影响房地产调控效果的主要因素及对策

万程+郭伟+唐伟

摘要：近些年来，随着我国城市现代化建设的不断深入，我国房地产行业获得了迅猛的发展，房地产调控所面临的问题也发生了一定的改变。本文首先分析了影响我国房地产调控效果的主要因素，在此基础上提出了改善房地产调控效果的有效对策以供参考。

关键词：房地产调控；影响因素；对策

前言：房地产宏观调控的效果直接影响着房地产市场的稳定发展，根据当前阶段我国社会经济发展形势来看，只有采取堵疏结合的调控措施，才能将房地产泡沫逐渐挤出。只有消除房地产调控中的不利因素，才能获得理想的宏观调控效果。

1. 房地产调控的主要因素因素分析

1.1房地产市场机制存在缺陷

在进行房地产调控的过程中，房地产市场不仅是政策实施的主要渠道，同时也是政策的作用主体。因此我国房地产机制存在的缺陷很大程度上影响着我国房地产调控政策的实施效果。由于我国国情和资本主义国家存在较大差别，因此表现出的缺陷也十分特别。当前阶段，房地产市场机制缺陷主要体现在以下几个方面：其一，信息不对称。我国房地产行业具备投资大、回收周期长的特点，由于门槛较高，导致垄断现象十分普遍。加之竞争机制不完善，很多房地产商合作牟取暴利。其二，受到发展时间较短的限制，我国房地产市场仍旧不够完善，导致信息披露不完善。房地产市场存在的缺陷为政府实施调控造成了较大的困难，一定程度上削弱了宏观调控的效果。

1.2房地产调控政策缺乏科学性

我国政府对房地产市场进行调控通常采用颁布政策的方式，政策的针对性和科学性直接影响着调控的有效性。当前阶段我国调控政策的不足主要体现在以下几点：

其一，调控目标不明确。我国政府在制定调控目标时普遍存在过于笼统模糊的现象，很容易造成理解误差，反而会产生逆向调节的效果。其二，政策的差异性和灵活性不足。我国幅员辽阔，不同地区的经济发展情况存在较大差异，房地产发展特征也有所不同，但是在政策制定时却很少考虑到这方面的因素，导致政策实施效果不理想。其三，调控手段不合理。不同政策之间存在冲突，主要依靠行政手段，过于单一。其四，调控连续性机制不完善。房地长市场处于不断发展的状态下，宏观调控是一个长期的过程中，因此应根本不同阶段房地产市场发展特征对调控手段作出适当的调整。我国政府在这一方面做的不够好。

1.3宏观经济形势的扰动和相关政策外部冲突

首先，近些年来我国社会经济发展十分迅猛，为了保障其稳定性，我国政府出台了许多政策，这些都对房地产市场造成了一定影响。同时，通货膨胀现象使得建筑工程建设成本增加，导致房屋价格上涨。此外，人民币升值吸引了国内外资本涌入我国房地产市场，为宏观调控带来了一定的困难。

其次，在所有政策冲击中影响最大的分别为货币政策和耕地保护政策，尤其是后者，耕地保护必然会导致房屋价格的增长，从而削弱调控政策的成效。

1.4基础信息和资料不完整

在房地产运行的过程中，信息直接决定了博弈的胜负，但是我国房地产市场却长期存在信息不统一的情况，对政策调控带来了一定的不利影响。尤其是目前为止，房地产市场还未完成网络信息发布平台的构建，导致不同地区和部门信息偏差严重，出台的政策常常产生冲突。

2. 提升房地产调控效果的对策研究

2.1对房地产市场制度进行完善

想要保障宏观调控的实施成效，必须创建良好市场运行环境，这就需要对房地产市场制度进行优化完善。在具体落实的过程中，应该从以下几个方面入手：其一，对房地产税收结构进行适当调整，促进房地产税征收的规范化和合理化。其二，针对房地产市场制度中存在的问题，有针对性的进行调整和改进，同时结合市场发展趋势对市场制度进行创新改革，使市场制度拥有持续的活力，为宏观调控奠定坚实的基础。其三，建立健全房地产市场信息披露和监测体制。房地产市场存在的信息不统一现象，为博弈的公平性带来了不利影响。对此，一方面应该完善房地产统计制度，构建数据库。另一方面要对房价和宏观统计指标进行明确。

2.2加强政府官员政绩考核，推动土地改革

一些地方政府为了获得更好的政绩，通常采用卖地的方式获取经济效益，这对区域经济的平衡发展造成了一定的困扰，同时也对房地产调控政策的落实造成的了不利影响。对此，一方面应该对房地产对政府官员的政绩考核制度进行完善，调整评判标准，增加考核内容，改变过去单纯以财政收入作为考核标准的模式。另一方面，对土地制度进行改革，当前阶段政府在卖地的过程中，通常秉持的是价高者得的原则，在这样的情况下，土地价格不断攀升。因此土地改革势在必行。

2.3对调控目标和标准进行明确

调控政策的完善性直接影响着房地产市场调控的效果，针对现阶段我国房地产调控政策内容笼统、具体实施措施模糊的情况，应该对调控目标和标准进行细化和明确，以此为指导推动调控手段的实施，通过不同阶段目标的达成实现对房地产市场的有效调控，促进房地产市场的健康运行。

2.4同时注重近期调控和长期调控

我国房地產市场调整政策的稳定性较强，但是却缺乏灵活性，但是需要意识到房地产市场是不断发展的，这一阶段的政策在下一发展阶段并不一定适用，这对房地产市场长期稳定的发展极其不利。对此，首先要对调控手段进行优化，提高调控的针对性。从金融、税收等多个方面入手丰富调控手段。其次，从法律和经济两个方面切入建立长期、稳定的调节机制。如征收房地产税，结合不同区域房地产市场发展的实际情况构建与之相适应的税收体系，促进收入和财产的合理分配。

结语：综上所述，房地产调控政策的实施对于我国房地产市场乃至房地产行业的发展具有十分重要的积极意义，但是受到多方面因素的影响，政策实施往往很难取得良好的效果。对此，本文对影响房地产调控效果的主要因素进行了分析，以此为依据提出了相应的解决对策，希望为我国房地产市场的稳定运行提供一定的帮助。

参考文献：

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[2]王玮. 我国房地产板块指数的影响因素探究[D].西南财经大学，2013.

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