基于因子分析法的房地产企业绩效综合评价

(陕西地建土地工程技术研究院有限责任公司 陕西 西安 710021)

基于因子分析法的房地产企业绩效综合评价

贾媛媛

(陕西地建土地工程技术研究院有限责任公司陕西西安710021)

随着社会主义市场经济的发展，房地产得到迅猛发展，并在国民经济增长中起到了重要作用，日益受到社会各界的广泛关注。对房地产上市公司的绩效评价和分析，发现房地产上市公司经营中存在的问题，有助于了解我国房地产业的发展概况以及它的发展前景，同时提高房地产企业的综合竞争力。本文运用因子分析法分析了中国房地产上市公司的绩效水平，在此基础上，提出了促进房地产行业健康、快速发展的建议。

房地产企业；因子分析；绩效评价

一、引言

房地产业作为我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中发挥着举足轻重的作用。随着我国住房制度的改革，房地产业也获得了难得的发展机遇，呈现出了高速增长的态势。然而，在地产高速发展的同时无疑也带来了一些不容乐观的问题，例如房价的飙升。从 2004 年至今国家已经出台大大小小的调控政策以稳定房价，调控政策已近百条，中央层面，在多次会议或活动公开强调坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效，表明了高层对房地产调控的坚决态度，2015 年房地产调控的总体基调是政策不动摇，促进房价合理回归，进一步推进房产税改革试点，保障房地产市场健康发展。因此房地产行业必将面临着一个重新洗牌及行业整合的过程。

我国的房地产上市公司主要可以分为两种[1]：第一种是全国性的房地产上市公司，比如中海、万科等在我国很多的城市都设立了分公司进行跨区域经营；第二种是区域性的房地产上市公司，只在某个省份或地区进行房地产开发，比如河南建业。随着中国城市化进程的推进，将会有许多区域性公司流向其它地方开发项目，提升综合实力。同时，房地产上市公司经营战略也由追逐短期的项目盈利逐步转向追逐长期的企业价值最大化，企业间的竞争表现为综合能力的竞争。长期以来，反映房地产市场绩效的统计指标很多，如房地产投资额、开发土地面积、房地产从业人数、商品房销售额、商品房空置率、企业利润率、房地产总产值等；依靠这些指标对房地产绩效做出一个全面的绩效评价较为困难[2]。

在房地产企业竞争日趋激烈的情况下，面临现阶段我国市场环境及宏观调控政策的变换和调整，房地产企业正处于发展的关键处，对企业绩效进行绩效评价，特别是对上市公司的绩效进行综合评估是非常重要的。

二、因子分析法在房地产企业绩效评价的实例分析

本例运用因子分析法分析73家样本企业2015年的财务及非财务数据[3]，研究发现，设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。

(一)指标体系的确定

综合前人的研究成果，本文拟建立如下的房地产上市公司绩效评价指标体系：

1.财务角度：(1)盈利能力指标：总资产收益率(X1)、净资产收益率(X2)、每股收益(X3)、净利润(X4)；(2)营运能力指标：存货周转率(X5)、流动资产周转率(X6)、固定资产周转率(X7)、总资产周转率(X8)、应收账款周转率(X9)；(3)市场价值指标：市盈(X10)、

市净率(X11)；(4)企业规模指标：总资产自然对数(X12)、主营业务收入自然对数(X13)；(5)现金流指标：经营净现金比率(X14)、每股现金净流量(X15)、利润现金含量(X16)、销售商品收到的现(X17)、现金净流量(X18)、经营活动现金净流量(X19)。

2.顾客角度：房地产业务市场占有率(X20)。

3.内部运作角度：房地产业务销售增长率(X21)。

4.学习成长角度：高学历人员比率(X22)、净利润增长率(X23)、

净资产增长率(X24)。

(二)样本选择与数据预处理

样本选择：本文以在上交所和深交所上市的房地产企业为研究对象，并按照如下原则进行筛选：(1)不得缺少当年与本研究相关的数据；(2)剔除被 ST 或 PT 的上市公司；(3)剔除有异常变动的上市公司。最后符合研究要求的企业有 73 家。

