房地产金融市场的变化与发展趋势

吴沛晟

房地产金融市场的主体是资金供求双方，是一种双方合理运用金融工具开展与房地产相关的各种资金交易活动。房地产金融市场既可以通过固定的场所进行交易，也可以采用无形交易方式进行。交易方式有直接和间接之分。随着经济技术的发展和进步，信用工具的水平得到了提高，同时出现了更多的信用工具，这些都对房地产的业务范围扩大有帮助。

房地产金融市场的变化以及存在的问题

房地产金融工具单一。我国的房地产目前存在的问题很多，但是表现最为明显的是金融工具单一这一点，总体上来看主要是因为过分依赖信贷资金，导致一旦信贷资金这一个渠道出现了问题之后毫无退路的情况。我国房地产金融市场具有独特性，这是由我国的国情决定的，比如债权金融工具的种类不多或者可以说稀少。常见的只有三种，一是个人住房按揭贷款，二是住房储蓄贷款，三是住房公积金贷款。房地产中商业银行的信贷比较普遍，目前来看属于我国房地产市场的最重要的资金提供者。住房开发项目比较依赖商业银行，由此产生的信贷资金关系是最主要的，也可以说是唯一的。所以一旦房地产经济发生了状况，商业银行的贷款就无法收回，对商业银行的造成的影响将会非常大。

房地產金融体系不健全。房地产主要是集中于一级市场，目前我国的房地产金融市场的体系非常不健全。市场操作始终不能跟上理论研讨的成果。正因为房地产金融市场的体系不够完善，缺乏专业性的住房融资机构，也比较缺乏为住房融资提供担保和保险的机构。这样的情况存在之后，最容易发生的问题就是令金融创新始终不足，受到的监管限制太多，或者发生政策引导不利。

房地产金融资金存在流动性风险。我国的房地产金融存在很多风险，资金流动性风险是其中的一种。形成这种风险的原因是房地产金融资金运作的问题，就我国目前的隋况来看，金融资金的运作效率不高。从我国房地产市场很多方面来看，都可以发现它本身存在的问题很多，尤其是金融机构不健全，明显缺乏科学合理性。正是因为这一问题始终得不到彻底解决，所以导致了现在的房地产金融市场的资金配置效率低迷。流动性风险也是因为这一原因才存在的，发生短存长贷的结果。房地产金融市场具有很明显的不稳定性和不确定性，房地产如果遭遇了经济危机，银行会立即受到影响。

房地产金融忽视了低收入者。房地产发展得非常迅速，住房的价格一直在往上涨，购买住房的人集中于高收入人群。低收入人群的住房公积没有得到应有的金融支持。我国目前还是一个发展中国家，国家中的低收入人群占了很大的比重。我国一直以来都在不断关注低收入人群，但是房地产行业的关注不够，我国低收入人群的住房资金支持一直得不到保障，表现在渠道不健全，住房公积金政策存在某些缺陷上面。住房公积金的有一个很重要的特点，即缴纳住房公积金的人群比较少，也就说一部分的低收入人没有得到应该的利益。收入分配不合理的问题投射到了住房分配上面，形成了二次分配不公的情况，这样的情况之下收益的始终是高收入人群。

房地产法制建设不完善。我国目前存在的房地产金融法规非常的不完善，没有一套合理的法规对房地产市场进行监管和监督。尽管在基本法中对房地产有简单的规定，但是无法满足现代我国房地产发展的速度。比如房地产抵押贷款难的问题上面，没有明确的法律进行规范，尤其是住房按揭贷款，明显缺乏相应的法律依据。这些都在无形有形中影响了房地产金融市场的健康发展。

房地产金融市场未来的发展趋势以及对策

构建多元融资渠道。发展多元化的融资结构，改变目前我国单一的融资渠道，在未来应当不仅仅是采用银行信贷的办法进行融资。房地产金融市场的发展和进步会使得融资政策变得放松，融资市场出现了三种形式，一种是产业投资资金，一种是银行信贷，另外一种是房地产信托。因此在未来的房地产发展中必须要通过解决房地产金融市场的资金来源单一问题，达到多元化融资结构的目标。拓展房地产市场资金融资渠道，通过扩大房地产企业股权融资的比重，实现提高自有资金比例的目的。针对我国大型优秀房地产企业，可以选择用项目债券的发行方法改善负债结构。

增强房地产金融体系的统一开放性。为了形成统一开放的房地产金融体系可以通过在中国人民银行下面设立政策性的房地产金融机构，这种金融机构的性质可以偏向于住房公积金管理中心那样，主要的责任是制定和管理房地产金融问题，主要的目的是为了给我国的中低收入人群提供基本的按揭担保，能够保证总体管理我国的住房公积金。等到所有需要的条件达成之后，可以通过合理利用二级市场的开放实现房地产金融机构体系的完善目标。我国的房地产金融市场在未来的发展中必然面临更大的风险和压力，但是同时趋势总是向上的。通过大力提升房地产类的投资基金和管理公司以及储蓄银行的专业性，也是一个不错的方法。

提高房地产监管和调控力度。我国的经济水平因为地域不同而不同，在沿海城市的经济水平比西部地区的经济水平要高得多。表现在房地产行业上就是呈现出区域性以及差异消费等特点。因此为了改变这一问题，必须要通过建立多元多层次的房地产市场监管和调控指标体系。从体制上面开始完善，从金融监管的方式进行健全，最终实现提高金融监管效能的目标。总之维护房地产金融市场的秩序是非常重要的，加强房地产行业的金融机构风险管理的建立应对房地产金融市场的高风险。在未来因为经济带动科学技术的发展和进步，房地产的发展会出现很多不同的形式，对于此种问题要积极构建监督金融创新的机构和机制。

构建完善的住房保障体系。住房公积金是一种保障制度，与国家的经济政策相关。就我国的住房公积金来看，主要是为了保证我国的中低收入人群的住房需求。但是这种政策在我国尽管确实起到作用，但是在实施的过程中也表现出了许多的问题。我国的房地产金融市场要想得到全面发展，并保证其健康有序性，除了从住房公积金政策覆盖面着手进行扩大之外，还需要从住房公积金本身的使用范围上面下功夫，最主要的是要加强我国住房公积金的使用效率。具体实施策略上来讲，可以从其缴存比例人手，采用限定高低比例的方法。

完善房地产金融方面的法律。通过规范房地产金融市场中各个主体的金融行为，注重金融主体之间的信用，以及从住房公积金贷款和其他的住房储蓄等方面着手，努力做好房地产金融市场中的细节之处，实现完善我国房地产金融市场制度的目标。通过完善的法律规范我国房地产金融市场的秩序，监管房地产行业的金融活动，确保房地产市场中各个主体的权益受到保护，让整个房地产行业以一种健康有序的方式发展进步。为我国的经济带来积极力量，同时为我国的人民带来利益，为我国建立一个和谐社会做出贡献。

我国住房建设和房地产经济持续高速发展，房地产方面的金融业务随着金融业的发展和进步，业务范围飞速发展。正因为房地产金融市场发展非常快，所以存在的问题不仅多而且会发生各种各样的变化。为了让我国的房地产金融市场持续健康发展，必须要做好各方面的工作。

（作者单位：甘肃省兰州市甘肃建筑职业技术学院招生就业处）endprint