物业服务企业融资创新研究——以南都物业为例

孟瑞琦

郑州大学，河南 郑州450001

一、引言

近些年来，我国房地产市场面临重大转折。对物业服务企业来说，融资问题一直是关乎其未来发展的关键一环。业主需求量不断扩大，融资需求不断扩大，但由于物业企业具有缺乏可抵押资产、盈利周期长、重运营等特点，其在实际融资过程中出现了融资渠道受限、融资成本高、融资用途单一等诸多问题。当前的融资方式无法满足物业服务企业的资金缺口，资金不足的难题凸显，故物业服务企业亟需寻找到一条符合自身条件的融资方式。

二、物业服务企业的融资方式

结合物业服务企业自身的特点来看，满足其融资需求的方式并不多，这主要源于其缺乏抵押物。当前，物业服务企业主要的融资方式有以下三种：

（一）港股融资

港股融资是指通过在香港联合交易所上市发行股票来进行融资的一种方式。当前香港主板呈现出“上市企业市值、市盈率稳中有升”的特点。由于港股融资条件较为严苛，截至2017年底，只有6家物业服务企赴港上市业（如表1所示）。

从近几年在港上市物业服务企业市值变化情况来看，绿城服务市值出现巨大的飞跃，2017年绿城服务市值达202.50亿港元，成为目前在港上市市值最高的物业服务企业。中海物业呈现稳中有升的态势，2017年中海物业市值达85.79亿港元，仅低于绿城服务与彩生活。与往年比，彩生活和中奥到家略有下降，而祈福生活服务和浦江中国由于成立时间较晚，市值变化幅度较小，但发展潜力巨大。

另外，在香港主板呈现“上市企业管理规模稳步增长，营收快速攀升”的特点。在管理规模方面，2017年绿城服务与中海物业的管理面积分别达到1.17亿平方米和0.99亿平方米，彩生活管理面积达到4.2亿平方米，同比增长30.46%；管理规模总体增长逐渐趋缓。在经营绩效方面，绿城服务营业收入22.03亿元，同比增长33.59%；中海物业营收11.37亿元，同比增长6.26%；中奥到家营收9.77亿元，同比增幅达82.38%，可以看出中奥利家成为营收涨幅最大的物业服务企业，其他企业的营业收入也在不同程度上略有上涨。

（二）“新三板”融资

“新三板”融资是指企业在新三板上市挂牌之后通过股权转让或者定向增发的方式进行融资的行为。当前，新三板市场呈现出急剧扩张的趋势，范围扩展至全国范围内的上市股份公司，物业服务企业也纷纷借此契机，开拓在“新三板”挂牌上市的道路。

当前，新三板市场呈现出"数量激增，分化明显"的特征。从规模方面来看，新三板挂牌物企平均管理面积约990万平方米，平均营收超1.3亿元，保利物业、嘉宝股份、远洋亿家3家企业在管面积超过3000万平方米，营业收入超过4.7亿元。从交易方面来看，2017年，新三板企业达到11622家，有14家新三板物业服务企业有过交易。据2017年12月7日收盘数据显示，美易家与嘉宝股份市值领先，分别达30.93亿元及25.58亿元。截至2017年底，物业服务企业数量已达60家，其中新三板挂牌物业企业从2015年的14个扩张至现在的23个，整个新三板市场即将迎来集合竞价的时代。

表1　港交所上市的六家物业服务企业相关信息

（三）银行贷款融资

银行贷款融资作为物业服务企业的一种融资方式，是指物业服务企业通过向银行借款筹集所需资金，具体可分为短期信用贷款及抵押贷款两种方式。由于物业服务企业通常缺乏可抵押物，为降低风险，银行在向其发放信用贷款时限定了相关条件，如：企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上，素质良好、无不良个人信用记录；经营收入核算利润总额近三年持续增长，资产负债率控制在60%的良好范围内，现金流量充足、稳定等。综上，与港股融资相比，新三板及银行贷款融资门槛相对较低，目前已有60家物业服务企业陆续挂牌新三板，银行信用贷款由于具备无抵押担保、额度较小的特点，已经成为物业服务企业融资的重要方式。