数据收集与预处理：本文使用的是样本企业2012年度的数据，数据主要来自房地产上市公司所公布的年报，或者是以年报中的数据为基础计算得出。

(三)模型建立

(1)指标筛选

根据所有公共因子对某个原指标解释的方差不小于0.7 的原则对指标进行筛选，即剔除变量共同度<0.7 的指标，因为这些指标的信息被提取的公共因子包含的较少。经过几次筛选最后留作研究使用的指标有：总资产收益率(X1，0.858)、净资产收益率(X2，0.701)、每股收益(X3，0.815)、净利润(X4，0.937)、存货周转率(X5，0.862)、流动资产周转率(X6，0.944)、总资产周转率(X8，0.872)、总资产自然对数(X12，0.805)、主营业务收入自然对数(X13，0.803)、经营净现金比率(X14，0.804)、每股现金净流量(X15，0.877)、利润现金含量(X16，0.756)、销售商品收到的现金(X17，0.917)、现金净流量(X18，0.805)、经营活动现金净流量(X19，0.799)、房地产业务市场占有率(X20，0.893)，共有 16个，括号中的数值为变量共同度。

(2)KMO 和 Bartlett 球形检验

运用主成分分析法在 SSPS中进行分析，结果显示 KMO 值为 0.619，Bartlett 球形检验给出的相伴概率为0.000，小于显著性水平 0.01，因此拒绝Bartlett 球形检验的零假设，根据以上两项检验，我们认为，本文选取的指标及其数据适合于因子分析。

表1 KMO 和 Bartlett 的检验Table 1 Tests for KMO and Bartlett

(3)因子萃取

按照主成分特征值大于 1 的原则进行因子萃取，满足条件的因子共有 5 个，表 1 列出了经旋转后满足条件的因子的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率。

表2 特征值、方差贡献率与累计方差贡献率Table 2 Characteristic value, variance contribution rate and cumulative variance contribution rate

从表1还可以看出，前5个因子的累计方差贡献率达到83.90%，说明因子萃取的效果较佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有较大的载荷；F2在X5、X6、X8上有较大的载荷；F3在X1、X2、X3上有较大的载荷；F4在X15、X16、X18上有较大的载荷；F5在X14、X19上有较大的载荷。

(4)因子得分与排名

使用SPSS软件对所选企业评价及得分。以每个主因子的方差贡献率占 5 个主因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权计算总因子得分，其计算公式为：

F=0.35F1+0.185F2+0.181F3+0.175F4+0.109F5

表3 总因子得分排名前十位的房地产上市公司Table 3 Total factor scores were ranked among the top ten real estate listed companies

从表 2 可以看出，传统的“招保万金”四大豪门房企均进入这份榜单，特别是万科和恒大地产分别排名第一和第二，并且在总因子得分上遥遥领先于其他房地产上市公司，这说明本研究设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。

三、总结

本文以中国房地产企业为研究对象，在前人研究成果的基础上，设计了中国房地产上市公司绩效评价体系，运用因子分析法分析了 73 家样本企业2015年的财务及非财务数据，研究发现本文设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。通过研究表面，因子分析法能够找出相关性较高的几个主要变量，从而更具科学性，使评价结果对于指导我国房地产业健康发展具有一定的参考意义。

[1]李华彪，基于因子分析法的我国房地产市场绩效评价[D].华南理工大学，2012.

[2]张涛，文新三. 企业绩效评价研究[M].经济科学出版社,2002.

[3]冯冰玉.基于因子和聚类分析的我国房地产经济发展水平评价[J].理论与方法，2013(5):66-71.

贾媛媛(1991-)，女，硕士，助理工程师，主要从事土地工程及建筑工程研究。