房地产业无限光明的发展前景——试论破解“炒房热”及其危害之策

文/徐大章 天津经济技术开发区管委会老干部管理中心 天津 300457

张栋 天津滨海新都市投资有限公司 天津 300453

如何破解“炒房热”及其所带来的危害,是世界各个国家房地产业共有的一大难题；最近，我们国家对于新时代房地产业的发展提出了一系列、具有划时代性质的崭新政策，我经过仔细研究以后认为：运用好这些政策，就能够对症下药，破解这个世界性的重大难题。

这些政策概括起来说，主要有以下四点：

首先、也是最为根本的一点，就是提出了：要宏观调控房地产市场的经营方向 ，具体地说就是要发展“保障性住房”、要将“保障性住房”和“商品性房产”这两种完全不同性质的市场经营方向和模式区分开来，从而形成：在一个统一的房地产市场上，允许存在有两种完全不同经营模式的市场格局（以下简称为“两种模式”）；这一种市场格局，势必引导中国房地产业走向一个全新的境界，也就是说：在中国即将彻底解决“炒房炒地”所带来的“泡沫经济”及其所造成的经济危机，同时也保留了它作为国民经济支柱之一的巨大作用，从而破解了这个世界性的大难题。

第二点就是提出了：“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是对于房地产市场的一种全新定位；同时还具体地提出了：要严厉“打击投资中的投机性购房行为”，这是对于猖狂的炒房人的炒房行为最严厉的警告，更是直接对于炒房行为的最为有力的制止措施和沉重的打击政策。

第三点是提出了：要建立全新定位“保障性住房”的房地产市场体系；因为要建立这个体系的目的，就是为了“让全体人民住有所居”；所以就不仅需要有“保障性住房”供人们购买，而且还需要有与之相配套的租赁住房供人们租住，要提倡实行“租售并举”；同时在这个领域里还需要“建立多主体供给、多渠道保障体系”等一些具体方法跟措施，形成一个全新的房地产市场体系；而且，在所有这些方面也都要区别于“商品性房产”。

第四点是提出了：今后房地产市场改革的操控主体是各个城市的地方政府；要以各个城市的具体情况为依据，出台适合各地的政策、法规，要建立“因城施策” 的治理思想，落实地方政府的主体责任等等。

下面再从三个方面来具体地谈谈，我研究这个新时代房地产市场全新政策的理论、方法、结果、结论：

1、“两种模式”是我们国家提出来的全新创意

纵观当今世界各个国家的房地产市场，大都是由一个统一的市场经营体系组成，实行统一的经营方向、经营模式、经济政策、市场管理等等，这样做的结果是：他们一方面得到了市场经济所带来的各种好处，譬如：市场迅速的繁荣昌盛、获得丰厚的经济效益等等，但是他们另一方面又无可避免地承担起市场经济所带来的种种弊端，譬如：炒房炒地所造成的危害、泡沫经济周期性发展的经济危机等等，这样它就成为了困扰世界各国房地产市场多年以来，一直没能够解决的一个重大难题；我们现在提出的这个“两种模式”，既可以得到了市场经济所带来的各种好处，又可以避免它的种种弊端，所以它就成为了解决这个难题的一把除弊兴利的“金钥匙”；何以这么说呢？根据是什么？请您耐心地看完本文中我所叙述的观点，最后就会顺理成章地得到对于这个问题的答案。

2、在一个统一市场经营模式下的房地产市场经济是一把“双刃剑”

要说清楚这个问题，必须先从“炒房热”说起，“炒房热”的理论基础是房地产的“两种价值论”和房地产的“股票效应”；众所周知，房地产有两种价值：一是“有形价值”，因为房子能够作为居住、办公、厂房等等的实际应用，所以，由此可以带来它的“有形价值”；二是“无形价值”，因为房子和股票、期货证券一样，参加实际交易的“实体--房屋、资金”和由此产生的“实体价格”，它们本身是不能够像其他商品一样，摆上“柜台”去“明码标价”地售卖的，而真正参加售卖交易的是它们的替代品--只不过是一文不值的一张“纸”或是一个“本本”而已，这就是它的“虚体--票据、产权证”和它的“虚体价格”；其实这个“虚体价格”（也称之为：房地产的“市场价格”）并不能够直接地反映它所代表的“实体价格”，它只不过是由人为的市场炒作，从而产生出来的一种虚拟价格而已。这种“市场价格”是一把“双刃剑”，它即会迅速地、大量地积累社会财富，产生利润，推动房地产市场的交易量增加，从而使得市场迅速膨胀、发展，并且显现出一时的繁荣昌盛景象，其实这只不过是一种表面上的假象（即所谓的“泡沫经济”）而已；正是由于这种“虚假繁荣”，及其所带来的“恶性循环”，其结果就必然会波及到整个的国民经济，进而就会造成全国性的“经济危机”。