三、南都物业的融资创新实例

目前，物业服务企业正在积极探索多元融资渠道，健全融资服务机制，以提升融资效率。2017年12月，南都物业成功上市，成为“物业第一股”，为物业服务企业A股融资做出了创新性的探索。截至2017年底，南都物业管理项目已拓展至全国各大城市中，签约项目近300个，在管面积近4000万平方米，营业收入从2014年的3.9亿元上升到2017年的5.8亿元，净利润从0.31亿元上升至0.63亿元。南都物业的融资创新对于同类物业服务公司也具有一定的参考价值。下面从该企业的基本情况、融资创新的原因以及具体操作三方面入手，阐述该实例所具备的理论与实际意义。

（一）该实例的基本情况

南都物业成立于1994年，是长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，业务以杭州为中心，深耕江浙沪，并逐步向全国辐射，杭州地区以外收入逐年增长，杭州地区收入占比逐年下降。主要从事住宅、办公、商业类物业服务的相关项目，2016及2017年公司签约面积分别分别增长16.57%和19.06%，呈现出稳中有升的态势。

公司主要竞争对手包括：彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务4家主营业务收入超过4亿元的港股上市公司，这是其竞争对手中的第一梯队；位于第二梯队的竞争对手主要是主营业务收入不超过4亿元的新三板挂牌公司。虽然南都物业的营业规模与第一梯队公司存在差距，但从净利率水平来看，其成本管控和盈利能力更胜一筹。目前，公司旗下悦都科技负责O2O社区APP等产品研发，依托互联网技术将项目资源进行整合、调度，迎合了当前“互联网+”背景下的新需求。

（二）融资创新的原因

当前，内地上市的物业服务企业已超过20家，但大多数还集中在新三板，少数选择了港股融资，包括彩生活、绿城物业、中海物业和中奥到家等，但南都物业却选择了进入门槛更高的A股。该企业进行融资创新的原因总结如下。

第一，A股融资有助于推动物业管理行业的资本化进程。对于相对资金密集型的房地产企业而言，在估值更高的A股市场上市不仅能获得更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。该成功案例在很大程度上回应了市场方面对于物业服务公司在A股上市可行性的质疑，成为物业服务企业资本化的重要突破，这将加强大型房企分拆物管服务资产境内上市的信心和动力，从供给上推动物业管理行业的资本化进程。此外，碧桂园物业、新城悦也正在A股IPO审核中，这也说明了南都物业在融资渠道选择方面具有前瞻性。

第二，融资创新可提高企业的盈利能力，引领各物业服务企业进入轻资产运营时代。单独上市赋予物业管理公司在资本市场平台独立融资的能力，在很大程度上可获得外部资金扶持，从而脱离对房企集团的资金依赖，在市场监督下加强内部经营管理改革，从而提升盈利能力。首先，企业所涉及的社区智能化改造、管理信息化升级可提高服务品质，同时减少对人工的依赖；其次，企业通过进行产业链及跨细分市场的扩张，可使利润来源最大化；最后，基于线下社区资源进行多元化业务拓展，构建商业社区模型，升级业务结构。例如，此次南都物业计划融资4.11亿元，其中1.4亿元将投资于物业管理智能化系统项目、社区O2O平台建设等，主要服务于技术升级以及业务结构升级所需的基础建设，这说明企业正在探索轻资产运营模式。

第三，企业自身融资优势显著。由企业内部核心财务数据可知，2014—2016年，公司分别实现营收3.91亿元、4.71亿元（+20.44%）、5.78亿元（+22.73%），归母净利润分别为 3151.85万元、5428.72万元（+72.24%）、6296.48万元（+15.98%）。公司营收规模增长受益于签约项目的增加，以及物业规模的扩大。近年来，公司管理费用率有所提高，但总体保持相对稳定且低于公司平均水平。2014—2016年，公司管理费用率分别为8.59%、8.38%、9.17%，而行业平均水平分别为14.80%、15.52%、15.31%。另外，2014—2017年上半年，公司主营业务毛利率分别为26.70%、29.78%、27.11%与26.23%，主营业务盈利能力较强。相比2014年来说，2015年公司主营业务综合毛利率增加了3.08%，原因在于，公司为不断完善收入结构，办公和商业类项目收入所占比例不断扩大。以上数据均表明，南都物业具有较强的盈利能力，具备足够的财力尝试进行A股融资，自身融资优势显著，且外界十分看好该企业的发展前景。

