当下农村土地租赁合同纠纷的法学思考*

徐 慧 马顺鑫

成都文理学院，四川 成都 610400

一、我国现行农村土地政策概述

(一)我国现行农村土地政策形成背景

我国是传统农业大国，有着悠久的农业文化历史背景，对土地现代化管理政策是起源于1947年《中国土地法大纲》，其规定属于受分土地的各个具体家庭之中，农民拥有着对土地的所有权。但随着改革不断深入，现将原属于各农村合作社的土地归于人民公社所有，由人民公社来进行管理工作，土地的所有权归属于组成人民公社的集体，所获得的利益归属于集体，再由集体按劳分配给集体中的个人，是我国早期社会主义改造的成果，也是我国现行农村土地政策的基础。

(二)我国现行农村土地政策的特征

我国现行《宪法》第九条第一款、第十条第二款、《土地管理法》第二条、第八条规定了我国的土地管理制度是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制并存。其中集体所有制是在农村土地所有制度之中占绝对多的比例。根据我国《土地管理法》、《宪法》之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖、转让土地所有权，但与此相对可以将依附于土地之上的使用权进行买卖与转让等一系列法律所允许的民事行为。因此在我国，土地所有权人对施加于农村土地上的权利变更活动是基于土地的使用权而做出的而非所有权。这种使用权的民事变更是不同于一般现实生活之中物权的行使，加之土地的特殊性，让土地使用权的转让产生了不同于一般货物的性质。有学者提出我国目前农村土地处于不健全状态的根本原因在于农村土地流转机制不正常“同一处土地多个利益主体涉及其中”[1]，这种特殊的土地租赁形式给大学生回乡创业带来了困难。

二、农村土地租赁合同中存在的问题

据调查，不少的大学生创业者与回乡创业的在校大学生对于农村土地租赁合同缺乏了解，不清楚土地租赁合同应该注意的事项，也不了解签订土地租赁合同应该注意的地方，所以在创业过程之中往往会遭受到一些问题，但加以重视会造成严重后果。如(2015)汕濠法民二初字第47号[2]“陈某某与郑某某土地租赁合同纠纷”一案之中，陈某某将址于水井山后山地租给被告郑某某经营煤炭，于2013年1月24日签订的《土地租赁合同》，因违背了《中华人民共和国土地管理法》第十一条与第六十三条之规定[3]“由县级人民政府登记造册、核发证书才能将集体所有的土地用于非农业建设的。”且明知该土地为未确认建设用地使用权仍与郑某某签订土地租赁合同，其土地租赁合同被认定为无效并且承担相应的法律责任。在本案之中，陈某某没有认识到我国集体土地所有制下土地出让、转让、出租的特殊性，不知道在没有取得相应资质的情况之下不得进行非农业建设，擅自对集体所有的土地进行出租，致使其与郑某某签订的土地租赁被认定为违反强制性法律规定，土地租赁合同归于无效，也对自身的权利造成了不小的影响。

所以对于没有在系统学习过相关法律法规的大学生自行处理土地租赁问题上往往会因为我国复杂的土地制度而碰壁，“资金缺乏是导致回乡大学生农业创业失败的首要因素”[4]，大学生无法承担这些问题所带来的后果，所以为了更好解决这一现象，我们根据调查报告以及相关书籍资料而整理出以下大学生创业过程之中常会犯下的错误。

(一)不清楚集体所有制下土地的性质

农村土地租赁合同订立之时，创业者未取得相应资质但却将集体所有的土地用于非农业建设。根据我国《土地管理法》第六十三条规定集体所有制的土地在没有取得资质的情况下不得用于非农业建设。根据我们调查很多回乡创业的大学生不知道将农村土地进行非农业建设需要相应的资质，而将其进行非农业建设，也不知道自己违反了相关法律从而遭受损失经济上的损失，这同时也不利于当地土地的管理。

(二)不知道土地租赁合同以登记为要件

很多大学生以为只要签订了土地租赁合同便可以拿到土地，而很多的出让人却转手将土地出让给第三人，使其不能正常的享受权利甚至受到经济上的损失。因为对于土地租赁合同这种不动产的合同纠纷根据我国《物权法》第九条之规定，以在当地民政部门登记为合同成立的标准。第三人现行登记的，自然当事人合同归于无效。加之当事人作为创业大学生身处创业初期，无力支持长期的诉讼活动，这对于创业大学生来说是一个巨大的打击。

