新民居买卖的法律效力研究

李 进

中央司法警官学院，河北 保定 071000

一、新民居及其他相关概念的界定

(一)概念

新民居是在统筹城乡发展过程中，改善村民生活环境，节约农村土地，在集体土地上建设的房屋。新民居建设应遵守《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》(国土资发【2008】138号)、《河北省农村新民居规划建设指导意见(试行)》和《河北省新农村建设村庄规划编制导则》等规范性文件的规定。按照相关规定，新民居有多种建设方式，并且可以办理房本，即新民居房屋产权证。

“小产权房”不是一个法律概念或法律术语，对“小产权房”的理解，存在多种不同观点。有观点认为“小产权房”就是违法建筑，是在耕地等非农村宅基地上建设的房屋。①有观点认为“小产权房”就是村民在自家宅基地上所建的房屋，没有国家不动产登记机关颁发的房产证。笔者认为之所以称为“小产权房”是与城镇商品房(即“大产权房”)相对应的概念，主要是因为土地性质不同，“小产权房”是在集体土地上建设的房屋，该类房屋没有国家不动产登记机关颁发的房屋产权证，不能在市场上自由交易流通。

城镇商品房是指“缴纳一金”“取得五证”的房屋，即通过招投标等方式缴纳土地出让金，取得国有土地使用权，办理规划实施许可证，建设施工单位通过法定程序取得施工许可证等建设的房屋。城镇商品房包括居民住宅、商业用房以及其他建筑物，此类房屋可以在市场上自由交易流转。

(二)新民居与相关概念的区别

与“小产权房”相比较，新民居是经政府批准，有合法建造手续的合法建筑，而“小产权房”是没有建造手续的自建房。新民居可以办理新民居房屋产权证，而“小产权房”没有房屋产权证。

与城镇商品房相比较，新民居虽然有房屋产权证，但是新民居所占用土地的性质仍属于集体所有，新民居的房屋产权证不同于城镇商品房产权证。新民居虽然是经政府批准建设的，但是新民居不能办理土地证，也不能进行不动产登记。此外，城镇商品房可以自由流转买卖，购买主体不受限制，但是新民居能否自由流转和进行交易存在争议。

二、新民居建设模式

经过多年的新民居建设，各地已经形成了各具特色建设模式，主要包括：

(一)集体主导型②

该模式主要表现为，村集体进行前期出资，村集体是新民居建设的主要出资者。该模式主要适用于经济实力强的村集体，他们有很好的产业基础或工业基础，有能力主要出资建设新民居，村民只需出资一小部分。该模式减轻村民负担，使村民具有获得感和幸福感。集体主导型模式建设新民居所剩余的土地，由村集体统一管理统一开发。

(二)农户自建型(基础设施推动型)③

该模式与集体建设模式相对应，主要表现为村民生活条件好，经济比较富裕，村民对生活质量要求比较高，希望改善居住条件建设新民居。加之村委会领导班子组织能力比较强的村，可以采用此模式。④采用该种建设模式建设新民居所剩余的土地，仍然属于集体所有，可用于后期开发，也可用于后期进行置换。

(三)村企共建型⑤

该建设模式主要针对没有较强的村企业，集体经济实力比较弱的村。与开发商主导型建设模式不同，能够采用村企共建模式的村一般都具有优势地理位置或者是拥有良好发展前景的投资项目、潜在商机。村集体与企业共同出资，具有地缘优势的企业利用新民居建设中节约的土地按照法律等规范性文件进行企业建设，实现村企共同发展。

三、新民居买卖的法律效力

新民居买卖的法律效力不能简单的说具有法律效力还是不具有法律效力，应该区分合同效力(债权效力)和物权效力，从合同效力(债权效力)和物权效力两方面来进行评价。

(一)合同效力(债权效力)

从债权角度来看，新民居买卖是否能产生合同效力(债权的效力)，笔者认为应区分交易的民事主体。

1.村内村民之间新民居买卖合同的效力

根据《物权法》和《土地管理法》的有关规定，村民对其依法建设的房屋拥有所有权，可以进行买卖行为。因此，只要交易主体具有缔约能力，意图是真实的，内容是合法的，不违反公共秩序和良好的风俗习惯，新民居销售合同就是有效的。

