农村房屋所有权与宅基地使用权概述

摘 要 农民应有自由处分属于自己财产的权力，但是在现实中，法律的实现却又充满阻碍，这就引出了农村宅基地流转的问题。根据我国目前的法律，对于农村宅基地的流转有许多限制性的规定，说明了宅基地集体所有与法律中的房屋权利私有是严重冲突的。农村的房屋的可流转性与农村的宅基地的不可流转性，这二者的冲突明确的暴露出来。在我國的司法实务中，相当的案例判决已经影响到了我国的司法权威，在此，对于以上问题进行探讨。

关键词 农村房屋 宅基地 流转 经济发展

作者简介：张文娇，甘肃政法学院，硕士，研究方向：民商经济法。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.105

宅基地是农民生活中不可或缺的一部分，究其原因：首先，宅基地的属性决定了宅基地不能由个人随意处分，并且有数量以及权限的限制；其次，农民具有无偿使用权且仅有无偿使用权，即宅基地不可以随意的买卖以及设置抵押等权限。但是在进行新农村建设的过程中，农民的宅基地权利被侵犯是常有的事情，那么制定一套完善的农村宅基地制度就是当前迫不及待的责任。

一、农村房屋所有权与宅基地使用权

（一）农村房屋所有权的概念

农村房屋所有权是农民有且仅有一次的排他性合法权利，房屋所有权人对房屋的处置无需经过他人的批准，但是由于自己的原因导致房屋灭失而再次申请宅基地者，法律不予准许。

（二）农村宅基地使用权的概念

农村宅基地使用权是指村民无偿取得宅基地并且在宅基地上建造房屋的权利，对于所建设的房屋以及房屋的附属设备，有使用权以及处分权，但是这里的处分权是有限处分，而对于村民的建筑物使用权是没有明确的限制的，村民既有建造房屋以及牲畜棚等的权利，也有建造花园种植花花草草的权利，对此所产生的孳息都是由个人所有的，比如：房主出租的财产性收益，房主合法继承的房屋，同时房屋也可以遵守房主的意愿进行赠与等具有法律效率的活动。

（三）农村房屋所有权与宅基地使用权的关系

土地为国家所有，我国土地基本模式规定：土地可以国家所有而建筑物可以私人所有，土地集体所有，建筑物归村民自己所有，但是，虽然法律如此规定，二者是分别所有，但是并不代表二者可以分别流转，二者的市场行为必须同时发生才是合法的。

二、农村房屋所有权与宅基地使用权的权利内容

我国的《物权法》明确的规定了宅基地使用权是物权中的用益物权，宅基地是农村村民集体所有的，而村民对宅基地上的建筑物拥有长久的居住以及使用的权利，这样就产生了限制性的农村宅基地使用权和完整的农村房屋所有权，这二者在现有的法律中所产生的矛盾难以解决：

（一）占有权与所有权的分离

所有权是指房屋的所有权人，即房主，占有权是指非所有权人，即租客等人，将房屋出租以后，所有权人依然是房主，而房屋的使用权人却是其他人，房屋的权利也由房客来行使，这并不意味着房主对房屋失去了所有权。

（二）农村宅基地的使用要遵照身份行使权利

不管是房屋的所有权人还是房屋的使用权人，都要在土地性质不变更、确保房屋完好无损的情况下，按照土地和房屋的性质使用，以满足使用人生产生活的需要。在宅基地上建房、建设牲畜圈，开垦花园等都是权利人的生活之必须，也是法律允许的范围之内的，在通过契约形式获得房屋的使用权的情况下，同样可以履行对房屋的生活所需的使用权。

（三）宅基地上房屋的处分

此权利并不包含宅基地的处分权，因为宅基地为用益物权，因为使用宅基地的使用权人没有对宅基地的所有权，因而也不享有对宅基地的处分权，但是宅基地房屋的处分权是由房主所行使的，房主可以依照自己的意愿行使房屋的使用权、继承权、赠与权等。

（四）农村房屋所有权与宅基地使用权流转制度的立法现状

《宪法》规定，土地的使用权可以依法转让，这是公民的合法财产应该受到保护的宪法的基本规定，当然，任何他人，包括任何组织以及个人都不能非法买卖、侵犯、转让土地。在民法中规定，公民的私有财产是神圣不可侵犯的，宅基地虽然属于集体所有，但是宅基地上建筑物属于私有财产，因此应该受到法律的保护。有以下情形的，政府不予批准宅基地：以出卖或者出租等形式非法转让现有住宅而又申请宅基地的、户口不在本地的、年龄未满18周岁不具备申请条件以及将住宅改为经营场所等情况。

三、我国农村房屋所有权与宅基地使用权制度存在的问题

（一）权利取得制度中的问题

我国农村宅基地的申请程序体现了制度是一回事，在现实中的实践是另一回事，在广大农村中，宅基地的分配和审批权由村干部行使的情况比比皆是，村干部滥用职权、越权的情况广泛存在，这不仅造成了对我国社会主义秩序的破坏，同时也对村民个人的权利行使造成了重大的障碍。而在这个过程中，村民的法律意识和自我保护意识淡薄也是造成自身权利损害的一个原因，更进一步的造成了农村集体宅基地的严重浪费。以下这些情况可以更好的解释宅基地的浪费情况：

