房地产开发项目设计阶段的成本精细化管理思考与实践

文/马静

房地产开发全过程成本管理尽管分为投资决策、经营方案设计、施工招标、施工及竣工结算五个阶段，但经营方案设计阶段在开发成本中具有举足轻重的作用。因此，本文将着重针对设计阶段，分析行业普遍存在的粗放式成本管控问题，从而提出精细化成本控制措施，并以近年来房地产开发项目案例为背景，分析精细化成本控制措施在项目中的实践与应用。

一、 设计阶段房地产行业普遍存在的粗放式成本管控问题

此阶段是在项目投资决策的基础上，进行重大设计方案规划和施工组织设计的讨论，并从成本经济性角度提出建议，参与审核及图纸会审工作。房地产项目的经营方案设计阶段，对成本控制影响约占80%，施工阶段对成本控制影响约占15%，而竣工验收阶段对成本控制影响约占5%，可见经营方案设计阶段对成本控制十分重要。

在方案设计阶段的实际工作中，由于前期可行性研究的深度无法达到具体实施的要求，因此，在成本测算时往往不能深入了解工程实际情况，以致产生漏项问题。设计部门在开展工作时往往把方案安全、功能、设计创新等方面作为关注点，重视设计的品质，而常常忽略工程造价的高低，尤其是没有充分认识到超常规的设计要求对于成本测算的影响，以致对设计阶段成本控制的关键环节未能进行充分的探讨和优化。

二、 方案设计阶段的成本精细化控制措施

针对上述方案设计阶段房地产行业普遍存在的粗放式成本管控问题，本文将提出成本精细化控制措施。

项目经营方案设计阶段成本测算需重点关注产品与方案的经济性，通过技术比较、经济分析和效益评价，正确处理技术先进与经济合理之间的关系，对项目产品与方案提出合理的成本优化建议。

（一）设计阶段主要控制内容

在成本测算前，成本测算人员应掌握项目定位情况和内外部相似定位项目的成本配置情况，根据设计提供的规划方案、规划指标、技术指标，对项目实施方案进行详细测算。在测算过程中，成本测算人员必须保持与设计、营销人员的互动沟通，深入理解设计和营销意图，特别是对于超常规的设计、营销要求，在进行价值分析和超目标原因分析时，应取得相应的技术支持，保证成本测算的合理性，实现资源的合理配置。测算结果必须经相关部门一致认可，体现成本目标共同制定、共同执行、共担责任的原则。在目标推进过程中，要及时检查预控目标中的各项量化指标落实情况，若超出预控目标，应迅速反馈给相关专业部门进行优化，尤其是对成本影响较大的重点指标，如可售比、单车位面积、标准层层高、体形系数、结构含钢量、地下室层高、地下室覆土厚度、示范区面积、售楼处面积、赠送面积比例、实用率、窗地比等。

（二）设计主要控制阶段

经营方案设计阶段主要分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

方案设计是企业在投资决策获取地块后，依据可行性报告的相关资料和数据，提出项目具体开展建设的设计文件，其深度应当满足编制初步设计文件和目标成本测算的需要。此阶段的主要工作内容为编制方案设计文件、选定设计单位，组织经营方案评审、组织设计单位完善方案、确定最终经营方案。

初步设计包括项目的总平面设计、布局设计，主要的样板区展示、售楼处展示、外立面选型、精装修成本配置和土建工程费用概算等，其深度应当满足编制目标成本测算的需要。此阶段的主要工作内容为组织设计单位编制初步设计、完善初步设计、复核地块各信息的准确性、编制初步设计概算并审核。

施工图设计是根据此前的初步设计方案，组织设计单位绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑安装图纸。此设计文件应当满足合约规划评审、设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要。此阶段的主要工作内容为编制施工图设计任务书、组织设计单位进行施工图设计、编制施工图预算、施工图设计审核。

因此，在设计阶段的成本精细化控制中，应把目标成本编制作为工作重点，通过审核方案，对目标成本进行有效的调整、补充及完善，保证项目的目标成本切合项目的实际情况。这样不仅能够避免设计阶段发生测算错漏的情况，还能有效减少成本预算中漏项、少算现象的发生，从而为整个项目建设成本控制工作提供切实可行的依据。

