不动产登记中真实权利人保护研究

石峰

摘 要：近年来，随着国家经济水平的不断提升，很多人开始参与到了不动产的竞争中，以此来获取更多的经济效益。但是一些不动产不仅影响着社会经济的平稳发展，还会在一定程度上影响城市发展与建设，所以不动产的真实权利人登记问题成为了国家相关管理部门注重的内容。因为不动产登记过程需要通过相关行政机关层层审核，以此来保护权利人的利益和相关法律内容的利益，因此权利人需要加强对相关法律和条文重视，避免财产安全受到侵犯。本篇文章就不动产登记中真实权利人保护方面的内容展开简单的论述，希望能对相关人士的研究有所帮助。

关键词：不动产；权利人；保护

不动产之所以受到广大人民群众的关注，除了它具有明显的社会财富价值，还与它的不可再生性和唯一性有着密不可分的关系。很多权利人所占有的不动产可以说占据着他们整体财产的绝大部分位置，因此不动产的变动会才很大程度上影响权利人利益，如果变动非常明显的时候，还会在一定程度上影响着社会的经济秩序。所以，国家相关部门不断加强对不动产的立法，并在不动产的登记制度上投入了大量的精力。另外，加强对不动产真实权利人的保护也成为了国家相关部门的重点工作内容，完善和更新相关法律条文也随着国民经济水平的提高而逐渐提升工作日程。

1 现实方面

因为现实社会在发展的过程中存在明显的复杂性，所以很多主观和客观内容会由于各种因素的影响而没有实际上的意义和价值，不仅阻碍着工作的正常开展，还会对人们的利益造成很大的影响。不动产真实权利人登机工作开展的时候就会遇到这样的问题。一些登记部门在工作的过程中，会由于一些主观因素或客观因素的影响而导致真实权利人的权利受到侵害，如真是权利人被登记为名义权利人或名义权利人登记为真实权利人等。这种现象的出现不仅是对工作本身的不负责，对权利人利益的不负责，更对社会经济发展带来了负面的影响。而造成这一现象的原因主要体现在以下几个方面。

1.1 登记部门原因

登记部门中相关工作人员在进行不动产登记的过程中，会由于个人因素而导致登记结果与实际情况存在差异现象的出现，一部原因来自于工作人员的过失，另一部分原因则来自于工作人员的故意行为。工作过失主要体现在相关工作人员在进行不动产登记的过程中，由于相关知识掌握不到位或者马虎因素的影响而出现问题。但是这种现象所带来的问题的严重性并不是很大，严重的是故意行为所引起的登记问题。比如，当相关工作人员和名义权利人进行过私下的商讨，达成了不正当的交易，那么工作人员就会故意将名义权利人登记为真实权利人，从而给社会发展带来了负面影响。

1.2 权利人之间的共同原因

在对不动产进行登记的过程中，还会存在另一种情况影响登记的真实性，那就是名义权利人和真实权利人之间达成了某种不正当的协议，通过非法的手段来实现不动产的占有权。当登记完成后，双方在通过之前的协议来分配不动产的所有权，从而达到各自的目的。这种现象中，会存在很多恶意的不动产占有行为，如果相关登记部门不对其进行严格的把控和管理，那么就会给市场经济发展带来恶性影响。

1.3 权利人单方面原因

很多真实权利人由于登记不当而引发的问题也不在少数，主要体现在真实权利人的法律意识薄弱或防范意识不强等，从而导致真实权利人受到威胁或诈骗等情况。所以真实权利人在进行不动产登记的时候，一定要注重对相关法律的认知与了解，以此来保护自身合法权益。

2 理论方面

我国不动产登记制度建设应立足于以下几个基点：第一，坚持将登记作为不动产物权变动的条件，以与形式主义物权变动模式保持一致。第二，继续登记发证制度，以补强不动产登记的公示效果，以利于方便不动产交易。第三，在登记薄的编成上采物的编成主义，以清晰地反映同一不动产上的所有的权利关系。第四，明确赋予登记以公信力，并为此完善相关制度，如对登记申请的实质审查、对不实申请和登记的罚则、对错误登记的国家赔偿等，以确保登记公信力不至于过度侵害真实权利人的权利。第五，登记的审查模式分为实质审查和形式审查，不同的审查模式对真实权利人的保护会产生极大的影响，我国在立法上应采用实质审查模式，其理由将在后文作详细的论述。此外，登记行为性质的界定、登记的效力问题、登记机关的确定对真实权利人的保护也将产生深远的影响，应加以详细的讨论。

3立法方面

3.1实质审查制度

登记的实质审查指登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也必须详加审查确定后，方可登记。与实质审查相对应的是登记的形式审查，指登记机关对不动产物权登记申请只进行形式的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容予以登记，至于契据所载权利事项在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问。

3.2 异议登记和变更登记

所谓异议登记，即有关异议抗辩之登记，指真实权利人以及利害关系人对现实登记的名义权利人的异议的登记。异议登记的功能在于阻却登记的公信力，即如果登记薄上存有异议人的异议记载，则第三人不能依登记的公信力当然地取得不动产之物权。异议登记功能表明其有助于真实权利人的保护，因而我国立法中应设立该制度。然而，根据民法理论异议登记对真实权利人只是一种程序性保护，变更登记是登记机关在法定条件下，依职权或申请人的申请，对不动产登记事项予以变更的行为。依引起变更登记的主体不同，变更登记可分为登记机关依职权变更和真实权利人及其利害关系人申请变更。登记机关依职权变更时，不需真实权利人及其利害关系人申请，而依其职权而为之。

3.3 行政诉讼与国家赔偿

登记行为具有公私法上的双重属性，登记机关对权利人的登记申请进行审查登记是行使国家公权力的行为，具有行政权力属性。因而，在不动产登记中，真实权利人在不同情况下，对登记机关所作的违反行政法规定的行政行為不服的，均可提起行政诉讼；因登记机关的过错，造成真实权利人利益损害的，则可提起行政诉讼，并要求国家赔偿。

3.4 制定对不实申请和登记的处罚措施

不实申请和登记主要由于申请人的不实申请和登记机关工作人员的过错引起，对之进行规范和处理，对申请和登记会起到示范效应和警示功能，以维护真实权利人合法权益。私人的不实申请可能导致登记机关的登记错漏，而使真实权利人遭受不利益，故登记人的如实申请对登记机关作成符合实际的权利记载意义重大。为确保当事人如实地进行登记申请，有必要对不诚实的登记申请人予以惩罚。

结束语

就目前国家发展的现状来看，虽然国家相关部门在处理不动产问题的时候，还是会存在一些问题和不足之处，但是不动产真实权利人的保护问题与过去相比已经得到了明显的改善。在近几年不动产真实权利人相关法律条文更正和完善的过程中，国家相关部门不仅对内容中存在的问题和不符合时代发展要求的部分进行完善与改进，还将一些新型的条文引入其中。这种做法不仅有利于不动产业整体的运作与发展，还对真实权利人的保护有着重要的作用。另外，国家相关部门还再不断研究不动产真实权利人的保护方案，并结合现阶段国家经济体制的需要，对相关内容进行了调整，以此来为后续研究工作的开展提供便利条件。

参考文献

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