下面我们就再一起来具体研究一下：“炒房热”是怎么形成的？它为什么会起到推动房地产市场发展的作用？在这中间谁是最大的受益者？谁又是最大的受害者？过去有一段时间里国家曾经多次发布政策，企图制止“炒房热”，但是困难重重、阻力究竟来自何方？现在又为什么会把房地产市场改革的操控主体的重要责任，落在了各个城市的地方政府的头上了？等等问题。

我们就以一个百万人口的中小城市为例，假如：刨去临时人口和一些闲杂人口以后，按一家三口人员计算，这个城市实际上还会剩有90万常住人口、30万户常住家庭需要住房，也就是说这个城市最大的住宅需要量是30万个单元，这是一个相对的确定值，由此就可以得出一个结论：在一段时间里市场上的购房量应该是一个相对的定值，一般变化不会太大，供需关系应该是基本平衡的，不会有大起、大落；

但是，当市场上一旦涌入了大量的“炒房人”以后，情况就会发生突然的变化，由于“炒房人”抢购的是市场上紧俏的房产，它们就会造成局部市场上瞬时的“求大于供”，按照市场规律，市场上出现了“求大于供”时，商品就会涨价，因此，在房地产市场受到如此强大的刺激以后，就会立即使得房地产市场出现顿时膨胀、迅速繁荣，房价就必然会突然上涨，随之地价也会跟着上涨，“炒房人”多了，就会瞬时出现大量资金涌入市场，其中最大受益者当然是“炒房人”，然而他们是一个群体，所以，分配到每一个人的头上，他们就不是最多的了，在这种情况下，土地所有者的代表--地方政府就当仁不让地成为了最大的受益者了；在房价上涨之后，就会有一群不明真相的所谓的“聪明人”，也跟着去抢购，他们起到了推波助澜的作用，于是会使房价继续上涨，此时“炒房人”见有利可图，纷纷抛出他们拿在手里的紧俏房产，正是因为“皇帝的女儿不愁嫁”的原因，在此时他们抛出的紧俏房产，就会有人去抢购，从而使得“炒房人”得到丰厚的利润，然后他们迅速撤离市场，接着就是在市场上出现瞬时的“供大于求”的局面，这就使得房价迅速下跌，于是那些“聪明人”叫苦不迭，他们就成了这一场闹剧中的真正的、也是最大的受害人了；如此周而复始，形成恶性循环，不断积累，一发不可收拾，于是就会出现整体的国民经济的经济危机。

过去，有一段时间里，国家对于这种现象，曾经一再发布政策，企图制止“炒房热”，但是困难重重、阻力究竟来自何方呢？不言而喻，一方面是由于单一的市场经营模式没有得到改变，也就是根本性的问题，没有得到解决，当然，这个问题的本身，就不可能得到彻底的解决；另一方面就是前面说到的那个既得利益者-----城市的地方政府，因为如果没有了炒房行为，也就没有了地方政府的一项可观的收入，掐断了他们的财路，因此就是他们，在起着一个十分不光彩的作用；常言说得好：“解铃还须系铃人”，因此，房地产市场改革的操控主体的重要责任，就无可争议地落在了各个城市的地方政府的头上了；这也就是为什么在现在提出了：今后房地产市场改革的操控主体是各个城市的地方政府；要以各个城市的具体情况为依据，出台适合各地的政策、法规，要建立“因城施策”的治理思想，落实地方政府的主体责任的原因了。

3、“除弊兴利”，“两种模式”应运而生，解决了一个世界性的大难题

如前所述：房地产市场经济的“双刃剑”作用说明了：它既有“弊”的一面、也有“利”的一面；我们要彻底的在“保障性住房”领域里，消除它“弊”的一面、避其所短、铲除它的负面影响；但是我们也不能够“因噎废食”，所以，我们要在“商品性房产”领域里，发挥它“利”的一面、扬其所长、利用它的正面作用；这就是“两种模式”所特有的、划时代的“独到之处”！