2.非村内村民之间新民居买卖合同的效力

非村内村民之间买卖新民居是否具有合同效力？主流观点为合同无效。合同无效理论认为，根据《土地管理法》的规定，新民居是将原宅基地房屋拆除收回后在新址上建设的房屋或者是将原宅基地上房屋拆除直接建设的房屋，本质上仍然是建在集体土地上的房子。由于农村集体所有制与村民的具体身份有关，村民不得依照《物权法》和《土地管理法》的有关规定进行转让。因此，如果买方是新民居所在村非村内村民，他就无权在村里使用土地，因此新民居的买卖合同无效。

3.新民居在村民与城市居民之间买卖合同的效力

如前文所述，新民居的产权归属于村集体组织，属于集体财产，城镇居民没有资格购买。另一方面，我国土地政策也明确禁止城镇居民买卖农村住房，减少农村土地的行为。特别是国务院办公厅于1999年发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》⑥，2007年下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》⑦。这两个《通知》对此都做了明确禁止性规定，禁止农村房屋出售给城镇居民。一旦发生权属纠纷和争议，城镇居民应返还房屋。因此，笔者认为城镇居民与村民之间买卖新民居合同无效。

(二)物权效力

笔者认为进行新民居买卖交易是否产生物权法律后果，也应当区分交易主体的身份和资格，具体表现如下：

1.同村村民间新民居买卖

新民居的目的是改善村民的生活环境和生活质量。在原有宅基地上拆除房屋后，原有的宅基地或村的闲置土地上的房屋，不会改变村集体经济组织所拥有的土地的数量，不会破坏村的土地集合，不会损害村经济组织或其成员的利益。笔者认为，出售新民居给同一村民，他们之间可以产生物权效果，买方可以获得新民居的所有权。

2.非同村村民间买卖新民居

村民将自己家的新民居出售给其他村的村民时，通常情况下此买卖交易不发生物权法律后果。如前所述，新民居是在本集体所有的土地上建造的房屋，应当属于本集体所有，其与宅基地一样具有很强的身份依附性。如果将本集体组织的新民居卖给了其他村集体组织成员，这实质上减少了卖方所在村集体土地数量，势必会影响到村集体及其成员的利益，所以新民居在非同村村民间进行交易的，不具有物权效果。

3.村民与城市居民买卖新民居

向城市居民出售新民居并不会产生物权效力。《物权法》《土地管理法》⑧以及我国的土地政策明确禁止向城市居民出售农村居民住宅，有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证。⑨此外，物权法相关原则，虽然村民对其分配得到的新民居拥有所有权，但进行新民居买卖交易时，必然会涉及到集体土地使用权。而我国相关法律都规定了相应的审批程序，对村集体所有的土地转让也进行了限制性规定。因此，城市居民没有村民身份，不能获得新民居的所有权。

[ 注 释 ]

①李进.新民居买卖的法律效力研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报，2018，3：71.

②唐振龙，安兰珠.农村新民居建设模式与启示——以河北省为例[J].经济与管理，2012，11：32.

③唐振龙，安兰珠.农村新民居建设模式与启示——以河北省为例[J].经济与管理，2012，11：33.

④《河北省农村新民居规划建设指导意见(试行)》，四(一)规定，凡农户新建住宅，必须符合村庄规划和新民居设计要求.新民居建设规划许可、施工许可等审批手续，由村委会集中统一申报，有关部门现场统一办理.施工应由有资质的施工企业承担.单户自建的，由农户委托；村委会统一组织建设的，经必要的民主程序可由村委会委托.提倡由村委会将民居新建或改旧项目打捆公开招标确定施工企业.确定施工企业后，委托人应当与其签定施工合同.

⑤邵春妹.农村民居建设研究——以河北省为例[D].石家庄：河北师范大学，2009(3).

⑥“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”.

⑦“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’.”

⑧《土地管理法》第10条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第62条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四款 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准.

⑨1999年国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》.