初步设计方案涉及多个主管部门的审批，后期若需要大的更改比较麻烦，将范围变更的风险尽可能多的消灭于这个阶段耗费的资源最少。

2.2 施工图设计阶段的质量管理

此阶段关注的重点在于各专业设计方案的可实施性，机电系统和设备的容量合理、可运行性、兼容性、可扩性如何，可采取分专业和多专业的讨论会，也可咨询外部权威、专家，对于施工图设计成果进行可能的优化。同时要与施工图设计院积极沟通，保持信息传递顺畅，形成基于同一个目标的互相理解。在此阶段还有一个重要的任务，是各专业界面的协调。在商业项目上典型从例子就是各专业走管线空间上的协调、地下车库净高的控制和消防系统布置。有条件的可以用BIM系统建模来协调各专业管线，或者组织各专业人员自查。

2.3 招投标阶段的质量管理

在招投标阶段，质量管理人员需参与投标文件的技术评审，合理打分。参加招标澄清会，要求投标人对问题进行澄清和确认，澄清和确认的问题形成书面文件，由授权代表签字，成为投标文件的一部分。与承包商的合约里须明确业主质量管理部门对于承包商的监管权、奖惩权，明确承包商须遵守的项目级的质量管理体系，并要求承包商在入场前需提交其针对这个项目的质量管理计划，报业主质量管理部门审核通过遵照执行。此条款最好作为附件放在合同文件中，以利于后期业主开展质量管理活动。

2.4 施工阶段的质量管理

施工阶段的质量管理分为抓计划和抓现场两部分。抓计划是指抓承包商自身的质量管理体系，让其配备足够的质量人员，遵循质量管理计划，做好自己的工作，业主与承包商的质量管理人员对接，监查他们的工作做没做到位。抓现场是业主亲自去现场实时检查材料设备、工艺工法、施工流程不符合的情况，质量是否处在可控的范围内；若质量失控，汇报管理层并采取措施解决。其具体工作如下：

承包商进场前提交质量管理计划，业主审批。承包商进场，业主召开质量启动会，业主与承包商质量管理人员对接，明确质量问题反馈和处理奖惩机制。确认承包商将执行业主审批的质量管理计划和施工方案，施工组织设计中的人材机到位，人已接受教育。

材料及设备管理：狠抓材料审批、定样环节。材料严格按照招投标文件中的要求，合格证和产品说明书完备。杜绝以次充好，降低品牌和档次。在施工过程中，实时监控材料的使用，发现私自更换品牌、型号、以次充好的行为，严厉处置，严重时令其停工整顿。

施工样板管理：在一个工序大规模开展之前，令施工方先做施工样板，业主审批其工艺，审核通过后此工序均按此实施。不按样板工序实施，导致质量达不到要求的业主将处罚并责令其整改。

施工流程管理：实时监测承包商是否按照施工组织设计、施工方案、设计文件施工，是否落实了三检制、见证取样、隐蔽验收、专业交接验收、冬雨季施工措施、夜间施工措施、试验实验及相应报告等。小问题责令其整改，大问题令其停工整顿。

2.5 验收阶段的质量管理

质量验收分实体验收和资料验收。实体验收要求各分部分项工程满足相应质量目标，机电设备、机电系统经调试和试运行满足使用功能。资料验收要求施工过程文件齐全，材料设备有产品全格证、试验实验报告、使用说明书。各机电系统要有编制相应的使用手册以备将来物业运行时使用。总包要编制系统全面的楼宇使用手册，以后交接给物业使用。

3 质量管理的痛点及对策

痛点一：承包商不配合。发现质量问题要求承包单位整改必定增加承包商成本，承包商不愿意改，具体表现为拒绝整改、表面上答应整实际上不改、检查时改检查后照旧、用一部分全格材料应付检查偷摸用一部分不合格材料等。对策为：改大巡查和整改力度，增加承包商违规成本。

痛点二：同事不配合。组织内部的同事由于工期、成本的压力，对于质量工作不积极配合。对策：积极沟通。

以上为从事质量管理工作总结的一些经验，盼与业界同仁相互交流，共同进步。endprint