1. 宅基地荒废情况

城市化建设进程的加快让农村很多房屋闲置，宅基地的申请量下降，未建设房屋的土地越来越多，这样的情况会造成我国大量的农村土地的浪费以及社会主义农村经济滞后的发展。而农村土地的直接监管人也就是集体土地经济的管理者，为了谋取私利，筹建了许多不符合法律规定的房屋，这些房屋又被许多外来者因为贪图便宜买卖或者租住，法律政策也由于局限性对这种情况无法界定。

2. 宅基地的规划以及分配缺乏管理

村民由于听风或者某种经济利益的驱动，急切向交通便利的地方拓展，一种是沿着公路建造的方向拓展，一种是集中向村庄外部拓展，还有一种村庄普遍都是向交通便利的地方急剧扩展，最后导致村庄内部破烂不堪，这种情况在珠三角地区屡见不鲜。国家治理这种情况采取了”城市建设农村“的方法，但是这些也有了许多的社会问题，比如强拆引起了群众的不满，入住公寓以后农民的就业无法保障等的问题。endprint

（二）权利流转制度中存在的问题

我国农村宅基地属于集体所有，它的增值利益属于所有人获取，但是目前法务实务中，增值利益是由厡宅基地人使用的，可见农民的个人利益和集体利益有时候会相互侵害，利益归属的問题也是我国法律的空白之处，法律的不清晰自然会造成利益主体的相互侵害，以下为农村房屋买卖制度的弊端带来的问题：

1. 阻碍了农村经济的发展。农村房屋买卖制度的不正常发展，阻碍了农村房地产市场的发展，导致土地情况分散，没有办法进行集约发展，农业产业化也相较缓慢下来。

2. 它限制了城乡居民自由迁徙和择居的权利，无法促进城乡人口的双向流动和农村发展。

3. 它使得农村居民难以充分行使对自身住房的处分权，降低了农村居民的融资能力，减少了农村居民的竞争机会。

四、完善相关法律制度的建议

（一）确立新的宅基地流转立法理念

在一开始学习法律时，对于农村宅基地和城市房屋的所有权本人一直都有较大的疑问，为何城市居民具有自由处分自己房屋的权利而农民不具有这样的权利，这不仅对于农村居民是一种不公平，甚至对于城市居民也是一种不公平，城市居民可以随意的将自己的房屋卖予农村居民，而却得不到农村居民的房屋。这种不平等的法律规定无疑剥夺了农民对于私物的处分，这显然是在城乡二元结构之下对于农民的不公平之处。在现行加快农村建设的大环境中，城乡一体化的发展是全社会和政府所倡导的，只有实现了农村住宅的商品化价值，才能最大限度地保护农民财产利益，进而保障其生存发展的权利，因此，政府应该确立新的宅基地流转立法理念。

（二）构建创新型流转法律制度，确立农村房屋所有权与宅基地使用权相互独立的登记制度

我国农村的房屋产权制度长期以来没有像城市的房屋产权制度一样，进行产权确认制度，房屋产权对于房屋的所有人来说是一项产权的凭证，因此农村产权的房屋确权就是让农村村民有一项权利保障的凭证，如果没有这项权利的凭证，就是让权利人失去一种维护财产权益的手段。在这种迫切要求下，就有必要借鉴城市房产相关的登记制度来制定农村房产的登记制度，当然这也包括农村的宅基地的登记确权制度，这一制度要对农村宅基地以及房产的登记条件、种类、内容等相关程序和期限等作出相关的规定，对农村房地产的证书的取得作出严格的审核、批准等的规制，以此来确保农民的宅基地以及房屋产权的权益的保护，追求最大的利益。在做好以上的工作以后，要制定农村土地的宅基地以及房屋的独立流转的相关制度，以确保实现农村房屋与宅基地各自的独立流转。

1. 打破城乡二元经济结构下的农村房屋产权模式

我们要通过市场机制的不断调节，对城乡二元结构的买卖形式进行改革，突破该形式，形成城乡一元结构，让农民在城市买房，让城市的富农去农村买房，既可以让城市带动农民发展，也可以让富人带动农村的发展，在农村建设学校、医院等社会设施。

2.确立并规范农房买卖的相关制度

个人认为应该对农村宅基地的取得制度进行收费，从而将农民的使用、收益、处分自己物业的权利交还给农民，再去规范农民的买卖房屋的相关制度，形成上述第二点所论述的市场交易。

城市二、三产业的发展加快了城市化的进程，吸引农村富余劳动力涌向城市的同时，农村的大量房屋和土地遭到了荒废，留在农村的宅基地以及房屋不能合法的及时转让，造成了土地的极大浪费，从而造成了农村的经济发展的众多问题。而农村宅基地以及住宅的合法流转，将会在将来的社会主义发展中有很大的贡献。

参考文献：

[1]周海霞.浅论宅基地使用权叨.山西煤炭管理干部学院学报.2008（1）.

[2]符启林等.试论农村房屋所有权和农民利益保护.学术研究.2008（7）.

[3]高菊英.从城市房屋产权制度看农村房屋产权制度的构建.金卡工程：经济与法.2009（11）.

[4]范远洪.农村房屋买卖法律障碍成因解析与出路试探明.重庆电子工程职业学院学报.2010，7（4）.

[5]吴昌宁、冯淼.农村房屋买卖的法律困境及其对策.中国房地产.2009（2）.endprint