美联储加息对中国房地产业的影响

尹中汇

摘要：2015年12月以来，美联储先后四次加息，结束了近7年的量化宽松货币政策。美元加息对全球金融市场影响必然会牵涉到中国，进而中国房地产业也会受到冲击。文章回顾了美联储加息的历程；在此基础上分析了美联储加息对我国房地产业的影响；进一步提出了中国政府的应对措施。

关键词：美联储加息；中国房地产业；人民币贬值

2017年6月15日，美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.75%-1%调升到1.25%，这是美联储2017年的第二次加息。自2015年12月以来，美联储先后四次加息，结束了近7年的量化宽松货币政策。美联储加息对中国经济最直接的影响就是资本外流，人民币相对贬值，中国房地产业也会受到冲击。房地产业关系国计民生，是中国经济发展的支柱产业之一。近年来，国内的研究都集中在美联储加息对中国经济金融方面的影响，并未深入探究对房地产业的影响。在当下经济全球化的形势下，分析美联储加息对中国房地产业的影响，并提出应对措施是有必要的。

一、美联储加息的历程

自1982年以来，美联储已进行5轮加息。第一轮加息是1982年10月到1984年9月，利率从9.5%升到11.5%，期间加息8次，平均每次升高25个基点；第二轮加息是1988年3月到1989年4月，利率从6.5%升到9.75%，期间加息11次，平均每次升高30个基点；第三轮加息是1994年1月到1995年5月，利率从3%升到6%，期间加息7次，平均每次升息43个基点；第四轮加息是1999年6月到2000年5月，利率从4.75%升到6.5%，期间加息6次，平均每次升高29个基点；第五轮加息是2004年4月到2006年7月，利率从1%升到5.25%，期间加息17次，平均每次升高25个基点。回顾这5轮加息，美联储加息的过程基本上是循序渐进的，并非直接上调到目标利率。这样既可以为市场提供一定的适应时间，减轻加息所带来的负面影响，又能让美联储在加息的过程中依据经济状况，适时调整升息幅度。

2008年金融危机后美联储采取的量化宽松货币政策（QE政策），虽然帮助美国经济逐步复苏，但是也带来了一些负面的影响。一方面，美国央行的资产负债规模已从起初的10000亿美元涨到45000亿美元。另一方面，全球金融市场过度膨胀，泡沫四起。QE政策导致了全球金融体系流动性的泛滥。在美国央行实行量化宽松货币政策的期间，美国的商业银行不太热衷于放贷，于是大量的货币流向中国、印尼等新兴市场国家，这实际上暗藏了潜在的危机，长此下去，新的金融危机还会爆发。随着QE政策的负面效应凸显以及美国经济的好转，美联储可能会退出QE政策，开启新一轮加息的历程。

二、美联储加息对中国房地产市场的影响

中国是当今世界最大的新兴经济体，与全球金融市场的有着紧密的联系，美元加息所带来的全球金融市场的负面影响必然会影响中国。美联储加息对中国经济最直接的影响是资本外流，人民币相对贬值，进而中国房地产业也会受到冲击。

（1）加大房地产商偿还外债压力。2008年金融危机后，美国实行低利率的量化宽松货币政策。期间美元贬值，大量中国房地产商通过到美国贷款以降低融资成本。伴随着美联储加息，美元升值，这些房地产商在偿还债务上的压力会增加，甚至有些企业根本还不上贷款，中国的房地产企业将会面临着巨大的生存危机，加大资金链中断的压力。

（2）对房地产价格带来冲击。近年来，中国经济发展速度逐渐放慢，美联储加息受到最大冲击的是的房地产业，因为房地产业杠杆率过高。在加息之前，部分房地产商大量从美国贷款，如今负债累累，很有可能造成资金链的中断。然而，若中国央行随之提高利率，房价未来会下降，挤出房地产为代表的资产价格泡沫，可能带来一定的风险。

（3）加剧人民币贬值压力，刺激短期投机行为。自2014年底美联储退出低利率的量化宽松货币政策以来，国际金融市场预测美元会加息，人民币汇率从此开始贬值，2015年底人民币兑美元汇率6.49，2016年人民币平均汇率6.64比上年贬值了6.2%，截止到2017年12月7日，人民币兑美元汇率降低到6.61。中长期来看，人民币兑美元汇率有可能持续贬值。这样的情况下，容易出现投机性短期资金即“热錢”行为。人们为了追求利益的最大化，会将这种行为投放在房地产需求旺盛的市场，最后促使房价虚高。主要原因在于人民币贬值的预期促使市民出现了“抢房热”，以至于需求过剩，还有很多人因为抢不到房子而叹息。这种现象很容易形成房地产泡沫，冲击金融市场的发展，甚至导致金融风险增加。

三、对美联储加息的应对措施

一些专家认为虽然美联储加息对中国房地产有负面的影响，但是这种影响还在可控的范围之内。一方面，现阶段我国有充足的外汇储备，可用来缓解房地产企业的外债危机；另一方面，我国房地产市场近年来一直稳步发展，整个市场的基本面相对来说比较好。当然，我们也不能忽视美联储加息对我国房地产市场的冲击。我们可以采取以下措施来应对。

（1）深化房地产供给侧改革。房地产市场的健康发展是应对美联储加息冲击的前提。目前，我国房地产市场面临的最主要问题是供给问题，为此应实施多种手段扩大有效供给，优化供给结构。首先，对于三线城市房子供大于求，一二线城市房子供不应求的现状，要加大一二线城市房屋的供给，适当控制三线城市房屋的数量。为了加大有效供给，应走新型城镇化道路，建设便捷的跨区域交通，在大城市周边积极开发有特色的小镇，发展卫星城市，打造“城市群”。其次，对于过度投机行为，要充分利用银行贷款和税收杠杆来打击，在购房交易期间，可以对第二套以上的住房应降低贷款比例同时加收增值税和契税。最后，要努力发展租赁市场，优化租房形式，让租赁成为居民的一种新的生活方式。如今，我国的房屋租售交易比约为6%，而日本是80%，美国50%，这个差距还是挺大的。

（2）稳步推进人民币国际化，保持人民币汇率稳定。把重点放在区域货币合作上，加大对外贸易投资中人民币的使用，扩大人民币国际影响力。同时在风险可控的基础上推进股市国际化。最重要的是，要加快金融产品的创新进程，努力开发新的人民币衍生产品，从而实现人民币汇率的稳定。

（3）加强对金融市场及房地产市场的监管。当前，部分国内的房地产企业倾向于将资金投向国外，同时，会刺激国内房地产的短期投机行为。因此，要制定相应的制度，加强对资本流动的监管，打击资本投机，降低资本流动给我国房地产市场带来的负面影响。那么，为抑制房地产的短期投机行为，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，促进中国房地产市场平稳健康的发展，各地政府要根据自身情况实施限购政策，强化税收政策，完善购房信贷体制。