城市住宅小区停车位纠纷及对策研究

王晓燕　张玉霞　赵银

摘 要 城市住宅小区停车位纠纷近年来日益增长，影响了城市居民的生活秩序，其主要原因在于城市住宅小区停车位产权不明、相关立法及合同约定不完善、缺乏对住宅小区停车位的管理和使用规定、停车位供小于求等，本文认为应当完善立法和合同条款，及时制止停车位方面的侵权行为，加强规划，发展立体停车位和公共停车位。

关键词 城市 住宅小区 停车位 纠纷 立法

基金项目：河北省秦皇岛市社科联《城市住宅小区物业管理困境及出路探讨》，编号201705048。

作者简介：王晓燕，河北科技师范学院文法学院讲师；张玉霞，河北科技师范学院文法学院教授；赵银，河北科技师范学院文法学院讲师。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.310

一、城市住宅小区停车位糾纷概况

近年来，我国城市住宅小区停车位纠纷日益频发，围绕着停车位，房地产开发商、物业公司与业主之间的矛盾纠纷不断，主要表现在以下几个方面：

（一）停车位归属纠纷

主要表现为房地产开发商、物业公司、业主之间对停车位的归属性产生了争议。房地产开发商、物业公司通常主张停车位属于房地产开发商在其拥有土地使用权的土地范围内设置，属于开发商合法所有，而业主一方可能会以停车位占用属于业主的绿地等公共空间为由主张权益。

（二）停车位管理纠纷

首先，对初始权利属于开发商的停车位的管理存在争议。业主在租赁和购买开发商的停车位后，对开发商的停车管理存在质疑，主要表现在：第一，认为不需要开发商或其委托的物业公司管理。第二，认为管理费用过高。第三，对管理责任存在争议。主要集中在当车辆上的财物丢失、车辆发生意外损毁时管理人是否尽到管理责任之争。

其次，对属于全体业主共有的停车位的管理存在争议。主要表现为：第一，管理人的确定。住宅小区业主人数较多，在没有成立业主大会和业委会的情况下，确定管理人存在着较大难度，即使住宅小区成立了业主大会和业委会，对管理人存在的必要性及管理人的选择也存在着很多争议。第二，管理人报酬和管理费用的收取存在争议。第三，管理人责任存在争议。

（三）停车位使用纠纷

首先，对购买或租赁开发商的停车位的费用存在争议。我国目前对停车位的出售价格或租赁费用实行市场调节，价格放开。由于对停车位的需求远远大于供给，所以目前城市住宅小区的停车位出售价格或租赁费用普遍较高，这也导致了开发商与业主之间的关系紧张，纠纷不断。

其次，对业主共有车位的使用存在争议。对业主共有的车位，存在着谁来使用、使用时间、使用数量及使用费等方面的争议，业主缺乏对共有车位的自治管理。

二、城市住宅小区停车位纠纷发生的原因

（一）产权不明

停车位合法性和归属纠纷产生的重要原因是停车位所占用土地和空间的产权存在争议。根据《物权法》的规定，要确定停车位的归属，明确建筑规划和业主共有的道路和场地是前提，然而，从大量的停车位纠纷来看，很多城市住宅小区对停车位所占场地和空间的权利界定不明确。

（二）房屋买卖合同约定不明确

开发商未与买房人在商品房买卖合同中明确约定停车位的位置和停车位的归属，导致双方在事后发生停车位的纠纷。具体来说，主要表现在以下几个方面：第一，未约定停车位的归属问题。第二，未约定停车位的管理问题。第三，未约定停车位的租金或售价问题。合同约定不明导致事后双方都按照有利于己方的理解处理停车位的问题，必然导致纠纷的发生。

（三）缺乏对住宅小区停车位的管理和使用规定

1.缺乏对开发商所有车位的政府指导和管理

目前，我国对开发商所有的车位缺乏法律和政策方面的有效规定和指导，基本实行的是由市场调节的管理模式。这样的管理模式存在着较多的弊端，主要表现在利益保护的不平衡。由于城市住宅小区停车位总体上供小于求，开发商在停车位的出租、出售、管理、定价方面处于主导地位，业主缺乏谈判的话语权，不利于业主利益的保护。而停车位供小于求的局面短期内不可能彻底改变，市场调节的模式势必导致业主长期将处于停车位交易的弱势一方，纠纷的长期存在也成为不可避免的现象。停车位关系到城市大多数居民的共同利益，涉及到民生问题，立法和政府部门不应袖手旁观，放任停车位矛盾和纠纷的存在，而是应该采取有效的立法和行政措施，适当对停车位市场进行干预。

2.缺乏对业主共有车位的政府指导和自治管理

一方面，对于业主共有车位，我国法律和政策方面的规定基本是空白的，虽然《物权法》、《物业管理条例》规定了业主的共有权，但对业主共有车位，却缺乏明确的规定，只是表达了业主自治的立法精神。另一方面，业主自治的难度较大。根据现行立法的规定，城市住宅小区业主大会和业委会的成立需要业主人数和占有面积的双三分之二通过，业主对类似共有停车位等重大事项的表决，也需要业主人数和占有面积的双三分之二通过，从大部分城市住宅小区的实际情况来看，很多住宅小区业主自治机构的成立费时费力，业主大会会议所讨论的业主共同事项往往因达不到法定的赞成比例而无法通过。因此，立法和政府部门应当通过适当的介入，加强对业主共有车位的指导和管理。

