“营改增”后房地产业税负变化分析及其影响研究

赵晨昱

摘要：在建筑、房地产行业全面推行营业税改增值税后，对于纳税人而言减少了重复纳税的过程，对于房地产企业而言影响更为复杂，本文通过分析营改增前后房地产企业税务变化，进而分析不同层面上房地产企业所受到的影响，得出相应的应对策略，实现房地产企业在这场税务制度改革中稳定长远的自身发展。

关键词：营改增；房地产；税务；影响

我国从2012年开始在部分地区实行把缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税这一税务改革，直至2016年在房地产、建筑、金融等经济支柱的行业也推行这一政策。尽管营改增是从产品或者服务的增值部分进行征税，也就是减少了一定程度上的重复纳税，在全面减税上有一定的积极作用，但对于建筑、房地产行业而言其影响应该是相对较复杂的。

一、“营改增”后房地产业受到的影响

在房地产行业内，只要是开工日期在16年5月1日的项目，一般纳税人用税率为11%的一般计税，其中的计税基础是在减去向政府部门支付的土地价款的基础上全部价款和价外费用的总和。而小规模纳税人在采用税率为5%的简易征税，计税仍然是全部款价和价外费用的总和。在假定条件是一般纳税人的情况下，采用税率11%，通过研究计算可以知道物料成本与销售收入之间总是会存在着一个比值，在营改增前后不同情况下，当实际物料成本和销售收入之比大于这个比值时，营改增后赋税减轻，小于这个比值时，营改增后赋税加重，当两者相等时，营改增前后没有变化。在这样的变化下，房地产行业所受到的影响有：

（一）一定程度上增加现金流动

目前绝大部分房地产的销售是采用预售制，也就是说预售当期企业就要向上缴纳营业税，而后期资金要由业主或者户主向企业缴，也就是说预售当期缴纳的营业税是来自企业自身的流动现金，一旦企业预售量较多时就要占用较大部分的流动资金，从而影响到企业其他环节的运作。营改增后，由于大部分项目将先行购买的项目成本材料所缴纳的进项税总是大于预销售的营业税，就会很大程度上减少企业项目前期资金流动困难的现象，增加一部分现金流动，减轻企业的资金压力。

（二）进项税税额抵扣较少影响企业赋税总额

首先房地产行业的项目成本主要来自施工成本，而从各个房地产企业年度财务报告不难发现建筑材料的成本是施工成本的主要部分，在“甲供材料”的情况下，作为甲方的房地产公司需要提供资金预先购买建筑材料，而作为乙方的建筑单位则要提供技术和劳动。其中该建筑材料可以分类为大型的基础材料比如水泥、石材、钢筋等，以及其余零散的材料比如砂石、保温材料、防潮材料、玻璃等。其中基础材料也是建筑本身的基础，房地产企业必定会选择更为保险安全的大型供货商，进而保证建筑的安全性能，这一类供货商一般规模较大在业界内信誉良好，也就能够提供增值税专用发票。因此在基础材料上耗费的成本较高，同时为了盈利房地产企业必须控制成本输出，只能在其余零散材料上进行操作。也就是说企业可能会选择价格更为便宜的小供货商，有些甚至是个体户供货商，这一类供货商由于规模不够只能归类于小规模纳税人，也就不能提供增值税专用发票或者抵扣有限，因此房地产项目的成本就会有所增加。

（三）升级产品实现多元化

营改增过后的进项税抵扣主要内容变为了建安成本进项税，这更有利于某些建安成本较高的产品企业，在这种情况下，企业为了实现盈利目标必须减轻赋税，将会通过企业内部的改变比如改变主要产品的结构，实现产品多元化设计。比如对于主做商业公建项目的房地产公司，在建安成本较高的情况下将会迎来更多的挑战和机遇，但由于商业公建的商业性质无法做出较大的结构改变，应该通过其他方式进行盈利空间的扩张。

