土地评估行业规范化发展的相关问题探讨

梁丽华

摘 要：长期以来，我国经济一直处于高速发展的状态，土地交易作为其中的重要环节也获得了长足的发展，由此带动了土地评估行业的飞速崛起，但是与单纯的土地交易不同，从事土地评估行业的部分单位与政府存在或多或少的联系，所以在评估的过程当中，有时会出现一些有违公平的状况。因此，对于土地评估，虽然它为我国经济的发展作出了巨大的贡献，但我们并不能够忽略它存在的问题，应该针对这些问题提出解决之道，规范土地评估。

关键词：土地评估；行业规范；问题及建议

土地评估行业作为一种比较特殊的行业，与其他的行业不同，主要涉及到的核心理念是诚信、技术以及完善周到的服务。但是作为一项评估行业，它又具有了专业性和风险性，所以这是一个机遇与风险并存的行业。对待这个行业，我们需要有高水平的领导者来带领，同时，要善于发现存在的问题，针对这些问题我们需要进行良好的解决，用创新和科学的发展眼光来进行对这个行业的管理，进而推动行业的进一步发展以及更好的进步，取得更好的经济效益和社会效益。

1 土地评估行业当前存在的问题

1.1 行业诚信度不高

当前，行业中存在有许多对于土地进行专业评估的相关方法和评估原则，所以实际上在我们进行土地评估工作时，有许多种不同的方法可以进行选择，但是在实际的操作时确并不是这样，有部分企业为了故意迎合评估的对象，会故意选择用比较容易达到评估结果的方法，而不是根据待评估土地的实际情况进行选择。在进行土地评估的工作时，还有许多的估价师对于已经制定的基准地价不能严格遵守，而是根据自己的主观意愿进行随意的调整。在对待估价土地进行贴现率的计算时也是按照自己的意愿随意计算，在进行评估时不完全尊重客观事实，而是带有强烈的主观色彩，这并不是一个专业的估价师应该具有的素质，造成这种诚信度比较低的根本原因还是在进行土地评估时许多的原则划分还不是很细致，还是有漏洞可以钻，才会最终导致估算结果的不规范和不客观，这些主观的结果在某些情况下可能会直接导致行业诚信度的降低。

1.2 公平竞争无法实现

当前，我国土地评估行业存在的土地评估机构中，有一部分是原来土地管理部门下属土地评估单位改制脱钩形成的，在争取来自于政府部门的评估业务时，这些单位有先天的优势，这一点对于其他土地评估机构来说是不公平的。据统计：2017年，全国300城市土地成交建筑面积合计20.42亿平米（累计同比+12%），其中，一线城市6660万平米（累计同比+55%），二线城市6.65亿平米（累计同比+3%），三四线城市13.11亿平米（累计同比+16%），总的土地出让金合计约4.61万亿元。巨大的土地成交量必然导致土地出让估价在土地评估业务中占据较大的比例，而不公平的竞争会导致很大一部分利益流向个别评估机构，这在一定程度上会影响行业的整体平衡，收窄行业的发展通道。

1.3 估价报告质量水平欠佳

在土地估价机构内部，参与土地评估的主要有两个方面的人员：一种是在职的专业注册估价师，另一种是协助估价师的估价人员。但是当前，很多的估价师的主要工作任务已经变成了如何提升公司的业绩水平，而真正参与到评估工作中的是缺乏专业素养和专业能力的协助人员，这些人员对于土地评估的程序、内涵、原则、技术选择等方面理解不透彻，只会机械性的套用在自己的土地评估工作中，在套用相关范本后就出具了报告，所有的估价报告都像是一个流水线上生产出来的产品，这些都严重的阻碍了土地评估行业整体水平的提高。

2 对于土地估价行业进行规范化的相关建议

2.1 完善相关的管理制度

对于土地评估行业的制度需要进行一个合理的、规范的修改，使得新制度能够更适应土地评估行业的发展，又能够适应当前政策的变化，争取能够建立起一种能够有很多的土地评估专业性的提升又能够建立起一个全新的土地管理体系，控制好土地评估行业的发展模式和方向。

