浅析房地产税的开征

史茹楠

（安徽大学，安徽 合肥 230000）

一、房地产税的固有特征

第一，房地产税是财产税，是对房产的所有权征收的税种，与房产税不同的是，房产税是对企业经营性房产征税，对个人住房予以免税，而房地产税主要针对个人住房征收，价格或数量越多，缴纳的税款越多，从而具有良好的调节财富差距的功能。虽然税种可以分为几大类，但在我国，财产税类所占的比重很低，如果开征房地产税就可以弥补我国财产税类的缺口。第二，房地产税是直接税，纳税人是房产的所有人，因此税负不能转嫁，同样是直接税的个人所得税，虽然不易转嫁，但是它是基于纳税人的收入进行征税，而且可以采取代扣代缴的模式。然而房地产税就是单纯对纳税人所拥有的房产进行征税，不管纳税人是不是有收入都必须纳税，也不能选择代扣代缴，这样很大程度上会引起纳税人的痛苦。这也是房地产税的开征备受热议的主要原因。

第三，房地产税是地方税，税基规模很大，所以在营改增后的今天，房地产税可以成为地方新的主体税种，加之不易移动的特性，可以给地方带来稳定的财政收入。但是我们也要考虑到，土地出让金的收取似乎与房地产税的征收有重复之嫌，而且我国对于房屋所有权有规定的期限，而房地产税却是对所有权征税，如果开征房地产税，是不是要给予房屋所有人相应的永续使用权是个值得考虑的问题。

第四，房地产税是受益税，我们知道，税收相当于政府为大众提供公共服务的对等价格，而房地产税又是直接税，纳税人会强烈的感知到纳税后自己的收入减少，所以他们会想知道自己纳税获得的好处是什么，这就要求政府征收到房地产税后将会把税款用到哪些方面对纳税人透明化。另外，地区间的贫富差异使得居民享受到的公共服务的质量不同，相应的纳税人缴纳的税收也应该有所差异，所以，房地产税的开征应该授权给各地方去决定怎么征征多少。

根据以上分析我们可以看出，房地产税的各个特征使得其在很多方面都能发挥重要作用，但具体以哪方面为主，主要取决于房地产税的具体设计方向。例如，美国将房地产税作为地方的主体税种，目的就是为了筹集财政收入，在它的设计中，所有住房都是征税对象，没有普遍的减免优惠。新加坡则注重调节收入分配，缩短贫富差距，在它的设计中，将房产分成基本住房和私人高端住房、企业经营性房地产和个人住房，对前者实行优惠税率，后者实行高税率甚至累进税率。再看日本，它的房地产税主要是为了抑制住房投机，所以对投资性住房实行高税负。

虽然我国房地产税还没有实施，但是外国的房地产税已经开征许久，可以说是很成熟了，我国可以有选择性的借鉴一些，毕竟还要考虑到我国的基本国情。在我国的一二线城市，人们对于房子的需求很高，房价更高，所以在这样的城市或许应该征收较高税率的房产税，而经济一般的地区，或许可以让当地政府去衡量具体应该怎么征收，当然在此之前，中央应该给出一个框架来束缚地区政府的自由裁量权。

二、房地产税的征收目的及实现情况

（一）筹集财政收入，确立地方主体税种

在2016年5月1号全面实施“营改增”之后，虽然中央和地方的分成比例也调整了，但是终究改变不了地方主体税种缺失的现状，而且还导致了地方的事权与财权失衡，他们必须想办法筹集到资金以实现地方的建设，所以土地出让金成为他们最好的选择，然而土地是有限的，这个方法并不是长久之计，还可能给政府带来很多债务。而房地产税有所不同，因为房地产税的税基固定且规模巨大，确实可以给地方筹集到稳定的财政收入。但是真正想使其成为地方主体税种，可能在短期内实现不了，因为各地区的差异还有大众的接受度都使得房地产税的征收并不能从一开始就全面大规模的征收，否则很可能会带来不利的后果。

