房地产开发企业常见审计误区及应对措施

王光颖

摘 要：随着我国市场经济、改革开放的不断深入，我国房地产行业在大形势下得到了迅猛发展，如今我国房地产行业已经成为经济建设大军中的重要一员。房地产开发企业的经营机制也逐渐适应了市场经济发展的浪潮，彻底摆脱了过去一味追求高利润的经营理念，很多房地产企业纷纷上市，实现了股份制改革，吸纳社会上大量的投资。此时，房地产开发企业的投资者们的关注点不再是经济效益，他们更关注的是房地产开发企业如何充分利用这些资源。在经济全球化发展进程不断加快的今天，在国家关于房地产行业宏观调控政策的不断出台情况下，我国房地产开发企业的竞争压力越来越大。如何有效控制房地产开发企业的风险成为企业获得竞争力的关键。据不完全数据统计，目前我国房地产开发企业共有9万多家，为300多万人提供了就业岗位，面对如此庞大的房地产开发行业，对我国国民经济发展程度的影响可想而知。因此，对于房地产开发企业而言，必须提高自身管理效率，企业的内部审计部门应积极分析风险、防范风险、应对风险，在促进我国房地产开发企业发展的同时，对国家的稳定和人民生活的安居乐业做出重要贡献。但是，在我国房地产企业中，传统的审计还存在一定的误区。因此，本文将针对我国房地产开发企业目前常见的审计误区进行分析，并努力探寻打破这些误区的有效应对策略，旨在为促进我国房地产开发企业的发展奠定基础。

关键词：房地产开发企业 审计误区 应对措施

在我国国民经济发展中，房地产企业的稳定发展将会对国民经济发展的水平、国家的稳定团结和人民群众的生活质量带来直接影响。房地产开发企业占用资金较多，可以说是牵一发而动全身，只要稍有变动将直接对广大人民群众的生活质量和生活水平带来影响。因此，房地产企业越来越成为社会公众关注的焦点。改革开放30多年，我国加大了经济体制改革的发展力度，在城镇化综合发展、住房制度改革逐渐完善的前提下，我国房地产开发行业得到迅速发展，并彰显出旺盛的生命力。特别是在国家政策的大力支持下，我国房地产开发企业逐渐呈现出欣欣向荣的发展态势。在经济全球化发展的大趋势下、在信息化水平不断提高的基本前提下、在新技术更新换代周期逐渐缩短的大背景下，面对瞬息万变的国内外经济环境，我国房地产开发企业所面临的竞争压力越来越大。房地产开发企业的内部审计部门是其对自身经营活动进行检测和控制的主要机制。房地产开发企业要想赢得长远的发展规划，就必须高度重视内部审计的作用。传统的内部审计还存在一定的误区，其主要职能是防错、避错、纠错，主要是针对房地产开发企业之制定的制度是否完善、账务处理是否合理与准确、企业管理人员的行为等进行审计，但是随着时间的发展，房地产开发企业的内部审计职能也发生了变化，内部审计更加关注业务流程的完善性、对企业风险的把控、对企业运营问题的解决等方面的内容。作为房地产开发企业的内部审计部门，必须与时俱进、积极应对这种变化和需求，从而更好的发挥自身职能作用，为提升企业的市场价值奠定基础、为企业的管理层提供更有价值的经济信息、为有效解决企业运营过程中出现的各种问题提供答案。

一、房地产开发企业的基本特征及审计内容

（一）房地产开发企业的基本特征

1、高财务风险

一般而言，房地产开发项目开发的周期较长、需要企业投入大量资金，再加之房地产开发项目本身成本较高、费用较大，需要大量银行贷款，因此，房地产开发企业经常面临较高的财务风险和巨大的财务压力。就目前我国房地产开发企业的现状而言，普遍存在負债经营的状况。一旦出现房屋积压、库存积压量增大的问题，房价向下波动的问题，资金周转不开的问题，必然会导致房地产开发企业陷入严重的财务困境，从而影响房地产开发企业的持续经营能力。

2、受国家宏观经济政策影响较大

房地产企业的发展和房屋的价格，一般会受到国家产业政策、货币政策、税收政策、土地政策等多方面的调控。例如：国家通过土地政策，对房地产开发企业土地使用权进行调控，最常见的就是通过对房地产开发企业的开发环节和房屋交易环节来调控房地产开发行业成本；通过基准利率上浮或下降、居民购房的首付款比例等方式限制房地产开发企业的贷款总量。当一个国家实行宽松的经济政策时，房地产开发行业呈现出繁荣的景象，此时房地产开发企业经营风险较低。反之，则会增加房地产开发企业的经营风险。我国政府从2010年开始，加紧对房地产市场的调控，从宏观经济政策来看，房地产开发企业下行压力增加。据统计，我国房地产行业库存压力较大、走势低迷，特别是伴随着19大的召开，我国一线城市房地产市场房价均有所下降。可见，房地产开发企业面临较高的经营风险。

