重塑闭环管控、管理提升双轨长效机制的战略研判

摘 要 商业房企集团职能岗位对经理级以上的要求素来严格，以管理提升设计研创为契机，切实解决好企业设计中存在的重难点问题。房地产公司的执行层面应紧紧围绕解决组织内部及外部“策略执行、模块提升、精细管理、卓越研创”四大问题，强化落实研创机制、树立品牌形象、实施专项突破、夯实管理基础、构建卓越体系，从而形成持续改进闭环管理和管理提升双轨长效机制。

关键词 战略 管理职能 实践 组织形式

一、商业地产管理背景解析

众所周知，商业地产区别于以居住功能为主的住宅、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产扮演着城市区域商业市场的社区经营载体，其管理落地模式通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等诸多板块的有机统合，在企业内部则表现为经营模式、设计功能和营运方法的管控和决策引导。随着新零售、新体验、新业态、新营运的商业市场规则的改变，适应这种变化并在市场中保持经营优势，从而开发出优质商业物业，就成为衡量商业房企在管理策略中的重要竞争技能之一。其中，商业开发部作为商业房企的重要设计及创意中枢，有管理设计智库及产业创新的双重特色。

二、强化设计工作落实机制，着力解决模块化设计问题

首先，在管理层面应针对房地产商的组织形式重塑工作团队。在动员培训过程中，商业地产管理者应敏锐意识到管理提升、模块化建设是研发转型升级、实现设计质量提升的重要途径，是推进组织“聚核铸强”战略思路、实现“迈向卓越”商业标杆战略目标的基本要求，必须把提升模块化设计管理水平放到更加突出的位置，以管理提升促进转型升级，真正使房地产各种类型的产品体系走上创新驱动、内生增长的内涵式发展道路。

其次，在执行层面进一步加强管理的各项提升要求。在具体操作方法上，管理层可以在总结经验的过程中增强组织能力，并开展《世界房产卓越设计智造体系：模块化产品迭代实践与方法》的总结工作，系统性地提炼“卓越设计制造体系纲要”，体现商开部在研创领域管理提升的最新成果和经验分享。

再次，在设计研发工作中落实闭环管理模式。商业地产设计研发部制订了《全面开展研发管理提升活动方案》《研发管理提升活动整体工作计划》《研发管理提升活动关键过程》等工作方案和计划；编发了《全面开展研发管理提升活动工作指南》《管理提升重点项目管理落实手册》《管理提升活动推进落实手册（一级管控目录）》等研发目录。落实过程：将设计的三个阶段（概念、设计、深化）、六个环节（提资、签发、评审、约谈、随访、抽检），细分为分项工作步骤，确立关键过程；策划每一个研发关键过程的输入、输出、保障措施、工作要求等关键要素；针对每个环节，制订工作方案，按月下发日程安排，与日志反馈对应。将工作内容具体到各个环节的每天，形成了“日事毕、短能耗”的工作闭环。采取工作统计、日程跟踪、巡场走查、进度督办、集中抽试、结果公示、绩效反馈、销项排名等方式，对公司二级架构的区域公司各项目单位管控工作落实情况进行三次重效落实。

最后，工作落实到区域公司及项目基层。管理层可在公司内部组织以“管理诊断、双创研发、递进建设”为重点的“管理提升活动”。职能部门和各项目专业共完成多篇研发报告。在此基础上，管理提升活动领导组织专门时间完成团建拓展活动体系，开展商业项目开业后评价等评价管理咨询工作，在管理提升活动中成立“研发专家创新工作室studio”，“工作室”由业内顶尖项目专家、经济学家、创新冥想家、设计专家、技术工程师等组成，下设数控规划、参数量化设计、新媒体介入性研究、processing“弥散流”科学、正反馈信息技术等世界商业创新工作组。各国专家在生产一线发挥了“咨询服务、攻克难关、培养队伍”的重要作用及顶尖业态的创新攻关。

三、实施重点项目专项突破，着力解决价值链网络优化问题

首先，强化“研发创新-市场实践”价值链两端。在商业研创方面，商业地产管理者应完善《重点研发管理办法》《鼓励和加强技术及业态创新的指导意见》《战略品牌项目管理办法》等技术创新制度，优化研发管理制度体系，加紧实施“研发重点项目突破计划”，加强专业化的设计管理团队，加快重点研发商品化进程。

在市场方面，通过强化“一地一策、一品一检、一点一管、一事一议”提升管理策略、适时推出研发项目、加快薄弱设计层面开拓、实施供应商渠道下沉等措施，房产公司为形成完善的商业产品系列做长足的准备，商业系列产品的管理拓展稳固了商业产品的市场竞争力和创新驱动力。通过不断的复盘竞争，盈利能力不断增强。在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合举办的“2017中国房地产百强企业研究成果发布会”上，商业地产市场占有率作为非常重要的参评因子对商业地产进行影响指数研究，告诉我们在城市化进程中，商住办公的类型边界正在消融，新型的业态不断更迭，商业房企在变幻莫测的市场中要稳健性和运营效率并重，闭环管控与管理提升都在改变房企的競争结构和市场地位。

其次，强化“品质提升”价值链“智造”环节。产品是企业的生命线，商业地产尤其如此，以品质提升作为管理提升活动的突破口，构建“标准动作”“责任落实”“全流程管控”和“质量评估”等四位一体的推进机制，提高了管理活动的有效性。一是固化标准运作机制。通过内部强交圈及外部强学习双轨制打造吾悦产品线A-B+等4项高品质提升重点项目。二是固化责任落实机制。落实各个层面的设计质量主体责任，加强与世界顶尖设计团队协调、聘请当地政府智库专家支持、完善高校知名学者科研咨询和集团领导问责等责任链体系建设，确保品质提升各项措施按期、按质、按量实施到位。三是固化过程控制机制。设计质量管控、技术和各专业小组加强过程控制及会签制度，严格组织各个阶段的自我绩效验证/评价工作，商铺产品缺陷库的建立规避了从设计到落地的研发风险，从而可以稳固同类产品的市场占有率，从客群分众方面把市场业态再次细分，对客户进行靶标式的精准判断，进一步提高了客流量及提袋率。endprint

