致命的自如“甲醛”风波

罗丽娟

今年7月，一名阿里员工死于急性白血病，半年前入职时，他的体检报告并无明显异常，其妻子检测了丈夫生前租住的杭州自如公寓，结果显示：甲醛超标。

随后，妻子将自如起诉至法院，法院已立案，定于9月27日开庭审理。针对此事件引发的舆论风暴，自如回应称，从9月1日起，下架9個城市的全部首次出租房源，待认证机构检验合格后再行上架。

这是一个月里，自如第二次卷入漩涡。此前，自如被指以高价抢夺房源，推高租金，并涉嫌违法违规。这家国内最大的长租公寓运营商，陷入成立7年来最大的麻烦。

“自如”一词，寓意对自由的精神向往，希望人们在生活居住中，体会到无拘无束、自由自在的状态，而不为各种琐事困扰，传递一种全新的、有品质的生活方式。如今，自如的形象与其标榜的理想已大相径庭。

变异的盈利

2011年明，链家集团成立以年轻人为主要客群方向的自如事业部。七年间，自如飞速发展，如今其已是链家旗下独立运营子公司，坐拥全国—二线重点城市超70万间房源，自如客160万人，管理资产价值超过8000亿元。

自如的商业模式非常简单，它以分散式公寓起家，向房东租下房源，将房屋重新设计装修，配备家居、家电，再以“二房东”身份向市场转租，同时提供保洁、家修、搬家等收费增值服务。自如也开拓了集中式、短租等模式产品线，但分散式长租公寓一直是其主力业务。

“市面上，房东直接向中介提供返租的房源，可省去寻找租客的繁琐和期间空租的风险，通常只能收取低于市场价的租金，但是，自如一般能开出同等甚至高于市场价的租金，自然对房东更有吸引力。”一位从链家离职的房产经纪人透露。

那么，高价揽下房源的自如，如何挣钱？

“我们的算账逻辑很简单，就是一套房子收进来，我们投钱装修、做标准化，再租出去，通过两端一—房东端和客户端各收服务费，来覆盖我们的装修和运营成本。”自如CEO熊林曾提到。

自如声称不收中介费，但确实有一项“服务费”，一般收取年租金的10%，即1.2个月房租，房租越高，服务费也越高，其包含内容主要为网费、家电维修和保洁服务。

上海自如客小玉说，其与舍友两人一年交付的服务费达6000多元。“家电质量极差，煤气炉半年坏3次，最快一次处理都隔了两周，最近一次，维修师傅说自如不批买配件的钱，客服一直说帮忙反馈，至今未有着落。”小玉吐槽，连保洁也是个坑，“一个月只上门一次，只打扫公共区域。”

自如的挣钱之道，远不止于此。比如，收来的一套两居室，自如一般会采用隔断的方法，将其改成三居室。然而，相对于租金价差，这些花招可能只是“小巫见大巫”。

“住自如两年，单个卧室从2390元涨到3390元，还没算服务费。”“北漂”何姿告诉记者，这提价速度简直惊人。

数据显示，2018年7月，北京市平均月租金为90.12元/平方米，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。8月中旬，原我爱我家副总裁胡景晖公开炮轰，以自如和蛋壳为代表的由资本推动的长租公寓，以超出市场租金20%～40%的价格拼命收房，成为助推北京房屋租金暴涨的真实原因之_。

显然，房租的上涨不能完全归因于自如等长租公寓，但是，其高出市价的收房行为，最终会转嫁给房客埋单，尤其当市场供不应求，且占据大量房源的情况下一一自如在北京市场占比已达8%，大量房客也默认了加价的现实。

致命的高效

本质上，长租公寓是一个依靠规模化、精细化、低成本驱动的低毛利行业，出租率是核心指标。目前，自如每个月在北京新收房1万～2万间，保持整体出租率95%以上。

要保持高出租率、降低空置率，其中—项措施是缩短从收房到放租的时间差，其中，即可能缩短首次装修后的空置时间，房子装修完立即推出市场。熊林曾公开承认，对于首次装修房源，没有强制要求空置期。这种高效率对于租客的健康，则可能是致命的。

其实，“自如客白血病病逝”的案例，并不是自如第一次被爆出有甲醛问题。

2016年，有孕妇在租住自如房三个月后，孕检查出白血病的案例;2017年中，同样因甲醛问题，自如与一名租客签订和解协议书，一次性支付4万余元“作为赔偿费用”;又有租客反映入住自如的出租房后，出现咳嗽、发热等症状，被医院诊断为“疑似甲醛中毒”。

针对此次自如客病逝事件，自如已宣布下架9个城市的全部首次出租房源，下架房源每天早上8点半开窗通风，晚上7点钟关窗，待检验合格后再行上架，并安排管家为用户送碳包、配绿植。

“从企业角度看，下架影响是比较大的。从自如本身来说，新装修的房源占比较高，集中在北京、上海等大城市，至少需要承担房屋空置的成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

若以一间房一天100元的成本，多余10天多付成本约1000元，单以在北京平均年增新房源数万间计，自如未来将需承担数千万元的成本。

缺失的规则

自如的高成长，起源于住房租赁市场的格局之变。

据国家统计局数据显示，2017年，中国租房市场的租金成交总额近1.3万亿，流动人口规模近2.5亿，以租住私房作为居住模式的人数，占到流动人口的67.3%。4个一线城市，11个国家中心城市，又大体吸纳了2/3的流动人口，构成了中国住房租赁的核心市场。

这些城市，租房渠道正在发生巨变，由以往分散的线下中介模式转向大平台、大机构、大品牌的运作模式，且呈现明显的线上聚焦趋势。这种趋势迎合了年轻群体升级的居住需求，有自如客告诉记者，她之所以愿意溢价租住自如，因为房屋品质相对有保障，设备维修等日常琐事也交由机构搭理。尤其重要的是，与机构打交道，预期稳定，减少了个人房东随意收房或者侵吞押金的风险。

近年来，房地产开发商、地产中介、第三方运营商也纷纷看好，大规模介入住房租赁市场，资本的引入大大活跃了租赁市场。

今年6月，熊林曾表示，2018年长租公寓将拥有2.5万亿元市场规模，“中国租赁市场潜力巨大，而机构化管理是未来的主要模式”。以自如为代表的规模化、专业化的头部企业加速成长，目前，各城市机构房源占可出租房源的比重，多在5%左右，比例正快速上升。

但是，这一关乎民生福祉的产业领域，相应监管体系、行业规范以及税费制度安排等方面还亟待就位。租客的安全，只能依赖于自如的自律。

2018年8月下旬，自如已宣布配合政府调查，而熊林公开宣布，用户如任何时候感觉空气质量有问题，身体不适，自如可随时免费退换租，免费帮助搬家，并称：“我们并不是没有努力，也不是不重视，也不是不感同身受，因为我们49%的员工都住自如的房子。”

对于那位阿里员工，这些都晚了点。