3、开发周期长

一般而言，房地产开发企业的项目周期在一年以上、多则几年，并经历了规划设计、征地补偿、拆迁、建筑安装、配套设施完善、房屋销售等多个不同的环节，而在每一个环节中房地产开发企业都将面临很多不确定性因素，从而加大了经营风险。另外，房地产开发企业的资金方式也是多种多样，如：银行贷款、预售款、股权融资、定金、销售收入，多样化的资金形式对房地产开发企业的财务人员综合素养提出了较高的要求，但是在实际工作中，很多房地产开发企业财务人员的综合素养参差不齐，从而导致房地产开发企业财务核算面临较高的错报风险。

（二）房地产开发企业的审计内容

1、深入了解房地产开发企业项目的开发情况

在审计时，若结合近年来国家对房地产行业或企业的经济政策、详细收集在审计期间房地产开发企业项目资料清单，如：开发项目的名称、面积、土地价格、地点、开工与竣工的日期、房屋销售情况、房屋库存情况、销售价格，审计人员通过对项目清单的分析，能够详细了解房地产项目的开发情况，并确定重点审计的项目和审计的内容，从而对审计风险点进行准确把控。一般而言，在进行审计时都将目光集中在那些项目周期长、资金量大、销售出现异常的项目上。

2、对项目的财务风险进行评价

如前所述，房地产开发企业投资额大、项目周期长，并经常受到国家宏观政策的影响，因此，在审计中必须密切结合企业的财务指标，对房地产开发企业的财务风险进行重点审计，并高度关注房地产开发企业的财务缺口。例如：我国对土地出让金缴纳的资金来源进行了严格的规定和限制，要求房地产开发企业必须用自有资金来支付，当房地产企业自有资金较少时，虽然可以用贷款来保证其资金的充足性，但是企业潜藏着资金风险仍较大；审计人员必须结合具体财务指标，对房地产开发企业的偿债能力进行审查、对其筹资风险进行评价。

3、对房屋交易是否存在异常进行审计

在审计时主要是通过对房屋销售的记录、实地走访、座谈等形式来获取房屋销售的第一手资料，如：房屋的销售价格、销售面积、购房人员的信息、成交时间等。有的房地产开发企业将房屋以明显低于市场价格的方式销售给关联方，存在严重的逃税漏税现象，从而造成了国家资产的流失。

4、对审计单位的内部控制进行评价

在审计时，审计人员应根据审计项目的立项直至竣工结算和销售在整个过程中的内部控制流程进行严格审计，一定要密切关注项目的实施流程是否严格遵照企业内部控制的相关规定来执行，还必须对内部控制的设计与执行的有效性进行审计，在审计中一定要避免出现房地产企业管理层凌驾于内部控制制度之上的情况，以此来降低企业财务报表舞弊风险的出现。

二、房地产开发企业常见审计误区——以A企业为例分析

（一）A企业基本情况介绍

A企业成立于2003年，是一家房地产综合开发企业，主要从事房地产项目的开发、物业管理、商业用房出租、房地产信息咨询、销售自行开发的商品房我等项目。一直以来，该企业以“恪尽职业道德、优质高效为客户提供服务、保证客户满意、提升市场竞争力”作为企业发展的宗旨。

（二）A企业常见审计误区分析

1、审计目标定位不清晰、不明确

任何工作的顺利完成都需要一个明确的目标，并围绕这个目标布置相应的工作。A企业在内部审计制度上存在的关键问题，就是内部审计工作缺乏明确的定位、缺乏清晰的目标，审计的工作职能和目标，并没有明确说明是防错纠错、查漏舞弊，还是对企业的风险进行评估和控制，内部审计的管理职能作用充分发挥。明确而清晰的内部审计目标是内部审计人员制定审计规划、安排审计工作流程、执行审计工作的风向标，如果审计目标也不清晰、不准确、不到位，那么神经根本无法明确审计的工作范围，审计工作的效果也就可想而知。