（四）可能接收部分上游企业带来的赋税压力

与房地产企业相关的企业除了建筑单位外，还包括一些交通运输和金融行业，比如项目前期要与银行打交道融资，施工建设期间对于建材的运输等。对于建筑单位而言，除了上述提到的建筑材料成本是施工成本的主要内容外，剩下的组成部分主要是人工费用。国内的房地产企业在建筑人工组织上并没有一个相对完善成熟的体系，这就意味着大部分建筑工人不是来自于一个单位组织，而主要是自由流动人员或者农民工，个人不能提供增值税专用发票同时导致不能抵扣进项税税额。在目前的施工过程中，技术和资金的限制导致需要用到的设备如挖掘机、起重机等并非每个施工单位都能配备，则必须通过一些中介租赁，这部分租赁费用也是一笔不小的施工成本，营改增的推行对于大部分租赁行业而言都会导致税负压力变大，于是来自租赁的税负压力就会过渡到施工单位，施工单位的成本提高过后也就会将这份赋税总额的压力过渡一部分至下游房地产公司。同理可知，对于除了建筑单位的其余上游行业如金融、交通运输、服务业等而言，营改增带来的影响也有可能导致企业总赋税的增重。

二、“营改增”后房地产业应对建议

由上可见，无论是在赋税、建筑建造成本、财务成本还是在企业内部管理、资金流动、利润变化等等方面，营改增税制改革都会造成各种实际的影响，这些短期的影响更是会导致房地产企业财务管理理念和思路的变化，变化带来的既有可能是机会也有可能是危机，因此在这之前，企业应该做好应对措施，根据上述分析本文列举几项应对建议：

（一）完善增值税专用发票的有关工作建设

由于上述提到的两个方面影响都与增值税专用发票的提供有关，同时在进项税抵扣增值税中它作为必须的凭证，可见在营改增过后这一发票的作用之重。规定中的进项税认证时限是三个月，对于项目地域跨度较大房地产企业而言，在短时间内收齐一个项目所有的增值税专用发票难度也较大，其中还不包括由于各种原因无法提供專用发票的情况。因此在营改增过后，房地产企业应该重视起征收增值税专用发票的工作，无论是在项目前期对于建材供应商，对于器材租赁公司甚至是对于劳动人员都应该提前确定其是否能提供有效的增值税专用发票，其次在项目过程中，应该完善这一工作的部门和工作人员，采取正确合理的措施实现快速地跨地域收齐发票，同时在工作中严禁以低价抵扣发票的不合法行为。

（二）根据市场动向调整企业主打产品的结构和方向

以推行精装修的住宅类房地产公司为例，为了增加进项税抵扣，同时考虑市场的需求从低级到高级的改变，必然会将装修部分加重，打造高级公寓和高档小区高档别墅等，甚至会联系下游家具企业，形成一条龙服务，在这样调整主推产品的同时，应该注意装修税款抵扣的范围和限制，国家财税[2009]113有规定装修中的给排水、通风、采光、照片、中央空调、电器、通讯、消防等等附属设备和配套设施在不管会计处理方式的情况下，都应作为建筑物或构筑物的组成部分，不得销项税额中抵扣其进项税额，因此在改变产品结构方向的同时应该密切关注国家出台的有关标准和规定，实现在合法合理范围内进行企业的战略调整改变。

（三）在不同的税务制度变革下做好交接工作和企业税务核算

随着营改增的全面深入推广，房地产企业必定会面临着新旧税务制度的交替使用，在这种情况下一定要清算好自身企业的税务，做好税务核算的变化。在这同时，企业对接的税务单位从地方税务局变成国税局，对于地方税务单位而言流失部分税源，将导致其加强税务收控力度，对于企业而言，对接单位的变化也会导致部分的财务税务工作流程，工作制度，工作方式产生变化，这种交接的时期如果不做好自身的查税，就会容易陷入涉税风险，并且影响营改增后的税务工作，影响企业资金流动和企业运作。

（四）增强财务人员的专业财税管理能力

在新旧制度交替的时期，大部分房地产企业必定会面临着税务工作的困难交接，导致企业的不适应，此时财会人员的专业能力和专业素质的影响能力就体现出来，能力较强的财会人员会尽快缩短企业的适应期，保证企业的政策运作。可见，增强对于财会人员的专业培训是保证企业在任何税务改革中长久发展的必要条件。同时增值税是目前唯一刑法刑责的税种，对于单位犯罪的除了对单位进行判处罚金之外，还会对相关负责人进行拘留、有期徒刑或无期徒刑的判处，所以在营改增后，企业对于财会人员的审查、培训、要求应该更加严格，才能保证企业的合法运营。

参考文献：

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[2]张明新.浅析房地产企业应对“营改增”的策略[J].经营管理者，2017.

[3]任童童.浅析“营改增”背景下房地产企业的税负变化及应对措施[J].商，2016（27）.

[4]姬昂.淺析“营改增”后房地产企业税负变化[J].财会通讯，2017（01）.

（作者单位：天衡会计师事务所（特殊普通合伙））