新形势环境下房地产企业资金管理困境及措施

宣艳

【摘 要】随着我国城镇化建设的不断推进，房地产行业的发展一直保持着较为强劲的势头，但各地政府为了落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求，金融、土地、财税、投资、立法等各种调控措施逐步落地。造成房地产行业出现土地资金支付快、销售资金回笼慢的局面。同时，由于各种未执行好项目可研报告的约定，无法按期实现股东自有资金平衡，超期占用股东大量资金等因素导致房地产行业资金困难，严重制约了房地产企业的运转与发展。为了进一步增强房地产行业的发展潜力，提升资金管理能力，拓宽融资渠道，加速资金周转，成为了房地产企业的当务之急。鉴于此，本文对房地产企业资金管理进行阐述，分析了新形势下房地产企业资金管理的困境，提出了建立健全资金管理制度、采用“收支两条线”的操作模式、构建资金链的管理模式、探索多样化的融资渠道、提升对资金管理风险的应对能力等策略，旨在为更好地提升当前房地产企业资金管理的质量提供借鉴。

【关键词】房地产企业；资金管理；困境；措施

一、引言

一直以来，资金管理部门是房地产企业内部的重要部门之一，资金管理部门能够为房地产企业的发展提供最广泛的支持，保证企业资金运行流畅，加强房地产企业资源的优化整合，能够让房地产企业在复杂的工程项目中对自身的资金进行直观、有序的管理。而加强资金管理能力，也是房地产企业应对市场经济中各种危机的重要战略。因此，房地产企业资金管理成为现今较热的话题，而如何发挥其应有的作用，成为房地产企业资金管理人员应深思的问题。

二、房地产企业资金管理的概述

1.房地产企业资金管理的内涵

在“现金为王”的时代，资金是企业生存与发展的血液，它贯穿了企业生产经营活动的各个方面。我国企业种类繁多，在众多的企业中，房地产企业由于自身具有的项目比较分散，资金用量高、经济活动风险较大、投资规模大以及投资回报期长等特点，对资金的管理的依赖性较大。一旦资金管理出现危机，就会导致房地产企业的生存危机。因此，通过加强企业资金管理，提升资金使用效率来实现企业可持续发展的要求便应运而生了。

2.加强房地产资金管理的意义

通过分析房地产企业资金管理的内涵，能够发现房地产项目要顺利进行，资金管理的作用至关重要。资金的正常运转是房地产项目顺利进行的根本保障，也是房地产发展的客观要求。加强房地产企业资金管理的意义主要体现在：

（1）加强房地产资金管理，有利于帮助企业及时发现项目资金的余缺情况，从而企业能够及时调度资金确保项目不会由于资金问题而停工，稳定了企业的经营状况，及时应对资金风险。

（2）加强房地产资金管理，利于房地产企业与资本市场的有机结合。通过自身的资金管理能力的提升，房地产企业能够更加游刃有余地在资本市场中应对各种各样的风险，及时对产业结构做出调整，不断促进企业产品的优化升级，保证企业在市场竞争中能够始终的保持活力。

（3）加强房地产资金管理，有利于企业通过结合内外部环境，实现自身的发展战略。结合内外部实际情况，积极拓宽自身资金来源渠道，促进多元化融资、有效缓解了企业的资金压力。以往房地产企业由于规模、政策等限制在融资中面临着较为困难的局面，而通过对资金加强管理，使房地产企业能够通过多种途径进行融资，且能够始终保持资金情况处于清晰状态，降低融资的风险。

（4）加强房地产资金管理，有利于使企业内部各部门围绕资金进行联系，进一步提升了部门间的协调与沟通的能力，各部门之间通过合作，能够不断加强彼此之间的了解，在日后的项目合作中奠定基础，也减少了部门之间的冲突摩擦。部门之间相互监督、相互合作，从而实现了项目运作的透明化管理，提高房地产企业资金管理的工作效率。

三、新形势环境下房地产企业资金管理困境

1.资金管理制度不完善

资金管理制度是相关管理人员开展工作的依据，工作制度不完善就会使管理工作浮于表面，不能够得到有效的贯彻和落实。目前房地产企业在资金管理制度上主要体现在制度不完善，在管理中缺乏有效预算管理等现状。我国的房地产领域在近些年来发展势头较猛，因此，一些企业为了追求更高的利润，在自身发展过程中采用粗放式的企业规模扩张方法，在资金的管理方面没有体现出精细化管理意识。由于企业的高层领导对资金管理重视不够，也就使得管理人员在工作上较为随意，没有建立起完善的资金管理的制度支持资金管理工作的开展，导致了资金管理水平相对较低、使用率严重不足、缺乏制约与监督，使企业陷入到资金危机。

