发展共有产权房对我国房地产市场的影响研究

黎小佳

共有产权住房作为中国房地产市场改革过程中的重要着力点，一经推出便引起了很大的反响，广大学者对共有产权房进行了众多研究。本文第一部分介绍共有产权房的概念，这为后文的论述打下理论基础，第二部分介绍共有产权房的相关特点，最后立足中国房地产场的现状探讨共有产权房对中国房地产市场相关主体的影响

共有产权房

基本特征 住房改革 影响

共有产权房对于深入推进房地产调控，进一步平抑商品房价格具有重要意义。作为我国房地产市场供给侧改革重要着力点的共有产权房将有利于合理制定价格，公平合理分配，抑制投资投机性购房需求

共有产权房的概念

所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、间品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。

共有产权房的基本特征

（1）共有产权房操作方式更加灵活

房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7：3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5：5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于间期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进人中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

（2）共有产权房价格形成机制更加市场化

共有产权房”作为经济适用房的变异形式，其显著特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为出让，并完伞按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房。可见，比起传统的经济适用房，“共有产权房”增加了土地成本，且房價实际上是“随行就市”。客观上，“共有产权房”的这种价格形成机制，不啻于维护了商品房市场价格，丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。但立足于可承受的销售价格（以建设成本和适当利润为基础）这一特点仍将保障中低收入者的购房权益。

（3）共有产权房的出资方式独特

另一个显著特点在于“共有产权房”的出资方式，它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资，并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说，与开发商推出的所谓“零首付”优惠政策比较，前者的垫资人是政府，后者的垫资人足房产商，从融资模式上看，并无本质差别。共有产权房范围更大的供应对象支持无房家庭解决住房刚需。

发展共有产权住房对我国房地产市场的重大影响

（1）试水共有产权标志着中国房地产政策已经发生重大变化。

打消了一部分人认为房价只是暂时下调，用不了多久，就会像以前一样疯长的幻想。通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，表明政府和老百姓起势力解决住房困难。

（2）共有产权房的推出改变相关预期

一方面说明各地政府正在积极落实2016年中央经济工作会明确提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，另一方面也表明政府正在逐步探索解决居住困难问题，以期建立适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。

（3）共有产权房的推出丰富政府调控措施

共有产权房在一定程度上会弱化行政色彩，从而有助于提升政府的权威。众所周知，迄今为止，政府为遏制疯长的房价，几乎每年都会出台调控政策，但房价多年来却一路飞涨，调控变成“空调”，在一定程度上影响了政府的权威。今后，政府则可以通过增加或减少“共有产权住房”的投放量来影响房地产市场的走势，相较于行政命令则更加“市场”。

（4）共有产权房有利于完善住房供应体系

“共有产权房…‘自住房”等政策的出台，表明政府正在商品房、保障房的基础上尝试多条腿走路，以期建立多层次的住房体系。数据显示，自住型商品房自推出以来，在2017年影响房价少涨7%。可以预计，共有产权住房将整合以往各类出售型保障房和政策房，促进保障房资源分配更加公平、合理，从而充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用，这对深化住房供给侧结构性改革，进一步完善住房供应体系具有重要意义。

总之，共有产权住房政策一方面有利于抑制住房投资投机性需求，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展，加快形成符合首都特点的房地产市场基础性制度和长效机制，帮助更多的人实现住有所居；另一方面，还可以进一步平抑房地产价格，对尝试多条腿走路，建立多层次的住房体系，深化住房供给侧结构性改革等均具有重大意义。

[1]陈杰.如何用好共有产权房[N].第一财经日报，2014-08-07（B05）.

[2]陈杰.从改革大视角看共有产权房发展[N].解放日报，2014-04-11（011）.

[3]叶雷.共有产权房重在发挥市场作用[N].中国建设报，2014-02-19（002）.