“营改增”新形势下房地产企业会计核算研究

公秀春

摘要：2016年，国务院常委会决定全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。这次税改对于房地产企业造成了很大的影响，尤其是在会计核算方面的影响十分显著。因此本文从“营改增”新形势下对房地产企业会计核算造成的影响及相应措施来提出笔者的建议。

关键词：营改增；房地产企业；会计核算；影响；方法

“营改增”即营业税改征增值税是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。而自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。在这次改革中，对于房地产企业造成了很大的影响，尤其是在会计核算方面的影响十分显著。并且因为房地产业在我国经济市场中占的地位愈加重要，所以在下文中笔者将通过对“营改增”新形势下房地产会计核算发生的变化、影响进行深入分析，并提出相应的优化建议以期为房地产行业财务工作者提供一定帮助。

一、房地产企业会计核算发生的变化

（一）会计科目设置的变化

“营改增”前后会计科目的设置发生了很大的变化，由原来简单的贷方只设置一个二级会计科目“应交税费——应交营业税”变为现在的在原来的基础上还需要对于其他方面进行会计核算，而且在细节上更加注重，在核算税金上更加具体、细致。与此同时，在会计核算科目上还增加了二级科目和三级科目，这使得房地产企业会计核算更加困难。

（二）会计核算原则上的变化

在“营改增”实现以后，房地产企业由实现原来的营业税改为现有的增值税，前者为价内税，而后者为价外税。这是两个完全不同的方法，因此导致了房地产企业在会计核算原则上发生了较大的变化。由于营业税较易对企业的利益产生的影响，而增值税则是在房地产企业的资产负债表上才能看出。因此总的来说，增值税其实是购买者来支付的，这样切实保证了价税分离，从何大大减少了重复征税发生的几率。

（三）会计账务处理上的变化

由于实现“营增改”后，房地产企业会计财务的处理方式上也发生了些许变化。比如说，在“营增改”前企业需要交的税金可以由计税依据来进行简单的计算，然而，在“营增改”以后，则必须依照“购进扣税法”来进行较为复杂的计算，这在一定程度上增加了房地产企业会计核算的工作难度。因此，为了应对“营增改”，相关会计工作人员必须详细掌握其有关税改法律条文，并且根据其规定以及会计核算原理，来进行房地产企业会计核算工作，从而使企业的会计核算水平得到提升。

二、对房地产企业会计核算的影响

（一）在房地产企业资产负债表方面

“营增改”以后，对于房地产企业资产负债表产生了很大影响，尤其是在资产类项目、负债类项目、所以者权类项目的资产负债表中表现得十分明显。拿所有者权类项目来说，虽然在以上实例中房地产企业的最终利润上升了，但是这其实是在保证收入相等的前提下，在真实情况中，企业收入减少，从而造成最终的利润是下降的。

（二）在房地产企业利润表方面

对于房地产企业而言，增值税属于价外税，营业收入不含增值税税额，其结果就是企业在缴纳增值税下确认的收入比缴纳营业税时有所减少。另一方面，考虑到营业成本这一块，“营改增”后房地产企业在采购环节的进项税额能否抵扣也将影响到企业的会计利润。受限于房地产企业的采购模式以及供货对象，往往不能取得正规的增值税发票，导致抵扣率过低，相应的税金就会计入到房地产营业成本当中，这就使得会计利润进一步减少。

（三）在房地产企业现金流量表方面

其实在“营改增”前后，房地产企业在某些方面还是一致的，比如说企业在经营过程中收支的现金是不变的，然而由于需要交增值税，使得在实际情况下企业经营过程中的现金流是不断的变少的，但是投资以及筹资过程却不受影响，产生的现金流量没有变化。

三、对房地产企业会计核算建议

（一）提高房地产企业会计核算人员综合素质

因为在实现“营改增”之前，房地产企业都是实行营业税，而在此过程中对于发票方面并没有非常注意，但是增值税却需要注重该方面问题。因此为了应付税改，房地产企业应该提高对于房地产会计核算相关工作人员的选拔要求、栽培力度等，尤其是在于发票的管理与使用上。以此来提高工作人员的专业知识以及综合素质，使房地产企业在“营改增”时期下能够长期经营发展。

（二）改善房地产企业内部的管理机制

在“营改增”的新形势下，房地产企业面临的各种机遇与挑战，为了更好的发展，房地产企业不得不改善其内部的管理机制。为了加强企业的管理水平，房地产企业的管理人員必须进行学习交流更加高效的管理制度，并且配合企业真实情况来对企业内部的管理机制进行完善，从而使企业在新形势下更好地经营发展。

（三）重制企业税收筹划方案

不得不说，随着“营改增”的全面实现，绝大部分房地产企业的税收筹划方案都不再符合当下的要求，然而税收筹划方案作为对企业的各项经营活动进行事先安排的过程来达到达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的的一份方案，在企业中的地位十分重要，因此企业必须按照自身发展情况以及税收政策的改变来重制税收筹划方案，从而使企业在此新形势下占有利地位。

四、结语

“营改增”作为我国有史以来最为重大的财税改革举措，受影响的范围遍及各行各业，特别是在推动我国经济发展上做出重要贡献的房地产产业，在“营改增”后切实的减轻了相关企业的税赋。相应的，财务人员需尽快适应“营改增”的大环境，明晰“营改增”对房地产企业会计核算的影响以及变化，积极做出有针对性的优化措施。只有努力提高企业的税务筹划、财务管理等相关能力，才能让企业在日益激烈的市场竞争中稳步发展壮大。