最后，强化全价值链降成本低内耗工作。房地产企业内部要推进年度设计成本优化管理工作计划为主线，将研发设计、材料采购、降低产品缺陷率、控制差旅费用、管理创新、优化低边利产品结构这6个方面作为成本优化工作的突破点，运用精益成本管理、麦肯锡工作法、价值工程等方法，努力减少或消除企业价值链中不增值的环节。房地产研发小组以区域公司为立足点，完善考核制度，分解工作目标，落实具体措施，实现降本增效，超额完成年度目标。

四、重塑商开部管理基础，着力解决精细化管理问题

首先，提高研创职能管理精细化水平。各个专业小组以专项提升

项目为载体，细化措施，以点带面，提升职能管理水平。2017年以来，《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》数据显示，2016年四季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3522元/平方米、6552元/平方米、

5277元/平方米和742元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为0.94%、0.39%、0.69%和1.45%，同比增长率分别为5.16%、3.90%、4.85%和6.03%。通过对各项管理制度进行全面梳理、修订，共完善重要规章制度180个，优化了全流程制度体系；笔者借鉴万达、旭辉、万科、融创、凯德、中粮、华润等同行业一流企业的制度进行对标，开展内部控制体系建设，优化业务流程，编制和发布内部管理岗控制手册，目的是要提高企业的经营效率、增强企业的风险控制能力；加强信息化建设，实施和应用客户关系管理系统、法律事务管理信息系统、生态管理信息化系统等信息化项目，强化了企业的信息化管控能力。

其次，提高研创生产管理精细化水平。深化并执行标准化作业流程，商业房产公司应在设计研发等主要“智造”领域开展“标准动作”管理工程，提高企业管理系统化、规范化、标准化水平；导入卓越绩效与团队绩效模式，增强企业管理持续改进、追求卓越的能力；引入先进的管理体系，运用先进的管理体系和方法推进管理提升活动，夯实企业精益生产管理基础，为管理提升活动注入新的活力。

最后，提高基础管理精细化水平。着力把管理提升活动落实在专业团队及项目团队中，积极构建管理标准和工作规范，切实解决生产研发管理短板和瓶颈问题。商业市场调研表明，各商业项目前期设计滞留期超过1年必须进行品质提升，以管理提升项目为载体，以提高效率、消除缺陷、持续改进、创新业态为指导，强化“领导作用、工具方法、专家参与”等支撑要素，不断优化基础管理体系。推进基于精细化管理的执行体系建设，增强项目各个管理部门贯彻决策、落实制度、执行计划和实现目标的能力，通过行之有效的考评机制，督促落实各项工作的具体实施，形成精细化管理的良性循环。

五、构建卓越智造体系，解决组织高绩效运营问题

从战投部土拓开始，进行房产公司战略统合。商开部结合商业主题和企业实际，在基础管理、管理模式等重点领域，学习研究先进管理理念和方法工具，挖掘提炼房企管理运营的实践方法和经验，着力构建“商业地产卓越管理体系”（Future-land Operating System Planning），商业房企应积极创建具有自身特色的管理模式。商业卓越管理体系成为建立管理提升工作标准和长效机制的重要载体。

房地产公司商业卓越管理体系来源于三个方面：一是优良的管理传统，发扬企业在商业地产管理领域的优良传统；二是丰富的工作实践，并积极响应国家发改委“一带一路”发展计划，把实践中的案例、工具和方法转换为企业商业研创管理体系的核心模块；三是先进方法，学习明星地产的设计行业优秀企业的成功经验，合纵连横，联袂公司物业、公司实业、公司金融、公司科技等新型产业，借鉴国外著名咨询机构的物业标准等国外先进管理标准进行提升，背靠国家品牌发展计划的扶持，为企业对标先进、明确方向、持续提升提供管理基准和工具、方法。

商业地产管理者以设计研创为主，以管理提升重点项目为载体，闭环长效双轮加速驱动，在此基础上，系统总结管理提升活动中的优秀实践经验，形成精益生产实操案例，在公司内部《新系天下——商业卓越生产制造体系的实践与方法》一书的出版发行，为进一步构建新城企业卓越运营体系打下了实践基础。

六、结语

2017年是商业地产的“新销售元年”，时至今日，商业地产品牌的发展策略是三线城市布局、二线城市拓展、一线城市试水，是初步的三步走謀局，包括商业输出管理模式的协同增长。此外，商业地产管理者还应积极探索“轻资产”模式，实现管理模式输出，尝试轻资产运营；在重塑闭环管控、管理提升双轨长效机制的创新管理思路下对“策略执行、模块提升、精细管理、卓越研创、质量管理、成本管理、产销协同、健康安全和环境、持续改进”等商业核心要素进行重新评估，并形成“商业卓越管理体系纲要”。这有助于为今后的房地产管理内外部协同发展提供更大更强的引擎。

（作者单位为东华大学旭日工商管理学院）

[作者简介：周琦（1983—），男，山东青岛人，东华大学产业组织创新与管理控制博士研究生，从事城市空间发展研究、商业地产与土地开发咨询、房地产公司战略发展、景观规划设计类型学研究。]

参考文献

[1] 江合春.地产景观设计管控[J].园林，2016（11）：73-75.endprint