(三)不了解出让人的权利瑕疵带来的影响

在实务中，也有不少出让人对于自己所出让的土地只享有部分甚至没有使用权，但却将其转让给回乡创业的大学生。导致在创业过程中，可能会有人向大学创业者对于土地使用权的归属问题提出异议，影响正常行使权利，甚至失去使用权。致使其在今后的发展道路存在不小的隐患。

三、问题解决的途径

对于回乡创业的大学生来说阻挠其发展的问题在于缺乏相应的社会经验，很容易遭受到不法侵害。那么在订立合同知识就需要知道相应的救济措施来应对问题。

(一)合同订立前应做到的注意义务

在合同订立之前，大学创业者应积极询问土地的来源与出售土地的目的。在实务中，不少的土地让与人常常隐瞒与土地相关信息，对于土地权利的来源闭口不谈。所以就应要求另一方当事人要合理审查合同内容，对于合同规定不清，有所疑问的地方，要积极询问相对方，同时向土地权属登记部门查证核实，尽到注意义务。否则若存在土地使用权存在归属问题，转让人对于合同标的处分权限有瑕疵，尤其是针对农村常见的宅基地，自留地，自留山等集体所有的土地，在当事人知道或推定为应当知道的权利可能存在瑕疵的情形之下，对于遭受的损害会失去违约损害赔偿请求权。但若当事人尽到了相当的义务，在面对土地租赁合同存在瑕疵的情况，便可以以对方的欺诈行为为由解除双方的土地租赁合同，同时要求其负担相应的损失。若是无权处分集体所有的土地的，合同是因欺诈订立的合同，该合同是可撤销的合同，合同租赁方可以根据内心真实意思决定撤销与否。若是原属于集体所有，但国家因为公共利益的需要，对土地进行了征收征用的，合同相对人就自此成为对该土地的无权处分人，那土地租赁合同的标的物就存在瑕疵，合同无效。此时可以针对该行为对合同当事人提出违约损害赔偿。

(二)处理变更土地性质所产生的纠纷

当事双方改变土地性质的使用，土地出让人往往会以土地租赁一方不得以未正当使用土地为由来解除土地租赁合同。虽然对于一般的耕地，土地性质是不允许改变的，但法律有规定的，从法律规定；如果合同没有约定或者约定不明确时，土地出让一方可以根据该具体内容进行协议补充，补充的协议不能够达成的，就按照交易习惯或者合同约定的其他条款来确定。引进先进技术改善土地性质，有利于土地发展的应该是值得鼓励的，在这种情况下，土地租赁一方不得以未正当使用土地而解除合同，因为承租人并没有给租赁一方带来任何损失，相反，还有利于该土地的发展，这时，承租人的权利一定会得到保障。如果出租方无正当理由要求解除合同，承租人有权要求出租方赔偿损失，承担违约损害赔偿甚至是侵权损害赔偿。

(三)面对第三人时的救济

当土地出让人将以签订租赁合同但未去登记的土地出让给第三人，作为原受让一方的当事人基于我国《物权法》第九条之规定，先前所签订的土地租赁合同归于无效。“权利瑕疵之界定规则较为粗略，可操作性不强”[5]在我国，对于善意第三人保护性太强，缺乏例外条例对当事人含有瑕疵的权利进行保障。所以大学生自主创业过程中应极力避免土地流转时权利含有的瑕疵。当事人是不能以其对抗第三人，但倘若有证据证明第三人是后于当事人签订合同，且签订合同之时就知道标的物上存在合同的除外。但即使是如此，也很难认定去认定第三人与出让人之间的民事合同无效，因为买卖合同都是追逐利益而产生，卖家会将东西卖给对价更高者也是情理之中，就此来认定第三人与出让人之间的合同无效也是颇具难度。但这不意味着出让人不用承担违约责任赔偿，当事人可以就土地租赁合同违约向出让人提出赔偿，法院也应受理。但对于当事人来说即使得到了赔偿也很难弥补因合同违约而造成的损失，所以当事人应在合同订立之时就注重土地的登记。

综上所述，我国土地租赁合同大部分问题都集中在权利瑕疵之上，对于土地使用权存在权利瑕疵我国缺乏例外规定保障当事双方合法权利，并非同国外一般对于特殊的情况作出规定“特例”规定，也未考虑当事双方的“特约”而是更偏向于“模糊”处理，往往利用“一般性”法律法规调整当事双方的法律关系，缺乏针对特殊情况的规定。[6]对于我们一般回乡创业的大学生来说缺乏承担风险的能力，所以在签订土地租赁合同之时应该极力避免土地阻力合同存在瑕疵，注意上诉可能存在的问题避免风险的产生。