2.资金管理模式落后

资金管理模式主要体现在企业生产经营中资金使用的合理性与管理性上。在房地产企业发展过程中，为了扩大企业的规模，扩大市场占有份额，大中型的房地产企业经常会几个工程项目同时进行开发。在资金使用上，一般一個工程项目所涉及的银行账户就较多，而多个银行、多个项目一同进行管理，会导致资金过于分散，加大了管理的难度，不能够充分发挥资金整合的优势。在账户上也会经常会出现有的资金闲置而有的资金短缺的情况。由于资金管理难度较大，就会出现企业高层无法对流动资金使用状况进行了解，在企业决策时很有可能带来投资风险。

3.获取土地时资金管理难度增加

如今房地产企业将土地看做是“粮食”，没有了土地，地产项目就无从谈起。因此房地产企业必须时刻保持高度警惕，警惕竞争对手在自己心仪的地盘出手拿地抢粮。土地获取的不均衡加大了现金管理难度。例如某房产公司土地竞买参与多，支付的保证金额大，存续期长，而实际竞得少，会造成资金沉淀，导致出现阶段性存贷双高的局面。这就要求资金管理部门要合理安排手头上的资金，需要在“抢粮”的时候快速出击拿出购地款，同时也不能浪费资金的时间价值，让资金白白贬值。因此对于房地产企业资金管理提出了更多、更高的要求，不断总结经验，寻找出适合自己的资金管理方法。

4.资金管理系统的信息化滞后

在信息化大数据的时代背景下，资金管理结合信息化成為必然趋势，以银行为代表的金融机构做出了表率，与支付宝、微信合作，开发云闪付，各类银行手机APP、理财应用层出不穷，在一定程度上降低了金融机构的资金管理成本，提升管理效率。然而将“资金”视为血液的房地产企业却并没有在资金管理信息化下功夫。房地产企业的资金管理信息化程度远远滞后于金融机构，导致房地产企业自身对资金的占有和使用效率低下，同时依赖于银行等金融机构的大额贷款，融资渠道单一，不断拆借信用贷款，拆东墙补西墙，无异于“饮鸩止渴”。由此可见，房地产企业的资金管理的信息化亟待提高。

5.资金管理风险应对能力差

资金是实现企业发展的生命力，资金为企业带来相关的效益、促进企业发展，但是不当的资金管理会加大企业的风险，给企业的生存发展带来严重的影响。因此，资金的风险管理也是资金管理的重要组成部分。房地产行业是一个负债率较高的行业，在资金风险管理上没有建立完善的风险管理机制，就容易使企业面临着资金的危机。没有切实的风险应对措施，就容易导致企业在经营中造成严重的损失，企业面临着破产的危机。

目前，房地产企业正处于行业重新洗牌阶段，在面临大规模整合的背景下，房地产企业资金由于其自身土地资金支付快、销售资金回笼慢的特点，整体应对资金管理风险的能力较差。随着改革开放的步伐加快，金融市场的发展日新月异，同时金融市场面对外来竞争者也在寻找新的发展思路，因此实现产融结合势在必行。与金融市场强强联合，发挥各自优势扬长避短，组成命运共同体，是房地产企业对抗资金管理风险的出路之一。

四、房地产企业资金管理困境的应对对策

1.建立完善的资金管理制度

建立完善的资金管理制度要从3个方面入手：一是事前加强对项目资金的管控，根据项目的具体要求，科学合理的预测资金的使用情况。通过建立预算体系来完善这项工作，在进行管理时，房地产可以根据自身的投资的特点，进行多层次的资金管理，明确权责管理权限，加强相互之间的沟通。二是对项目中期进行资金管理，严格按照制度的规定进行监管，保证每一笔资金都能够尽量充分发挥自身的价值。三是要加强对项目后期资金的管理制度的确立，通过奖惩制度、反思与自我评价体系等一系列的制度保障资金管理制度的实施，保证房地产企业的内部资金能够在合理管理下实现正常运转。资金管理制度就像一张大网，资金必须紧紧跟随着大网的脉络进行运转，才能够始终保证资金的流畅。整个房地产企业的资金管理是一个从预算、集中、分配、到再利用的过程，所以要从这4个方面入手加强对房地产资金的管理。以某一房地产集团为例，在实际工作中必须由集团公司资金管理部门根据集团公司的规模，从加强资金集中管理，提升资金使用效率，提升集团整体经济效益和运作效率出发，制订相关资金管理制度，从资金预算、筹集、调度与结算等方面进行梳理，对组织机构、银行账户管理、集中管理、预算管理、外部信贷管理、内部资金调剂、考核评价几个方面进行明确规定。从制度层面合理安排资金，保证项目合理运行。

