浅议惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

何 江

（212000 镇江市住房和城乡建设局 江苏 镇江）

惩罚性赔偿是指存在恶意行为的一方，赔付权益被侵害一方相应的金额。房地产开发、建设、销售过程中涉及各类问题，很容易引起双方纠纷。最高人民法院在2003年出台了司法解释，严格惩治房地产开发过程中的恶意欺诈行为，旨在降低市场中的不诚信现象，促进房地产市场规范、有序发展。

一、惩罚性赔偿制度在房地产法中规定

该制度最早在我国《消费者权益保护法》中提出，主要针对商品买卖过程中的欺诈行为，对侵害方进行强制性赔偿。我国在2003年由最高人民法院的司法解释提出该制度在房地产中的适用，房地产开发、买卖过程中若存在违约、欺诈行为，可应用该制度对其进行惩罚。

二、惩罚性赔偿制度在房地产法中适用探索

（一）适用内容分析

1.适用现状

我国当前房地产法及相关司法解释中的惩罚性赔偿制度主要是，若在房地产买卖过程中存在违约行为，可应用法律对其进行惩罚。该惩罚基于合同签订实现，若无法履行合同义务，出卖人存在违约行为，可承担不超过一倍的赔偿责任。违约行为赔偿通常基于两种情况实现，一种为合同签订之后的抵押行为，另一种为合同签订之后的出卖行为。基于房地产买卖过程中的欺诈行为，出卖人需要承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。其中包括以下几种行为，未存在预售证明，虚假预售信息，故意隐藏房产抵押情况，故意隐瞒房屋出售事实，出售为补偿安置房屋。以上几种行为被定义为恶意欺诈，需承担一定的法律责任，给予买受人相应的赔偿。

2.适用问题

惩罚性制度在房地产法中的适用问题可分为以下三点，一是举证责任分配不合理，法律强调售卖者主观意愿的欺诈，缺乏客观论证，无法对其责任进行明确。购买者无法提供相关证据，很难对责任某方的责任进行明确，这是举证责任不合理的体现；二是法律冲突问题，《合同法》中对合同撤销、欺诈问题进行了阐述，房地产法中的解释与合同法理论相冲突，这是其存在的主要问题之一；三是适用范围问题，房地产法中以列举的方式对其进行规定，但合同与实际情况不符，适用范围过于狭窄，法律体系尚未健全。

（二）改进方法探索

1.过错推定原则

司法解释中应用故意欺诈一词对责任进行划分，带有强烈的主观色彩。即使在房地产开发、销售过程中出现合同纠纷，存在侵权欺诈行为，但由于其存在主观性，在无法提供证据的情况下，无法强制要求某方对其进行赔偿。在此过程中，我国应对其进行重新修正，应用过错推定原则，对双方责任进行划分。在此过程中，甲方应主动举证自身是否存在欺诈行为，基于乙方所提供的证据，对其进行过错推定。由于乙方在合同中属于弱势群体，开发商应承担“未售”、“未抵押”的证明责任。基于此方案的修正，可提高双方的警觉性，有效规避纠纷情况的产生。

2.惩罚性赔偿制度情形划分

情形划分是指结合不同侵权情况，制定不同的赔偿制度，提高法律适用性。现有法律规定（甲方为出售者，乙方为买卖者），在买卖过程中，若出售方隐藏了客观事实，法律将其定义为欺诈行为，乙方可主张对其进行赔偿，若乙方已知甲方欺骗，则行为本身存在问题。但若在乙方已知甲方欺诈的情况下，乙方也需承担相应的责任，不可提出惩罚申请。这是保护双方基本权益的重要手段。司法解释规定存在欺诈行为时，乙方可主动承担相应的责任，但行为界定过于笼统。若主动欺骗、隐瞒事实，诱导乙方做出错误的理解，则需要承担相应的责任，赔偿乙方损失。在法律中应基于不同的情形，对其进行细化，避免单一赔偿制度侵害双方权益。

3.适用范围扩大

在商品房买卖过程中，扩大惩罚性赔偿适用范围是保障双方基本权益，保障规定合理性的重要关键。在应用赔偿制度过程中，需以两个基本条件为基础，首先，欺诈行为本就存在，且已经发生，二是欺诈结果产生，损害了一方的基本权益。欺诈行为基于个人主观意识而产生，当个人权益受到侵害时，很难举证。适用范围的逐渐扩大，在立法过程中需例举典型的欺诈行为，提高法律的适用性。在立法过程中对欺诈、违约等行为进行细化、归纳，拓展举证途径，建立责任认证弹性，保障立法判断的客观性。适用范围的扩大，可减少法律漏洞的产生，有效保障消费者的基本权益，实现惩罚性赔偿制度的科学应用，保障司法的全面性。

4.买受人法律地位的界定

在惩罚性赔偿制度中，可进一步对其进行完善，明确乙方在房地产开发中的法律地位。双方在合同签订之后，房屋所有权发生转移，乙方为买受人。在现阶段的惩罚性制度中，主体与购买目的不会对惩罚性赔偿造成影响，这本身便存在问题。首先，现行的房地产法律中对买受人的定义尚未明确，实际中可能作为集体、组织存在，若售卖人存在侵权行为，集体权益会受到严重的侵害，在法律中对买受人进行重新定义，确认集体法律地位，集体中的个体可依据法律，维护自身权益，要求甲方进行赔偿。此外，法律中应界定购房目的，基于目的对惩罚性行为进行判断。若购房者动机不纯，在此过程中存在欺诈行为，则不适用于惩罚性赔偿制度。

三、结论

房地产交易中涉及到的金额较大，且与民生问题息息相关。惩罚性赔偿制度的建立对于规范房地产市场，减少房地产纠纷问题具有重要的意义。本文基于适用角度对惩罚性赔偿制度进行分析，对其适用范围、具体体现等方面进行探讨，希望对保护市场和谐，减少市场矛盾有所推动，希望能为构建良好的房地产环境，促进房地产市场和谐发展作出应有的贡献。