浅析“营改增”后房地产企业财务管理的影响及策略

方玲

“营改增” 房地产企业 影响策略

“营改增”对房地产企业的影响

（1）“营改增”对房地产企业的积极影响

首先能对房地产企业的税收负担进行一定程度的减缓，能对房地产企业的成本进行一定程度的降低。通过“营改增”方案的实施，一定程度上减少了税收项目，并且抵扣了部分税收，降低了税负负担。另外，对房地产企业也是一次重新的调整和优化，根据政策的变化，房地产企业需要进行全方面的优化管理和制度改革，这样对正规企业是一次更大的进步，对不正规企业是一次鞭策。

（2）“营改增”对房地产企业的消极影响

一是增加企业负担，对于周期比较长的房地产行业，需要在事前预缴税款，但是要在竣工之后才可以获得相应的进项税款。大大增加了所要承担的增值税成本。二是增加了土地成本，现有法律的要求无法进行进项税额的抵扣，企业就需要承担更大的税负。三是在财务的处理难度和适应程度上造成了一定的困难。

“营改增”对房地产企业影响的解决策略

（1）加强人员培训，提高业务水平

增值税和营业税的区别在实际的工作中是很大的，原有的工作人员对营业税的掌握比较清楚，但是对增值税的了解并不是相当的熟悉，但是各项业务之间还是有一定的积极联系的。所以，我们要对所有的工作人员提出新的要求，实行新的管理政策，在提供发票、审核业务合同、发票条款的审批等方面都要重新制定方案策略。另外，要对工作人员经常进行教育培训，提高业务能力，在具体的工作中才会更加的注重工作第一的原则，更加的把工作的利益放在首位。二是在管理人员的管理方法和策略上，管理人员要及时根据业务范围和时间要求对每一位员工提供适合其特点的岗位，把具体的责任分配到每一个负责人上，这样才能够清楚每一位工作人员的具体工作内容，才能更好的对工作人员进行考核，更好的对房地产行业的发展带来一定积极的影响。

（2）加强科学筹划，有序开展税收

房地产企业要根据实际的管理现状，根据自身切实的特点，积极的调整在变化中的实行策略，更好的、更有序、更合理的开展税收和避税工作。首先要根据现有的政策条件争取一定的优惠政策，在增值税的减免税方面，在各部门之间，在熟练掌握和了解国家政策之后，争取更多的优惠政策。其次是注意增值税专用发票的使用，在采购的过程中，尽量采用集中采购和批量采购的原则，这样既可以开具需要的增值税专用发票，又可以在质量和价格上实现更大的便利。最后是积极利用自己的纳税人身份，“营改增”的政策实施对于小规模的纳税人来说有一定的负面影响，税负可能需要承担的更多，但是如果房地产的开发商企业申请成为一般的纳税人对自己更为有利。

（3）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制

实行“营改增”后，财务核算更加复杂，增值税专用发票的使用也暗藏许多风险，房地产企业必须加强业务流程的控制，来降低和控制企业的税务风险。

在采购环节，可能会因市场等原因发生纠纷等问题，这就导致已经支付的款项无法取得进项发票，无法实现抵扣，因此，房地产企业要尽量在获得进项发票后支付费用。

在开发环节，房地产开发本身就伴随着成本的产生，企业必须加强对成本发生的原始依据以及资料的管理，这也是土地增值税成本抵扣的依据。

在销售环节，房地产企业往往会采取一些促销手段，在销售时必须注意避免出现视同销售时销项大于进项的情形，这些都直接影响着税款的缴纳。

在纳税环节，实行“营改增”后，税务的主管部门增加了国税局，申报的时间和内容也发生了很大的变化，对财务人员的工作效率也提出了挑战，同样的时间节点需要报送的内容多了，报送的对象（税务部门）也增加了，而且同时还增加了接受国税稽查局检查的责任和义务。

因此只有通过加强各个业务环节的监督和管理，完善内部控制机制，完善财务信息化系统，才能做到规避税务风险以及提高工作效率。

（4）加强纳税风险控制，强化房地产风险防控意识

加强纳税风险控制，必须科学进行税务筹划。

一是强化风险防控意识，及时调整和完善财务核算和操作流程，增加日常账务与纳税申报的比对机制，防止出现纳税风险。

二是要重视供应商和服务商的选择，要选擇财务管理规范，核算健全，能开具增值税专用发票的供应商进行合作，选择一般计税的房地产项目增值税的缴纳金额是销项税减进项税后的差额，如果增值税扣税凭证不符合相关规定，进项税额将无法从销项税额中进行抵扣。因此要防止和避免出现供应商财务不规范导致出现失控发票、无效发票等情况使进项税额无法进行抵扣的问题发生。

