城市运营中房地产开发企业的角色定位

葛丹

摘要：近年来，随着我国的城镇化进程的不断加快，形成了一种新型的城市运营建设和管理模式。房地产开发企业作为这一发展过程中的重要载体，发挥了重要的作用。本文通过综述城市运营的内涵，阐述了房地产企业在城市运营中对城市塑造的重要作用，进而提出了房地产开发企业转化角色定位的有效策略。

关键词：城市运营；房地产开发企业；作用价值

1.城市运营的内涵

城市运营，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，发挥房地产企业产业优势和资源优势，结合城市发展的机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。城市土地是构成一个城市空间和城市功能的载体，是城市最为宝贵且有限的资源，土地运营的状况直接关系到城市的发展空间、发展潜力和发展方向。因此城市运营的本质即以政府为引导，以市场为主导，使城市的土地资源得到最有效的配置与利用，并整合相关产业及资本要素，使城市的有形和无形资源、现实和潜在资源可持续发展并从中获得具有个性特色最大城市价值的过程，是追求经济、社会和环境效益最大化，实现自我滚动、自我增值、自我发展的新型城市建设和管理模式。

2.房地产开发企业在城市运营中的重要角色定位

2.1房地产业是城市规划发展的有机组成部分

城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。对房地产开发企业而言，选择了一个城市，就需要融合城市大环境的开发项目并成为城市的有机组成部分，从而对城市规划以及经济作出贡献，拉动城市经济增长。

2.2房地产企业是城市运营的主体

从某种意义上说，政府最大的作用在于管理城市，而运营城市则必须借助市场的力量。房地产开发企业既是市场主体，也是城市运营的主体，其通过运营城市使资源加工成产品再变成商品，使城市建设由简单的生产过程变成资产资本营运的过程。目前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，城市发展正朝着以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局、加快农业转移人口市民化的方向行进。经济的转型、新型城镇化的发展迫切需要房地产业加快自我变革，以城市运营宏观视角和实践来发展房地产业是房地产开发企业科学健康可持续发展的有效路径。房地产开发企业在城市运营的模式下，已把触角伸向城市社会的各个层面，从建筑规划到物业管理、社区建设、基础教育、文化艺术渗透等，都直接或间接影响着城市的整体格局；开发企业通过高度的社会责任意识与科学专业的运营能力，为城市的未来提供增值产品、文化和服务，提升整个城市的竞争力。从这个角度来讲，优秀的房地产开发企业有条件成为城市运营商，担当起一个城区“执行官”的重任，直接参与运营并协助政府管理一座城市。

3.房地产开发企业在城市运营中发挥角色价值的有效策略

3.1准确把握城市建设和社会发展的战略、方向

城市综合运营具有巨大、跨时代、高社会效益的特点，以服务于城市建设。因此，房地产开发企业在城市运营中应当不单纯的提供居住空间的硬件设施以及相应的服务，还需要涉及到城市生活中的其他公共空间不仅如此，房地产开发企业应当深入了解与研究城市发展的具体战略定位，把握好城市的未来发展趋势，进而符合政府层面针对城市建设的总体规划。这些发展战略和规划一方面能够改变城市的形态，另外还将大大提升市民的生活质量，从而带动城市进步与发展。所以，房地产企业应当具备良好的社会责任意识，同时在城市综合运营中发挥出重要价值，以此来承担起城市建设和社会发展过程中的使命力量。

3.2抓好房地产开发企业的内部运营

房地产开发企业自身规范的约束和效率的提升，是实现最终效益的基础，目前，房地产开发项目建设逐步改变以往分散的项目责任制，代之以纵向流程管理，将施工标准、进度推进、招投标执行、审计同步等方面，实现人力、物力、财力的集约利用与高效运转。只有以规范为保障，企业的效率才是稳妥的、持续的。

3.3注重创新发展

房地产领域的创新重点是科技创新、体制创新和机制创新。通过科技创新增加“新技术、新材料、新产品、新工艺”应用，改变资源能源消耗大、住宅产业化水平低的粗放方式，提高规划、设计水平，提升住宅产品质量；通过体制创新实现设计总承包，提高规划、设计、施工的协同性，有机配合、提高效率；通过机制创新实现建筑设计与运营管理一体化，实现“社区健康产业”、“教育产業”、“文化艺术产业”及 “社区物业服务系统”统一。

当务之急需要进一步解放思想，改变传统守旧的理念和方法，通过强化顶层设计，将管理模式予以创新，尊重先进设计理念的应用，让科学、高效的设计理念得到有效的实施。要积极应用环保、节能、绿色技术，促进将科技成果转化为实践应用，推动绿色建筑的设计和推广。使房地产开发企业通过科技、体制、机制方面的创新实现根本转型，在经济的转型中实现科学快速的提升，并有力发挥出促进经济社会进步的优势。

3.4提高自身项目融资能力

强化项目融资能力概括来讲就是提高大型住宅式房地产项目融资完成效果。资金已是一个严重制约房地产开发企业发展的瓶颈。对于资金密集型的房地产行业，在城市运营发展中解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。总的来讲，大型住宅式房地产开发以地产企业为主导，采用多种融资模式来调整和影响项目整体运营体系和未来经营制度。比如，当项目融资和开发阶段仅借助短期负债式融资，在后期项目运营阶段需要面对极大偿还债务压力。结合房地产开发实际情况可以总结出，一般大型住宅式房地产项目需要三年以上培育期，同时还需投入较长一段时间才可以获得住宅出售和经营效益。通过项目风险预测和制定解决措施来降低无效投资带来的影响。在获取资金后要科学规划和计算项目费用，最大程度上发挥项目融资利用程度，降低企业借贷压力基础上规避企业资金链断裂。综上所述，高效控制地产项目无效投资，能够使地产企业能够更快更优创新和升级融资体系。调整融资结构，降低大型住宅式房地产开发中对银行和金融机构依赖程度。强化房地产开发企业融资能力和企业运营水平，推动大型房地产开发项目以及运营的整体水平。

4.结束语

综上所述，作为城镇化的主要载体，这20年中国的房地产业在起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于成熟。在这个过程中，房地产产品业态日渐丰富多元、开发企业阵营不断分化、行业的基本属性与商品的价值规律逐渐发挥作用。在房地产业发展工程中中，房地产开发企业应当找准战略和方向，实现自身角色的转型，以贡献于城市发展实现经济、社会和环境效益最大化。

参考文献：

[1]张林.试论传统建筑施工企业投资PPP项目的融资管理[J].交通财会，2017（12）：4-9.

[2]李腾达，秦罡.项目融资在大型住宅房地产开发中的应用分析[J].门窗，2017（11）：227.

[3].中国城市运营步入新时代[J].经济导刊，2017（12）：6-7.

[4]龙娟.关于我国地方政府融资平台的相关问题研究[J].经贸实践，2017（21）：110.