2、缺乏顺畅的、以风险为导向的内部审计运行机制

A企业目前尚未构建完善的以风险为导向的内部审计模式，目前该企业的审计模式还处于过渡期。虽然A企业内部审计部门在风险因素的分析、风险的识别、风险大小的评估、风险的管控上做了一些工作，但是该企业内部审计流程，缺乏顺畅，这也是未来该企业的内部审计中应迅速完善的重点环节。A企业在进行审计过程中，关注的是对各项收支和资金活动流程的审计，而本地财务收支的真实性、对于企业运营过程中的合法性并不重視。如：在涉及企业生产、采购、销售等专项审计环节中，该企业更偏重于对流程方面完成情况的审计，严重忽视了这些流程中风险的控制和收益的分析与评价，特别是针对企业制定的重大经济决策是否合法有效、企业中高层管理人员是否廉洁奉公等方面的审计内容涉及较少；而对于在日常工作中发现的内部控制问题、风险问题，并未及时展开调查，跟进的处理方式也不到位；而且整体审计工作还停留在查漏补缺、堵塞漏洞等事后的审计阶段，严重缺乏事前防范和事中监督。

3、内部审计人员与企业管理者之间缺乏沟通

A企业虽然成立了专门的内部审计部门，担任该部门主要负责人始终秉持正直、客观的职业准则进行审计工作。随着该企业审计工作的逐渐深入和完善，开始着手对本单位领导岗位的职责，而这样审查触碰到企业高层管理者的利益，作为企业的管理者根本无视企业的利益，而是将自身利益放在第一位，根本不配合企业内部审计工作。有的领导者甚至对审批部门的工作充满了敌意，还有的领导者认为审计人员在纠结于一些鸡毛蒜皮的小事。这样的沟通与交流更不利于企业内部审计工作的顺利开展。

4、内部审计质量无法得到保证

A企业对审计质量的关注程度并不高，内部审计制度还缺乏完善性，那个审计程序还有很多细节不到位，缺乏专业的审计专家，并未出台相关的审计质量手手册。因此，从整体上看，该企业内部审计质量仍需完善。A企业是房地产开发企业，资金密集程度大，保证企业资金安全对公司的长远发展有着重要的意义，但是，该企业内部审计在保证资金的安全性、经营效益上还存在不足。

三、优化房地产开发企业常见审计误区的有效措施

（一）转变观念，提升房地产开发企业管理者对审计工作重要性的正确认识

近年来，随着我国先后颁布和实施《审计署关于内部审计工作的规定》、《内部审计基本准则》，房地产开发企业的管理者必须转变观念，充分认识到审计工作的重要性。如：企业的管理者应充分了解审计工作的性质、职能和作用，以此来提升企业管理者对审计工作重要性的认识；可以组织企业的领导者参加关于内部审计理论知识等方面的培训，全面提升管理人员的整体素质；构建完善的内部审计机构，在保证内部审计人员工作地位独立性、权威性的同时保证内部审计工作的顺利运行。

（二）与时俱进，改进审计方法、提高审计质量

随着现代信息技术的发展和信息时代的到来，房地产企业的审计方法发生了变化，因此，各房地产企业应紧跟时代发展潮流，在内部审计工作中引进现代信息技术，实现电子数据处理业务的方式替代原来的手工业务处理方式，从而减轻审计工作中巨大的数据量问题。

（三）加强培训，尽快提升企业的审计人员综合素质

近年来，我国很多房地产企业逐渐认识到内部审计工作的重要性，并在内部审计工作上投入大量经费。但是目前部分房地产企业的审计人员综合素质不高、专业能力不强、职业道德素养差，因此，房地产企业必须加强培训，尽快提升企业审计人员的综合素质。

（四）积极开拓，在审计人员与管理者之间构架沟通的桥梁

这就要求房地产企业必须增强交流，将审计工作的各个方面都上报至董事会。企业的审计部门应努力扩展和管理层之间的交流与沟通方式，如：构建内部沟通管理制度，保证内部审计人员与管理者常规的沟通更加规范化、科学化；组织各部门人员参与到审计工作中，在优化企业经营管理工作的同时，加强相互的交流与合作。

四、结束语

综上所述，市场经济的不断发展为我国房地产开发企业的发展提供了新的机遇和契机，作为我国财政强有力的支持，房地产开发企业要想走向可持续发展的道路，就必须进一步完善内部审计，完善企业内部控制管理体系，在提高企业风险防御能力的同时，提升企业的实际工作效率，提升企业的可持续发展力和核心竞争力。

参考文献：

[1]王佳蕾.我国房地产调控政策发展历程[J].中外企业家，2014.

[2]徐圣芳.房地产企业集权与分权混合管理模式下的内部审计探讨[J].中国内部审计，2014.

[3]袁志刚.风险导向审计在集团公司内部审计中的应用[J].房地产导刊，2015.