2.2 向多元化方向发展

土地评估公司不应该只有土地评估这一项业务的存在，因为尽管一项任务很容易实现权责的划分，但是业务过于单一对于企业的长期发展并不是一件好事，所以土地评估公司需要拓展他们的业务范围，在市场上争取能够找到适合自己的一席之地。

2.3 加强对土地估价行业的管理。

对土地估价行业的管理不但包括对相关制度的管理，还包括行业内部的监督和管理，土地评估行业的规范化发展主要体现在自律监管上，政府不可能一直把注意力放在监督管理上，所以在行业的内部一定要形成自我管理的良好风气，在自律监管的过程中，使土地评估行业的自律职能充分地发挥其作用，加强机构管理和个人管理的结合，达到行业自律的目的。另外，土地估价机构和估价师都应该以身作则，严格按照行业的一些规章制度来执行，为整个行业树立一个良好的形象，使行业的诚信度大大提高。

2.4 提高土地估价师的素质和水平。

土地估价师的职业道德和素质是整个行业发展的关键因素，企业能夠在一个文明的环境下发展，不仅能够形成一个好的风气，还能够让企业在激烈的市场竞争中得以存活，并稳步发展，不断壮大。在进行土地评估的过程中，一定要对执业人员的综合素质水平重视起来，定期进行一些专业培训，不仅要对专业的业务知识进行培训，还要训练执业人员的业务熟练程度，可以设定一些制度，优胜劣汰，使执业人员有一定的危机意识，这样，土地评估行业才能够朝着规范化的方向稳步前进。

2.5 合理采用最有效使用原则

在不同行业和领域的发展中，土地作为重要载体占据着非常重要的地位，充分展示出土地用途的多样性，因此，不同用途的土地具有不一样的收益。在选择土地进行投资时，要尽可能提高土地资源的有效利用率，在追求最大化利润的同时，使城市土地得到最有效使用。因此，根据经济性原理的相关理论知识，随着市场经济不断发展，土地价格与土地的最有效使用情况有着密切联系，在对城市土地进行价格评估时，必须确保土地的使用处于最佳状态，才能保证土地资源的最合理配置，从而推动土地市场可持续发展。

2.6 注重需求与供给原则应用

随着城市经济不断发展，商品的价格与商品的需求和供给情况有着密切联系。如果供大于求，则商品的价格会下降；如果供不能满足需，则商品的价格会上涨。由于我国不同城市的土地规划不一样，在国家不断加大宏观调控力度的同时，人们对生活环境、生活质量提出了更高要求，因此，城市土地价格评估与土地的供给与需求有着重要联系。在一定城市区域内，土地价格评估是由土地需求来决定的。

3 结束语

总之，在当前这种充满竞争的大行业背景下，如果土地评估行业不能够进行行业的创新性转型，那么必然会被这个大发展的洪流所抛弃。当前这个行业尽管属于一个稀缺行业，专业人才不是很多，但是依然在不长的发展过程中暴露出来了很多的行业性问题，需要我们一一去解决，只有抓住机会，才能实现全面发展，最终在这个市场经济环境下找到适合自己的定位，成为一个规范的行业。

参考文献

[1]胡睿.土地评估行业的规范化发展研究[J].城市建设理论研究：电子版，2015（22）.

[2]贺晓明.地评估行业的规范化发展研究要求[J].建筑工程技术与设计，2015（10）.

[3]胡惠英.土地评估行业的规范化发展研究[J].经营管理者，2015（8）.

[4]黄海涛，宫斌，孙凯旋.土地评估行业的规范化发展研究[J]. 消费导刊，2015（12）：83-83.

[5]祝娜莉.土地评估行业的规范化发展新思路[J].科技、经济、市场， 2015（11）：101-101.

[6]李霞.浅谈我国土地估价业的改革与发展[J].江苏商论， 2009， 2015（26）：179-180.