（四）汽车保有量的持续增长与有限停车位之间的矛盾日益突出

根据国家统计局2016年的统计数据，2016年我国民用汽车拥有量为18574.54万辆，同比增长14.1%。 经济发展相对较慢的河北省，2016年私家轿车保有量已经达到了7313840辆，与去年同期相比增长了17.7%。 与私家轿车保有量日益增长相矛盾的是，我国城市停车位远远不能满足需求，特别是城市住宅小区停车位，一位难求。

三、解决城市住宅小区停车位纠纷的对策

（一）完善立法

1.完善城市停车位规划方面的立法

（1）完善城市住宅小区规划审批相关方面的立法。明确规定，在开发商申请住宅小区建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证时，要在申请中标明停车位的位置、所有权归属，规划部门审批时，要与房地产管理部门协调，对绿地等业主共有场地和开发商所有场地进行区分并反映在规划图纸上。

（2）完善城市整体停车位规划相关方面的立法。在《城乡规划法》中明确城市所在人民政府规划停车位的义务，在城市建设中，将公共停车位和住宅小区停车位的规划纳入到规划的重要范畴中，财政部门、国土资源管理部门、房地产管理部门充分配合，提供资金、土地等方面的政策支持，大力发展城市公共停车位。

2.完善城市住宅小区停车位管理及使用方面的立法

（1）完善对开发商所有的停车位的管理及使用方面的立法。首先，对开发商所有的停车位的收费实行政府指导价。停车位关系到老百姓的出行问题，是民生问题，停车位不同于一般的产品，具有准公共产品的属性，因此，在停车位的出售价格、出租租金及管理费上，应改变纯粹的市场定价模式，对开发商所有的停车位，由政府根据本地区的停车位的供给、经济发展程度、人民收入水平及开发商的利益等因素综合确定。其次，明确停车位管理者的法律责任。在立法上细化停车位管理者基于收取停车费而产生的法定义务，明确其管理的职责，将场地占用收费与车辆财物保管收费产生的责任统一起来，明确管理者在车辆丢失及损毁、相关财物的丢失及损毁案件中承担责任的情形及责任程度。

（2）完善对业主共有停车位的管理及使用方面的立法。建立政府指导、业主自治的管理模式。具体来说，应明确房地产行政管理部门、街道办事处在政府指导中的地位和职责。由房地产行政主管部门负责，街道办事处具体实施，指导业主成立业主大会、业委会等自治机构，通过自治机构确定业主共有车位的管理人、管理职责、管理费用和使用人的确定办法、使用费及权利义务等事项，建立业主共有停车位管理及使用规则，及时发现并协调业主间的纠纷和矛盾。在业主没有建立自治机构之前，由房地产行政管理部门、街道办事处结合本地实际情况建立业主共有停车位管理及使用规则，并及时听取业主的意见进行调整和修改。

3.完善业主自治相关方面的立法

修改《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，降低业主对共有停车位自治的难度。第一，应当降低业主成立业主大会和业委会的难度。考虑到住宅小区很多业主参与投票的积极性较低，应当适当下调成立业主大会和业委會时对业主赞成票的双三分之二要求，改为双四分之三或双过半数。第二，降低业主大会通过表决事项时对赞成票的要求。对共有停车位的使用和管理进行表决时，适当降低对赞成票的双三分之二要求，改为双四分之三或双过半数，使得事关全体业主利益的重大问题能够通过业主大会得到及时顺利地解决。

（二）完善合同条款

针对合同约定不明导致的停车位纠纷，应当由政府主管部门引导开发商和业主在商品房买卖合同或停车位买卖租赁合同中完善相关条款，在合同中明确停车位的归属、停车位的管理及使用、停车位的售价、租金等事项。

（三）及时制止侵权行为

对开发商、物业公司或业主侵犯对方合法权益的停车位纠纷，鼓励当事人通过对话和解，政府相关部门也可以主动进行调解，必要时支持受损方提起司法诉讼，及时处理侵权行为，维护权利人的合法权益。

（四）合理规划布局以发展立体停车位及共享停车位

供需矛盾是停车位纠纷发生的根本原因，对此，城市人民政府和相关部门要从整体上谋划，积极增加停车位的供给。第一，发展立体停车位。立体停车位占用土地少，容纳汽车量大，是未来城市停车位发展的重要方向。对此，政府在城市规划中，要根据新建住宅小区的布局和人口数量，合理预留土地，在小区红线外及小区红线内建设立体停车位。对于已建成住宅小区，尽可能整合土地资源，改建立体停车位。第二，发展共享停车位。停车位的买卖和租赁导致停车位在相当长的时间内由使用人或所有权人独占使用，但权利人并不一定全天使用停车位，停车位空置现象比较常见，使用效率不高。目前我国一些城市正在开展共享停车位的探索，相关的技术研发也正在进行。政府部门可以结合实践，从法律政策、资金、技术、人员等方面积极扶持共享停车位的发展。

注释：

国家统计局、中商产业研究院.山东省汽车拥有情况分析：保有量全国第二 私人汽车拥有量1579万辆.中商情报网.http：//m.askci.com/news/chanye/20171102/1650371110 34.sht ml.2017-11-02.

蔡洪坡.2016年底河北省汽车保有量接近1300万辆.河北新闻网.http：//hebei.hebnews.cn/2017-02/10/content_6296264.htm.2017-02-10.