关于广州工业建筑改造为教育建筑的问题分析

周围

1 引言

目前国内城市（特别是北上深广）人口增幅非常迅猛，据统计2016年中国城镇化率为57.35%，未来30年还有20%左右的提升空间。

以广州为例，广州市已于在2014年12月设立了城市更新局，统筹规划老城区的“三旧改造”和人居环境的问题，在此过程中，涉及教育类建筑有两个较重要的议题：①老城区的旧校园翻新改造问题；②旧工业区土地性质更改为教育用地的问题。

目前政府主导下对旧工业区的改造主要有三种方式：①拆除变更为商住用地；②改造为创意园、怀旧式商业区；③改造为幼儿园、中小学教育建筑。

2 广州市老旧工业区布局分析工业区和城市演化的矛盾

“图1”为1985年的广州市，当时广州作为对外开放的前沿城市，其城区布局主要集中于荔湾区、越秀区、东山区和海珠区白鹅潭范围，可见当时工业区主要布局于市郊。

图1

“图2”为2000年的城区范围，城市已经向外围扩张，其中白云区的三元里片区、海珠区的工业大道片区和芳村的广钢、造船厂片区逐渐和市区边界接壤。此时正值中国地产企业爆发时期，大量的房企开始在周边开发楼盘，而旧工业厂房也逐渐体现出了其存在的不合理性。

图2

“图3”为2017年主城区范围，基本把传统的老工业区纳入到主城区范围内。大量新楼盘的周边留着旧厂房，虽然部分已搬迁或改造，但是仍有部分工业区占据着城市土地。同时，由于人口的增长，城市新移民的子女读书问题非常突出，大量的适龄入学儿童和不足的学位分配给政府造成了巨大的压力。

图3

3 两类建筑存在的矛盾

为解决新城区大量适龄儿童的入学问题，把旧厂房改建为教育建筑，成为了一个考虑的方向。

在规划上，工厂和教育建筑有一个相似的共同点“建筑功能类似”。学校建筑主要划分为教学、运动和生活三大区，而工业厂区同样如是。这也是为何很多教育机构乐于并购厂房，用于改造办教育的根本原因，因为改造更具经济性。

两者虽然类似，但是工厂毕竟在使用功能上和教育建筑还是存在别，因此会存在几个较大的矛盾。

矛盾一：设计规范的矛盾

在80、90年代，很多厂区考虑到效益最大化，会在有限的土地上尽可能地挤更多的建筑，这就造成了大部分厂区的宿舍、食堂和生产车间间距非常近。此情况在珠三角地区特别明显，基于当时全国上下都以发展经济作为优先考虑之目的，对私企和外资企都大幅批地，所报的规划也是全面放宽审批限制，即使厂区的员工宿舍采光不理想，住宿和生产条件相对差一些也不太在意，这是那个年代的真实写照，也是那个年代的普片现象。而在产业结构转型的今天，这些建筑就给改造增加了难度。按照现行的学校设计规范和人们对生活品质的要求，老旧厂房存在采光不足、隔音不理想等问题。例如教学楼之间应该满足最少25m的噪音控制距离这一条规定，大部分的厂区都难以满足，这就和现行的校园规范存在差异；再者则是抗震设防的要求，这类厂房大部分都是按照旧规范设计，而改造为教学建筑则需要依照新规范进行重新建模、测算等，这也使投资方付出不少人力和资金成本。

矛盾二：建筑空间的矛盾

第二个矛盾是空间使用上，本人于2017年参与过一个旧厂房改建项目。此厂区被某大型集团收购，拟改建为一所模达60班的九年一贯制学校。根据要求，“图4”的生产车间要求改建为一栋教学综合楼（包含普通教室、功能室、级组办公室图书阅览室等）。

图4

此车间原为制衣厂，考虑放置大型的设备，因此柱网为10m×10m规整布局。初期观察柱网看似合理，只需要在柱与柱之间设计分隔墙，即可围合成一个90m2的标准教室（如图5所示）。

图5

但此方案马上被客户否决，原因是浪费面积，无法利益最大化。图5所见受制于柱网，两排教室之间的空间作为内走廊和天井设计，但是10m宽的采光井是客户不能接受的。图中此平面图的面积为7800m2，根据教室和交通面积的配比计算（平面利用系数为0.6），这一层的教室面积为2140m2，交通和配套用房面积则应该为1430m2（教室和交通面积的配比为1：0.6较为合适）；但图5中的交通面积达到了5660m2，确实是造成了经济上的巨大浪费，这也体现出了厂房建筑和教育建筑之间的空间差异。