首先说说除“弊”方面，关于“保障性住房”的事：过去把“保障性住房”曾经叫过“福利性住房”，我经过研究认为：这两者之间，是有区别的、不可同日而语；前者是在建造时，就已经确定它，是具有保障性质的了，政府给予其一定的优惠政策，使其从成本和出售价格方面都能够得到降低，让购买者从中得到实惠；而后者则是由政府选择一部分商品房，给予一定的货币补贴，从而也就让购买者从中得到实惠；两者在头一次交易之中，也就是在让购买者从中享受到实惠方面，没有什么根本性的区别；而到了第二次以后的交易中，由于两者之间的成本构成的情况不同，再次交易的价格，就势必应该有所差异，于是就会出现了两种不同的市场经营模式；

“保障性住房”的领域，是关系到全国最广大人民群众生活的领域，是要保障人民群众“住有所居”的领域，在这个领域里，涉及的人口众多、地域广大，它在各个方面所占的比例都是极大的，它是我们社会的主流，在经济上占有主导地位，只要确保了这个领域的稳定，我们的国家就可以做到“泰山压顶不动摇”，因此，在这个领域里，我们实行的就应该是低价政策，对于这一领域里的价格，一定要严加控制，管紧、管严；建立其一切配套的政策、措施的前提，也应该是价格要低廉，要达到让广大的人民群众都能够接受的程度；要给予其一定的、带有根本性的、长效性的优惠政策（譬如要降低：出让土地的价格、税收的价格、各种管理性收费的价格等等）；还要稳定租售价格，保障其价格波动不能太大、太快；要“建立多主体供给”的制度，即：“保障性住房”要有由开发商建造的、也要有由企业给职工建造的、还要有由群众集资建造的、更要有由社会保险等其他方面出资建造的，等等不一而足；还要建立“多渠道保障体系”，即：要有与这一领域相配套的中介公司、装修公司、物业公司等，他们的服务项目、服务内容、服务价格等项都应该是低廉的、与之总体要求应该是相互适应的。

在这个领域里，应该正本清源地提出来：“房子是用来住的，不是用来炒的”，执行“全新房地产市场定位”和毫不留情的“打击投机性购房”的政策，要让炒作房地产的行为及其所带来的一切恶果，断绝了一切生长的土壤、叫它死无葬身之地，从而就能够有效地保证了国家的长治久安、不至于发生重大的经济危机的事件。

现在再来研究“商品性房产”领域，现在提出的“商品性房产”的市场经营目的，应该是为了满足市场对于高档房产的需求、同时也是为了充分地发挥房地产市场的作用，即：增加市场的交易量、繁荣市场、增加地方政府等方面收益的作用，使其继续成为国民经济的主要支柱之一；

这个领域是属于为给高收入层次人群提供服务的；据有关方面的调查，说：当前属于这个层次的人们，有数千万之多，他们的绝对人数不算少、但是，在全国人口中所占的比例不大，他们的经济能量不小，他们的需求极大、极高，因此我们对于这一个领域绝对不可以小觑，反而应该对它予以适当的重视；

在这个层次的人群中，他们追求的是高享受、高消费、高品质，他们相互攀比、相互夸富，他们不计算花钱的多少，只为追求舒适、安逸的生活环境，因此在这个领域里，就应该一切按照市场规律办事，实行：高税收、高地价、高价格的“租售并举”等等；同时也需要建立高价的“多主体供给”制度和高价的“多渠道保障体系”；要聘请国际上资深专家为他们精心设计、要让高档次的施工队伍为他们施工、还要找高级别的装饰公司为他们进行装修；要为他们建造多样式的别墅、花园式的住宅以及高档次的办公用房，要为他们配套各种豪华休闲娱乐设施、建造超高级别的养生、养老、医疗、美容等等配套设施，（就像是最近开发的“恒大谷”那样）为他们提供高价钱的各项服务；在这个领域里，应该允许适当的“炒房、炒地皮”，地方政府也不必过多的干预，只需制定一定的法规加以限制就可以了，这是因为这一领域只不过是一个局部，即使在这里出现了局部的经济危机，那也将是一起无关大局的个别事件，不至于影响到整个的国民经济出现危机；我的这一大胆构想是否正确？是否切实可行？还需要通过逐步实践来加以证明，取得经验，然后再逐步地加以推广开来。

综上所述，从这两个领域里，双管齐下，这样做的结果就会是：即可以稳定住，房地产市场的主要方面，不出现经济危机；又可以在一定程度上，发挥其作为国家经济支柱之一的作用，岂不是就可以做到了“两全其美”了嘛！

这就是我研究的结论：“两种模式”开启了困扰世界各国房地产市场多年未能解决的重大难题的一把除弊兴利的“金钥匙”；这也就是本文题目所说的“房地产业无限光明的发展前景”。