铁路土地综合开发机会研究方法探讨

戴刘生

中铁第四勘察设计院集团有限公司 湖北 武汉 430063

正文：

1 前言：

我国铁路土地综合开发是重要的投融资改革方向，铁路企业进行土地综合开发，主动参与城镇化进程是铁路走向市场化的必然选择[1]。铁路作为一种高效的交通方式，对带动车站周边城市发展。振兴地方经济具有催化作用，车站周边的开发建设也收到广泛关注[2]。对铁路车站周边开发潜力大小的分析成为其开发的重要前提，然而由于我国铁路土地综合开发理论和研究起步较晚，其开发机会的研究与分析尚未形成评估体系和指南，科学的综合开发机会研究方法的引入成为铁路车站周边土地综合开发迫切的课题。

2 铁路土地综合开发影响因素分析

影响铁路土地综合开发因素众多，包括协调性因素、便利性因素、经济性因素、功能性因素、可持续发展因素以及效益性因素等等，在影响因子的选取中不仅要考虑对地块开发具有普适性影响的因素，更要强调针对车站开发和建设的背景以及城市自身发展特征选取具有重大影响的因素。总体来说，铁路土地综合开发影响因素可以分为规划层面、市场环境、车站对城市发展带动效益、周边用地情况和生态环境五个方面。

3 评价指标体系构建

3.1 评价指标体系构建方法及思路

从众多铁路土地综合开发影响因素中提炼出研判综合开发机会大小需要考虑的五个关键评价指标：城市规划、市场环境、车站对城市发展带动效益、周边用地情况以及生态环境，然后从各指标层中选取多个评价因子进行评价。

引用1～5等级标度法（其中，1～5分别代表某一指标的“适应性”为：差、较差、一般、较好、好；针对有关“数量”的评定既是低、较低、一般、较高、高；针对有关“程度”的评定既是弱、较弱、一般、较强、强；）对各个指标的各级评判要素的相对状况进行评价打分。

通过专家打分法，计算各评价指标及其评价因子的权重。

用因子分析计算方法计算出每个车站的综合评价值，按得分高低将沿线车站的综合开发机会大小进行分类汇总。

3.2 评价指标体系构建

表1 铁路土地综合发机会大小评价指标系列表

3.3 评价模型计算

因子分析法就是用少数几个公共因子来描述许多指标或因素之间的联系，从而反映整个信息的统计学分析方法。通过专家打分法，计算各评价指标及其评价因子的权重。

综合得分计算公式为：

综合得分试中，Z为综合得分；a为评价因子权重；Fn为等级标度得分。

4 结束语

本文基于铁路土地综合开发影响因素分析，尝试建立新建铁路土地综合开发机会大小研判的评估体系，旨在为铁路土地综合开发机会大小研判提供一种方法与思路，希望能够对铁路综合开发的开发潜力、开发价值和开发决策提供更具指导性的建议。