此后我们进行了调整，重点考虑提高空间利用率，经优化后原中间采光井位置增加了5间教室，出于采光的需求，考虑在局部楼板开设采光井，以确中央位置的教室满足日照要求（图6）。经过优化后，本层教室的面为5020m2，交通面积为2780m2，两者之间的配比为1：0.55，设计趋向合理化。但学生人数增加后，相应的疏散楼梯、厕所也需要增加，这就是为一个较合理的办学人数，需在改造过程中投入更多的资金，其是否值得则需要时间的检验。

图6

矛盾三：土地环境的矛盾

最后则是土地污染的问题，此问题主要凸显在重工业厂区的用地上。因为很多重工业区已经在固定地点运营了几十年，经过长年累月的积累，很多对人体有害的重金属元素（例如镉、铬、汞、铅等）已经渗透到土壤层中，此类有害物质难以内自然分解。政府如重新把撤离后的工业用地更改为商住用地，需要通过大量的检测、换土、化学分解等一系列的处理措施，才能进行后续开发建设。

4 此类改造的未来市场前景

目前城市扩张是一个必然，而更多的传统工业区也将会被新住宅所占据。随着城市新移民的迁入，教育和就业的问题将会日益突出。而搬迁后的旧厂房，则成为了解决这一问题的重要选择。

首先，从政府的角度出发，政府更愿意把旧厂房拆除或改造为文化产业基地。例如广州市白云区最近推出的“广州设计之都”规划方案，就是把黄边片区的旧工业厂房，整体改造升级为类似“羊城创意园”一类的服务型产业基地；因为存在上文分析的“三个矛盾”和广州教育财政预算充足，如需建设学校等服务性设施，宁愿推到重来，更省心省力。

而从私营企业的层面考虑，而本着经济效益和优质办学相结合的理念，他们更愿意通过现成的建筑改造后办学。以旧厂区改造的形式来办学，有两个优势是非常明显的：①经济成本，以现成的建筑进行改造，一般新建要节省投资成本。例如厂区的宿舍、食堂和礼堂等建筑，安全性鉴定通过后，只需重新装修翻新，即可投入使用；②时间成本，新建的校园需要行规划设计、单体设计、施工审批等一系列程序，而通过改造，只需对涉及结构性改造的建筑进行独立报建即可。其他则可通装修翻新后使用，其时间成本更具优势。

再者分析私立学校的现状，表1为广州市初级中学2015、2016两年中考的前十成绩排名，当中有六所是私立学校，可见在基础教育方面，私立学校已体现强大的后发优势，而很多家长已经把私立学校作为其孩子入学重要考虑的一环。

最后，在“二胎政策”的推动下，未来的教育市场将会更加蓬勃，更多的教育机构将会投入资源去办学，而改建旧厂房因为有投资小、施工时间短两个重要优势，在未来的前景还是比较乐观的。

5 结束语

快速的城市化使很多本属于一代人的回忆被逐渐磨灭，而建筑作为凝固的历史，是一个时代的烙印。在对待曾经为我们城市发展存在过、贡献过的工业建筑，如果让其作为校园、创意园或者历史博物馆等形式继续发挥余热，能更直观地为后人了解前人生活过的环境和方式；也能见证我国在追赶发达国家，为工业现代化努力奋斗过的真实历史。

表1 广州市初级中学2015、2016两年中考的前十成绩排名表

就如巴黎、伦敦等城市，城市景观大部分都保留着工业革命时期的规划和建筑形式，对于他们的国民而言，这是一种教科书无法提供得了的民族自豪感和国家认同感。相信在不久的将来，当我们把步伐稍微放缓下来，反思过去大拆大建的粗犷思维后，或许能为后代留下更多宝贵的文化遗产。

[1]“中国经济网”国家统计局数据.

[2]《广州市城市总体规划》（2017-2035年）.

[3]《中小学校设计规范》（GB 50099-2011）中华人民共和国.

[4]《城市普通中小学校校舍建设标准》（建标[2002]102号）.

[5]《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB 50325-2010）.

[6]王红军.建筑遗产保护与财产权限制——对美国宾州中央运输公司判决的解读.建筑学报，2013，11.