2.采用“收支两条线”的操作模式

房地产行业中，尤其是集团化的房地产企业，从加强资金管理，提升资金使用效率，合理高效调剂集团内部资金，调动集团内各级单位资金运用的积极性的角度出发，对下属单位的资金实行集中管理，并通过“收支两条线”的方式保证资金流运转顺畅。即将收入和支出两个资金流分开，明确界定收入资金和支出资金的流向，严禁资金超额留存、坐支行为。通过引入资金管理软件，除监管受限资金及限额资金外，每日必须定时经指定账户自动归集至集团公司，实现收入管理。各下属单位以上存资金为限，根据资金需求和金额权限，履行必要的审批权限后在资金管理系统内联动下拨，实现支出管理。当然，集团资金集中管理不改变各成员单位对自有资金的所有权、使用权和收益权。通过这种操作模式，能够很好地解决集团内成员单位数量多且分布广，资金无法统一调剂使用的矛盾，合理调剂集团所属各单位的可用资金，发挥集团规模优势，强化成员单位的资金优势互补能力，提高集团整体资金使用效率。

3.构建资金链的管理模式

房地产企业的资金管理模式应该根据房地产企业的特点进行创新。所以通过构建资金链的管理模式，让整个企业的资金都能够纳入资金链中。建立资金链就是将资金在运行中“审批”与“监管”联系起来，由企业资金管理部门进行统一的调配。各个工程项目在施工中必须要进行审核，只有经过财务部门的审核才能够由资金管理部门进行拨付。通过建立这样的管理模式，能够对企业的资金进行整合，有利于企业的领导对资金情况的掌握，不仅能够加强对企业未来的规划，保证了资金的共享和资金使用过程的透明度，还能够防止在资金使用中出现腐败等违规违法的行为。

4.探索多样化的融资渠道

创新拿地手段，尽可能采用联合体拿地模式。鼓励与财务投资人组成联合体，既保证能够小股东操盘又可以解决土地款及开发资金的支付压力。充分发挥投资公司资金平台的作用。利用投资公司的平台功能，在引入地产基金、战略资金合作者上做出探索和研究，形成资金“蓄水池”。合理安排各类款项支付，做好供应链融资。优化生产环节各单位的付款条件，延缓付款时间；采用票据结算方式，对集团内各承包商、供应商采用内部票据结算；探索推行供应商的“应收账款”保理业务，推迟项目在建支出。积极探索引进权益资金。自有资金投入大、占用时间长的项目，积极引进战略合作者，让渡部分项目公司股权，回收部分前期投入的资金，并减少后期项目开发资金投入。通过多渠道并举，进而缓解整体资金压力。

5.加强对资金管理风险的应对能力的提升

在房地产企业中要充分考虑到债务的偿还能力、经营能力、现金的使用能力、以及销售能力等指标，建立能够综合应对众多风险的风险应对体系，能够对资金管理风险进行提前的预判和应对。一是要不断加强管理，包括对日常资金报表的管理，将企业每天资金流动情况进行分析总结。二是要定期对个别的资金项目进行检查，以便与发现风险问题，及时处理。三是要注意对风险经验的积累总结，尽量将风险控制在能够接受并可控的程度。四是要设立风险准备金，这部分资金在正常情况下，不参与任何的企业的经济活动，只有在某一项目中出现严重的风险危机的时候，才能够动用，从而减小风险对企业的影响，减少风险发生的情况，保证企业项目稳定的进行。

五、结论

房地产企业资金管理在促进房地产企业资金管理能力的提升、解决房地产企业资金管理难题方面具有积极的作用，对我国房地产领域的发展也有着重要意义。在此过程中，建立健全的资金管理制度、构建资金链的管理模式、加强对资金管理风险的应对能力的提升等策略的应用，能够很大程度上避免由于房地产企业资金管理不足导致的房地产发展受限的情况出现，对实现房地产发展目标，促进企业的健康、持续发展具有重要的意义。

参考文献：

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