三、房地产开发项目在设计阶段的成本精细化管理实践

（一）价值工程的应用

根据房地产开发项目拿地时政府公开的文件和答疑纪要文件，成本测算人员引用价值工程原理，引导、配合设计部、工程部及营销部，针对不同地块的特殊性进行多方案的功能、成本比较，确定优选方案。如房地产开发项目在洋房+高层的物业类型基础上要配建5%保障房，建成后无偿移交给政府，在成本测算中预留约1254万元费用，占总成本的2.12%，同时需配建2000平方米商业，可出售可自营。因此，要单独配置商业成本指标，此部分建造费用为647万，占总成本的1.09%。根据对上海市保温防火等级、节能设备等要求的分析，企业最终确定洋房1200元/平方米，高层800元/平方米的精装修标准，分别明确了大堂、电梯厅的软、硬装指标以及赠送面积、改造面积的装修成本。

通过对方案的局部调整，如：洋房层高由2.9米调整为3.0米，层层退台；底楼赠送私家花园，顶楼赠送阁楼；适度提高装修标准等，提升产品的溢价能力。由层高更改导致混凝土、钢筋指标的提升，增加地下室建造面积的成本等因素被及时计入了成本测算中。

（二）大数据的应用

在房地产开发项目的实施过程中，成本测算人员通过积极收集内外部类似项目设计及成本数据，可强化数据库建设，编制成本测算的统一模板及相关文件，通过限额设计，有效配置成本资源，提升产品价值，实现投资效益。同时，通过分类统计变更签证引致的成本变化原因，可找出影响造价的主因和薄弱环节，进而使相关责任端主动制定改进措施，优化管理流程。借助大数据，企业不仅实现成本对标，还可从可租售比、建造标准、设计（活荷载、温度设定、用电量等）取值等方面更深层次地进行比较和改进，从而实现成本预控。

（三）专业协同

产品策划与规划设计决定了工程项目的成本基因。因此，成本测算人员不仅要做好日常成本测算工作，还须积极开展竞品调研，参与讨论产品策划和规划方案，了解并关注各职能部门给成本带来的影响和潜在风险，及时提出反馈意见。例如：房地产开发项目在设计阶段，因为原楼梯踏高不满足审图要求而引发设计变更，但相关变更图纸及指令单下发不及时，部分楼栋楼梯已按照原图纸支模、绑扎钢筋，需拆除并按新版图纸重新施工，导致近2.3万元的无效成本；由于土建专业与精装修相关专业沟通不及时，在项目精装修图纸出图时，土建总承包单位已经完成部分地上结构工程的施工工作，然而精装修图纸与土建总包的施工图纸不一致，导致总包单位前期预埋的电气管道以及预留的排水洞位置与精装修图纸点位不符，总包单位需按精装修图纸重新开槽修改电气管道走向，重新开设排水洞并封堵原来预留洞，造成近58万元的无效成本。为避免专项设计人员之间的不协同而造成的大量诸如设计变更、无效成本、工期延误情况的发生，成本测算人员在评审项目（前期）执行计划时应提醒相关职能端，及时确定各专项设计单位，保证与建筑设计进度的衔接，同时，须特别关注设计任务书中设计范围与相关专项设计的界面划分，避免设计职责的真空或含糊不清。设计端则应加强设计管理力度，严格控制出图质量，确保各专业口图纸的一致性。租售及物管端应尽早开展招商工作，确定商家落位及工程要求，避免设计、施工过程中出现颠覆性调整。

（四）确定目标成本

房地产开发项目关于产品策划与经营方案编制的评审报告在得到认可后，其成本测算的数值将成为项目成本控制的上限，相关成本测算汇总表金额则成为项目目标成本，它们是对项目的考核基准，相应各项责任成本指标则作为项目后期设计和施工阶段的成本控制上限被执行。目标成本测算数据、与目标成本相应的项目信息、规划指标，一同被作为资料，形成房地产开发项目成本测算汇总表。

四、 结论

房地产全过程精细化成本控制是一项集技术性、专业性、经济性为一体的系统方法，应以全过程成本控制为指导思想，加强设计阶段的成本精细化管理，通过应用专业协同、价值工程和大数据，确保建设目标成本控制的实现，从而使企业获取更多的经济效益。