三是规范增值税发票的管理和使用。要重视增值税发票的管理，加强专用发票的认证及归档管理，在规定的期限内进行认证抵扣，并建立进项发票台账，平时做到时时核对，月初进行纳税申报时应与财务账上核对，对于已认证未入账或者已入账未认证的发票应核对清楚并制作调节表。

（5）加强管理工作，开展多元策略

在“营改增”政策的实施中，我们要实行一定的财税控制制度，要根据当前税制改革的特点积极利用抵扣进项税的优势，积极转变开发模式，扩展业务的实施范围，积极的实现经营方式方法和策略上的多元化进行。房地产行业一般而言都是比较传统的开发模式，都是实施年份和时间比较长的发展类型，针对这一方面，要积极的实行商业地产、高档住房、精装修和产业地产相结合的模式，更好的降低市场对房地产企业带来的风险，更多的实现利益。

房地产行业应对“营改增”的税收筹划

（1）加强学习“营改增”制度

“营改增”政策首先选择在房地产行业中试行，主要目的是可以为其他行业提供杠杆作用的相关参考，所以房地产企业必须重视“营改增”政策的实施情况。企业需要严格培训有关的财务人员和管理人员，使全体员工积极进入“营改增”政策的实施中。

（2）对房地产开发成本进行税收筹划

一般来讲房地产企业在项目开发过程中需要较长的时间，不仅需要对房地产建筑开发用地严格筛选，还需要大量购买项目所需材料。若可以在此期间分摊处理房地产工程项目成本，就可以对房地产企业工程项目每个阶段形成的增值稅实行分摊处理，进一步节省房地产企业开发工程项目的成本开支。因此在“营改增”政策执行中，需要房地产企业建立专业的税收筹划工作岗位，首先对开发成本做一个基本的税收筹划，明确分析房地产企业经营过程中每个阶段税收支出情况，制定分摊处理措施，从而节省房地产企业开发项目成本。

（3）对物资及销售方式进行税收筹划

1.物资材料税收筹划

对于建筑材料供应商需以招投标的方式确定，招标依据是供应商能否出具增值税发票，同时结合竞标企业的材料报价、产品质量等进行全面的评价，最后对满足条件的一部分企业科学选择。在选择与聘用劳务人员上，也需要尽可能避免出现零散劳动力和流动人员，进一步保证房地产企业可以获得劳务派遣公司或者是代理公司开出的增值税发票。

2.销售方式的税收筹划

明确无法实行进项税抵扣的项目，尤其是新增无法抵扣的项目。结合具体项目，准确核算进项税，明确综合纳税，确定所在区域项目的分解标准。财务单位建立进项税台账，严格区分各个区域以及有关的汇总税收，安排专业人员对专用发票进行扫描，明确可否实行抵扣，在月末对真实财务状况全面了解，避免财务计算可能造成的失误，尽量减少抵扣联发票出现纰漏。财务部门应当加强管理申报工作，在申报之前，需要合理安排报税活动，联系收入单位提供预缴基数，准确汇总核算所在地区的税额，在规定的时间内申报预缴税额，整理单据和报表，确保顺利进行税收汇总工作。

（4）加强培训专业人员

为了尽量减轻“营改增”对房地产企业造成的影响，首先，对于企业管理者来讲，在对税制改革全面掌握的前提下，超前进行谋划，控制企业发展方向。其次，组织企业财务人员进行专业知识培训，促使财务人员管理能力与企业税改之后的管理需求相符；专门组织学习税改政策的有关规定以及涉税风险问题，提高财务人员对实际问题的解决能力和应变能力；同时，企业需要聘请专业培训单位或者具备一定经验的财务人员开展业务培训，提升纳税人的税务筹划水平。

另外，企业还必须积极提升相关部门的业务操作水平，特别是材料采购及项目招标部门。由于他们的工作紧密联系着增值税进项抵扣工作，因此必须重点开展培训。首先要帮助工作人员了解“营改增”实施之后后需要注意的工作问题，进一步提高管理能力；其次，明确划分可抵扣或不可抵扣项目，在材料采购过程中应当获取发票，进而可以避免企业出现税负过重问题。

结束语

综上所述，“营改增”的政策推行以来对各行各业的影响比较严重，对房地产行业的影响也是毫不例外，我们在分析了“营改增”对房地产行业积极影响和消极影响之后，提出了在应对“营改增”政策的变化下，我们从加强人员培训，提高业务水平、加强科学筹划，有序开展税收、加强管理工作，开展多元策略等几个方面分析了如何更好的实行积极的解决措施来应对“营改增”的影响，来更好更明确的发展房地产行业。另外，房地产企业也应该积极的寻找机遇，积极探索“营改增”给房地产企业带来的积极影响，积极的转变企业发展的模式，积极顺应企业发展的潮流，在实践中不断的改革变化，在创新中不断的突破发展，以便能谋求更大的进步，给国家的经济带来更多积极的推动作用。