最严贷款新政下的加拿大房价走势

夏欣怡

2018年1月1日，加拿大实施号称史上最严的房地产贷款新政，这将对加拿大的房价走势有何影响？

近两年，加拿大房地产价格全国普升，涨幅巨大，温哥华和多伦多甚至先后出台了15%的海外买家税，希望抑制过热的房地产投资需求，投资人在加拿大置业时，应关注政策带来的结构性变化，适当选取投资目标。

B-20法令出台的背景、法案和内容

2017年10月17日，加拿大联邦金融监管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）完成了住宅房屋贷款指引（B-20法令）的最后一次修订，再次收紧了贷款政策。B-20法令中与购房者关系最紧密的一项是压力测试。

在新规之下，首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者，也必须进行压力测试。测试标准是下列二者取其一：

A.加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率目前约为4.89%。

B.银行实际批给购房者的优惠贷款利率加2%。

A和B中数值较大的一个就是贷款压力测试的标准。事实上，压力测试并不新鲜。B-20法案出台一年前，在加拿大范围内已经出台过一个类似的新政。当时政策规定，对于首次置业者来说，在2016年10月17日之前，只有两类居民在房贷时需要做压力测试：一类是房贷首付比例低于20%，且选择了浮动利率的买家；另一类是房贷首付低于20%的买家，虽然选择了固定利率，但选择固定利率的时间期限低于5年。而从2016年10月17日开始，所有房贷首付低于20%的加拿大居民，在进行房屋贷款时，都要接受贷款压力测试，而在B-20法令出台后，所有购房者都要进行贷款压力测试。

B-20法令出台后的市场影响

B-20法案的正式实施，被很多市场分析人士视之为巨大利空，主要原因就在于贷款新政的出台，使得买家的购房能力下降。

例如，假设A家庭年收入10万加元，首付20%，在贷款新政出台前不需要进行贷款压力测试，假如银行给予5年固定利率為2.83%、25年还清的房贷，那么可购买72.7万加元的房产。在2018年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时，那么该家庭就需要进行贷款压力测试。假设他们仍从银行拿到2.83%的利率，接受压力测试时要从A.央行的基准利率4.89%；B.从银行拿到的2.83%+2%=4.83%，两者之中取高者4.89%进行测试。在首付20%及25年还清不变的情况下，其购房能力下降至大约只有57万加元。

虽然房贷新政带来了利空，但却隐含着短期内不再加息的利好。2016年，加拿大政府决定实施压力测试政策时，笔者分析认为，这是加拿大央行即将开始加息的信号。2017年7月12日，加拿大央行果然宣布加息，将隔夜贷款利率从0.5%调高至 0.75%。随后，2017年9月6日，加拿大央行又再度加息。2017年两次加息后，市场认为2017年10月25日，加拿大央行的利率决议会再度加息，结果当天没有实施。接着市场又认为2017年的第三次加息会延至2017年的12月6日宣布，结果该日加拿大央行的利率决议并没有宣布加息，而这已是加拿大央行2017年的最后一次议息决定。

由于2017年已经进行了两轮加息，加拿大政府担心，如果2017年进行第三次加息，房地产市场会剧烈波动，进而影响正渐趋繁荣的加拿大经济。2017年10月17日加拿大政府先出台贷款新政，测试市场压力，并在随后的两次利率决议中，将原定有较大可能出台的加息取消。这可以看作是B-20法案出台所带来的短期利好。

当然，贷款压力测试的最终目的是为了加息。加拿大皇家银行（RBC）预期，央行会一直等到2018年4月，通过包括本次贷款新政在内的一系列措施，来充分评估2017年两次加息的影响程度，再宣布是否继续加息。

新政出台后的房价趋势

2018年1 月1日实施的贷款新政，影响可能较为有限，原因有以下三点。

第一，前面已经提到，“压力测试”并非是新鲜内容，对于首付比例低于20%的买家而言，贷款压力测试早就存在。很多加拿大人并没有储蓄习惯，这意味着首付比例低于20%的买家并不在少数。

第二，刚性需求是存在的。就像前面提到的A家庭的例子，72.7万加元买不起，大可以买57万加元的房子。这意味高价房市场或许会萎缩，但是中低价位房产的市场需求反而会上升。

第三，对于海外买家和新移民，很多银行并不硬性要求压力测试。而加拿大本身就是一个移民国家，海外买家和新移民数量庞大。

因此，综合来看，该新政最大的影响是在诸如温哥华、多伦多这些高房价城市的独立屋市场，而对其他市场的影响较小。2017年，在已经存在15%海外买家税和两次加息的情况下，温哥华、多伦多联排房、公寓市场涨幅惊人；而以纳奈莫为代表的中小城市，独立屋、联排房和公寓更是全面上扬。

因此，贷款新政带来的影响，更多会体现在心理上，而持续时间也将较为有限。从长线来看，如果不发生战乱，加拿大房价的大趋势依然是上行。

一是通胀为加拿大房产的长期上行提供了建房成本基础。在通胀之下，人工成本和建材成本只会不断上涨。二是人口增长为加拿大房价的长期上行提供了土地需求基础。从加拿大最近的3次人口普查的情况来看，加拿大2006年、2011年、2016年的人口增长率分别为5.35%、5.90%和5.00%。15年间，加拿大人口一共增加了17.14%。而对比中国的情况，从2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查，中国人口只增长了5.84%，大约与加拿大5年的人口增长速度相当。

结语

值得注意的是，近两年来，加拿大频繁推出的房地产政策，无论是之前的BC省本地居民首次置业免息贷款、部分城市（温哥华和多伦多）15%海外买家税，还是最新推出的压力测试，都有一个共同的目标——抑制高端市场过热的现象，鼓励中低端需求。这一系列政策，带来的影响有两个方面：

一是物业类型方面，中高端独立屋市场会相对冷清，而占用资金较低的小面积独立屋、公寓、联排房，市场会更加活跃。

二是地域性方面，压力测试带来的购买力下降，会让部分本来准备在大城市购房的资金分散到中小城市。在2018年，加拿大中小型城市的房地产市场，很有可能出现生气蓬勃的景象。而加拿大中小城市及乡村地区的良好基础设施，也为这种需求提供了现实的市政基础。

综上所述，压力测试政策，可能会造成房价的短期波动。但是，房地产市场的决定性因素是供求关系。在通胀、人口增长、经济健康的大环境下，加拿大房地产市场仍会稳中有升。endprint