（三）该实例的具体操作

通过参考南都物业的招股说明书，可知该企业A股融资的具体操作方式为：首先，详细介绍参与本次融资的发行人及控股股东，发行人的基本状况，披露发行人主要财务数据以及本次发行情况等。其次，罗列可能出现的风险因素，具体包括市场风险、经营风险、财务风险、管理风险、产业政策风险、募集资金投资项目风险等。再次，披露企业业务和技术相关信息，公司治理及财务会计信息，阐述未来主要业务的发展目标。最后，明确募集资金用途及股利分配政策，从而完成此次的招股发行工作。具体来看，本次发行情况如表2所示。

表2　南都物业本次股票发行情况

此次南都物业拟首次公开发行1984.127万股A股股票，在扣除发行费用之后，本股票发行所募集资金将按其重要程度投资于具体项目，募集资金用途如表3所示：

表3　IPO募投项目情况

募集资金投资项目的实施，是企业业务发展中的重要一环。物业管理智能化系统项目有助于提高公司服务的技术水平，从而提升公司的服务质量，节省服务成本。全国物业服务业务拓展项目的顺利实施，有助于公司扩大业务规模和进入新的市场。社区O2O项目则能够为公司带来服务创新的机会，并紧跟时代发展趋势，在未来的市场竞争中占据有利地位。

四、优化物业服务企业融资的建议

为解决当前物业服务企业融资难问题，应在不断突破现有自身束缚的同时，进行多种形式的创新。南都物业A股融资，相较于传统的融资方式其创新性主要体现于将社会、经济等资源进行了最大化的整合。

（一）融资渠道创新：拓展内外源融资渠道

当前，多数物业服务企业的融资渠道主要涉及内源融资与外源融资。内源融资主要指通过金融机构、民间借贷、企业内部筹资等内部渠道进行融资，外源融资主要包括银行贷款、发行股票、企业债券等。随着企业规模的进一步增长与业主需求的多样化发展，传统的内源融资渠道已无法满足企业融资需求，外源融资逐渐在物业服务企业融资中占据上风，如前文所阐述的南都物业就是在融资渠道上实现了突破与创新，成为在A股上市的第一支物业股，为其他物业服务企业提供了宝贵的经验借鉴。企业应在深入研究两种融资渠道的同时，探索新型融资渠道。以供应链融资为例，其虽是当前企业融资的重要渠道之一，但在实践中很少有企业进一步拓展。物业服务企业应与核心企业建立友好的合作关系，比如在价格方面给予优惠、加强增信措施、增加应收账款的账期等，这将是物业服务企业融资的有效途径。

（二）融资产品创新：探索以互联网为主导的融资创新机制

随着物业服务企业对互联网金融领域探索的不断深入，出现了各类“互联网+”融资产品。以互联网为主导的融资方式依托其低成本、高效率、操作简便的优势，逐渐打破传统的融资方式，成为创新探索道路上的新风向标。

以互联网为主导的融资有助于企业解决内部资金问题，帮助企业快速获得运营资金，对资金实力较为薄弱的中小型企业而言，更是如此。可引入P2P网贷平台等较为流行的企业融资产品。以P2P为例，其作为一种新型的中介机构，为贷款方提供投资渠道，帮助投资者在短时间内整合投资信息。该类机构拥有专业化运营团队，信息搜集能力远远领先于个人，可使信息的优化配置达到最佳，实现双方的互利互惠。因此，探索物业服务企业的融资产品创新是推动融资创新的重要方向。

（三）融资方式创新：从多主体联合视角出发，发展产品组合融资

除前文所述的三种主要的融资方式以外，可从多主体联合视角出发，尝试产品组合融资的方式，最终实现互利共赢的局面。其典型特点为：可摆脱融资期限的束缚，同时严控融资成本，风险共担，通过产品组合等形式，丰富物业服务企业的融资品种，也可满足企业内部日益增加的业务需求。从当前发行的组合融资产品来看，仍存在一定的风险，因此，物业服务企业的重点应根据企业实际情况与相关政策约束，谨慎识别差异化的融资方式，据此设计出最优化的产品组合。

五、小结

当前，传统的融资方式已无法满足物业服务企业运营与发展的需求，物业服务企业在融资方面仍存在诸多问题，但在良好的宏观政策及金融体系不断完善的背景下，物业服务企业应结合自身特征，不断探索与创新融资手段，最大化的整合社会资源，建立与企业各阶段发展特征相对应的多层次融资渠道，同时各级政府应落实相关政策，引导企业规范有序的开展融资活动。