（二）抑制房价上涨

房价上涨已经不单单是一线城市的苦恼，二三线城市的居民虽然收入相对低一些，房价却也是居高不下。所以对于征收房地产税是否能抑制房价上涨成为大众最为关心的事情。从理论上来看，在房产供过于求的地区，房价本身上涨的可能性就比较低，如果征收房地产税，房产的持有成本增加了，只是会加速房价的降低。而在房产供不应求的地区，房地产税虽然使得房产的持有成本增加，对房产的所有人也并没有太大的威胁，因为他可以把这部分税负转嫁到购买者身上，这样就表现为房价上升了。但是在现实生活中，相关的因素会更多，房地产税的开征到底能否抑制房价的上涨，还没有一个确定的答案。

三、开征房地产税涉及的问题

（一）房地产税立法的缺失

根据税收法定原则，征收房地产税要有法律依据，才能提高房地产税的税收地位。我国已经颁布了《企业所得税法》和《个人所得税法》，由此我们能够知道这两个税种的重要性。况且房地产税给大众的感受是明显的，要想让大众接受房地产税的开征，立法也是迫在眉睫的。肖捷部长也提出了要遵循“立法先行”的原则，从今年开始，房地产税法的制定已经提上了日程，但是法律的起草、修订及最终颁布也要花费很长一段时间，这也使得房地产税的实施在短期内不可能实现。

（二）尚未建立相关的配套机制与人才的不足

在今年的两会期间，房地产税的计税依据已经确定是房产的评估价值，但是具体实施的评估机制还没有确立起来。首先要想了解对谁征税、征多少税，必须要建立完善的不动产信息登记平台，对于我国人口众多的现状，这将会是一个大工程。再次就是评估价值要运用房地产税基评估机制来测算，同时也需要专业的评估人才来实施，这些都是我国还没有涉及的方面，对于房地产税的开征存在一定的阻力。

（三）税负的加重

在我国现有的房产征税环节，建设和交易环节各涉及7个税种，而保有环节只征收了房产税和城镇土地使用税两个税种，这体现了我国房地产税制的“重建设、交易，轻保有”的特点，而且从税收收入上来看，保有环节的税负相对较低，这更加促进了投机行为的出现，进而形成了今天这种“炒房热”的局面。而房地产税就是在保有环节征收的税种，如果开征一定会增加保有环节的税负，一定程度上可以抑制投机行为。但是如果其他环节不变，那么一定会导致纳税人的整体税负加重，这一定不是纳税人愿意看到的，也不属于适度的开征。所以，在开征房地产税的同时，应该可以减少一些建设交易环节的税收，不至于给大众增加额外的负担。

（四）开征导致的不公平

房地产税的一个功能就是调节收入分配，缩短贫富差距，看起来似乎富人需要缴纳更多的税款，但是其缴纳的税款占收入的比重却比穷人低。因为穷人虽然收入低，但是房子却是保障生活的必需品，其缴纳的税款会占收入的大部分，所以从占比来看，征税会使穷人牺牲更大，这是不公平的。另外，如果按年龄划分纳税人，青年人虽然收入偏低，但是他们对未来生活有着美好的向往，收入的上涨也是必然的，他们势必会选择条件好的房产，所以他们的税负不会轻；而老年人经过一生的奋斗，可能房产较多，但是收入较低且基本固定，他们的税负也会是重的。这也体现了不公平的特性。

四、具体设计房地产税的建议

根据以上的分析，对于房地产税的具体制定，以下是几点建议：

第一，征税范围应该是所有的房产，包括增量房和存量房。但是在开征初期，应该加大免税力度，比如家庭居住性且小于一定面积的房产予以免税，尽量只征收高端人群的多套房产。

第二，税率的确定可以制定一个范围，对于一般性住房实行比较低的税率，对于拥有多套房或者有投机行为的，可以实行高税率甚至累进税率。

第三，税收优惠是必然要实施的，比如个人的第一套住房可以减半甚至免缴税款，老年人如果拥有多套房产，可以协助其租赁或者出售，同时免征所得税。