基于模糊综合评价法的房地产项目风险研究

曹桢

摘要：房地產项目风险性高，众所周知。本文拟从房地产项目投资决策、土地获取、项目建设和租售管理这四个阶段存在的风险因素出发，采用模糊综合评价方法，对项目的风险进行评估，希望能借此引导房地产商进行合理投资。

Abstract： As we all know， real estate projects have high risk. Based on the risk factors in investment decision-making， land acquisition， project construction and rent management of the real estate project， this article adopts the fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the risk of the project and hopes to guide the real estate developer to make reasonable investment.

关键词：房地产项目；风险评价；模糊综合评价

Key words： real estate project；risk evaluation；fuzzy comprehensive evaluation

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）08-0095-03

0 引言

模糊综合评价法基于模糊数学而产生，引入国内研究起步较晚。但经过数年的学习研究，如今已经被应用于各个领域，且成效显著。

将模糊综合评价法应用于房地产领域，有助于房地产项目开发阶段的风险识别，有助于科学的风险管理机制的建立，有助于政府对房地产项目的宏观控制，促进经济发展。

1 模糊综合评价法的主要步骤

1.1 模糊综合评价法的主要步骤

①设定因素集U。

评价一个项目的风险，人们主要关心的是它的技术风险、进度风险等方面。在因素集U中，为了简化计算，应少用因素来概括描述问题。

②设定评语集V。一般情况下，评语集有如下几种：

V={大，中，小}或{高，中，低}

V={优，良，合，劣}

V={好，较好，一般，较差，差}

③确定权重集A。每个评价因素的重要程度，就是他们的各自的权重。确定每个因素的权重，在模糊综合评价法中，是非常关键的一步，直接关系到后续工作的成功与否。

④专家进行评价打分。

专家评价打分法是比较常用的方法，通过专家对各个因素的模糊评价得出。通常采用“民意测验”这一办法收集。

⑤建立评价矩阵R。各个因素的评价结果rij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）表示对第i个因素做出第j个评语的可能性。各个因素的评价结果整合就可以得出评价矩阵R。

⑥进行综合评价。模糊综合评价的结果为B=A·R。

⑦归一化处理。通过对矩阵的归一化处理，可以得出各个方案的评价值。据此结果，进行方案比较，从而可以选出最优方案。

2 房地产项目风险评价指标体系

房地产项目开发全过程风险如图1。

从房地产开发全过程出发，建立的房地产项目风险评价指标体系如表1。

3 案例分析

某房地产开发公司拟在某村开发一住宅小区，占地面积20万m2，容积率1.5，拟投资3亿。

该项目风险因素模糊综合评价步骤：

3.1 设定因素集U

一级指标因素集为：U={u1，u2，u3，u4}，其中u1，u2，u3，u4分别代表上文中提及的四个一级风险因素。

二级指标因素集为：Uk={uk1，uk2，…，uki}

3.2 设定评价集X

X={好，较好，一般，较差，差}=（100，90，70，50，30）。

3.3 确定权重集A

本案例采用层次分析法以1～9数量标度构造各层次上的两两判断矩阵，具体过程如下：

①建立阶梯层次结构。

运用1～9数字的大小关系划分重要性，比较两两因素之间的关系。见表2。

因素i与j和j与i比较的标度互为倒数。通过对两因素相互比较可以得到优先关系的判断矩阵A=（bij）m×n

②计算判断矩阵的特征值λmax，并根据计算得出的结果求特征向量ω。

③一致性检验。

在此方法中，对项目的一致性检验是非常重要的一步，这直接关系到以前分配的权重值是否适用于该项目，是否需要调整等。检验方法为：若求得CR=CI/RI，则认为一致性合适，不需调整；否则，需要通过对判断矩阵指标取值的调整，重新确定权重值。其中，CI=，RI为平均随机变量。

最后得出结果：

A=（0.4，0.3，0.2，0.1）

A1=（0.4，0.3，0.3）

A2=（0.2，0.2，0.4，0.2）

A3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）

A4=（0.4，0.4，0.1，0.1）endprint

3.4 专家进行评价打分（表3）

3.5 建立评价矩阵R

R1= 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

R2=0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

R3=0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2

R4=0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

3.6 进行综合评价

B1=A1·R1=（0.4，0.3，0.3）· 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

=（0.12，0.3，0.26，0.13，0.19）

B2=A2·R2=（0.2，0.2，0.4，0.2）·

0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

=（0.26，0.26，0.18，0.12，0.18）

B3=A3·R3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）·

0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2=（0.22，0.19，0.25，0.18，0.16）

B4=A4·R4=（0.4，0.4，0.1，0.1）·0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

=（0.26，0.21，0.24，0.19，0.1）

3.7 归一化处理

B=A·R=（0.4，0.3，0.2，0.1）·

0.12 0.3 0.26 0.13 0.190.26 0.26 0.18 0.12 0.180.22 0.19 0.25 0.18 0.160.26 0.21 0.24 0.19 0.1

=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）

3.8 评价结果

V=B·XT=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）·

（100，90，70，50，30）T=71.28

根据上述计算结果得知：70<71.28<90，和我们设定的评价集比较，相比于90，结果更接近于70。综上所述，可以界定该项目为中等级的风险，属于“较好”的房地产开发项目，可以进行合理投资。

4 结语

运用模糊综合评价法对房地产项目各个阶段的风险进行研究，可以对该项目整个阶段或各个分阶段的风险等级进行比较全面的评价。用此方法进行该方面的研究，一方面可以检测该方法的普遍适用性，更重要的是可以为以后的开发提供有力的决策支持。

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