房地产企业财务审计风险及对策分析

朱宏

【摘要】我国经济增长进入“新常态”，房地产企业负债压力大，去库存压力大；而且注册会计师的业务水平有限，对审计风险意识不强，使得房地产行业面临较高的审计风险。本文便从房地产企业财务审计风险及对策方面展开讨论。

【关键词】房地产企业；财务审计；风险及对策

随着我国进入经济“新常态”，国家相继出台一系列抑制房地产过热的政策，从全国范围来看，房地产市场整体出现供过于求的现象。房地产企业库存加大，债务负担加重，财务风险加大，导致审计人员面临较高的审计风险。注册会计师应采取恰当的审计程序防范房地产企业审计风险，提升相关审计的效率与质量。

一、房地产企业的审计风险

（一）房地产企业审计的重大错报风险

一是关注房地产企业的持续经营能力。持续经营是会计的四大基本假设之一，是企业编制财务报表的重要基础，也是注册会计师评价企业财务报表的依据。要综合考虑被审训单位净资产和营运资金、不能偿还的到期借款、未来现金流量净额等财务指标，评价市场、客户、供应商等经营情况，以及是否存在大额抵押、担保、未决诉讼等其他情况，评价企业对持续经营能力做出的评价是否恰当，考虑其对审计意见的影响；二是收入确认是否符合确认标准。销售收入是财务报表的重要组成部分，是评价企业经营业绩的重要依据。由于房地产企业销售方式的多样性，销售收人的形式也呈现多样性，例如：预售收入、购房定金、押金、销售退回等；再加上企业会计准则与税法的差异，房地产企业的收入确认存在较高的重大错报风险；三是关注房地产企业开发成本。房地产企业成本核算范围广，包括土地出让金、拆迁补偿款、建安费、咨询费等多方面。要充分检查土地出让合同等相关书面材料。而且房地产企业需投入大量资金、开发周期长，通常有大量借款，正确区别资本化利息和费用化利息对房地产开发成本有很大影响。四是关注企业的关联方交易。关联方交易具有隐蔽性，企业在财务报表中应当充分披露关联方名称及其交易。一般情况下，企业的关联方不会导致财务报表重大错报风险，但有时，企业的对于管理方交易未按照的正常的市场交易条款进行，使得财务报表没有公允反映企业的交易情况，由此导致财务报表产生重大错报风险。五是关注存货跌价准备的计提。存货减值损失是企业调节利润的重要手段，对企业所得税额产生重要影响。

（二）房地产企业审计的检查风险

一是没有识别出房地产企业审计中的重大错报风险。由于房地产企业本身业务量大，涉及的会计处理专业且复杂，增加了审训人员识别审计风险的难度。

二是没有设计或者执行恰当的风险评估程序。注册会计师实施恰当的风险评估程序，能够为识别和评估财务报表层次和认定的重大错报风险提供基础。风险评估程序应当包括：询问管理层以及被审计单位内部其他人员；分析程序；观察和检查。风险导向审计，要求注册会计师以审计风险作为出发点和落脚点，首先要了解被审计单位及其环境，识别和评估重大错报风险。房地产企业审计工作量大，审计难度大，再加上审训人员自身素质的限制，如果审计程序设计和执行不恰当，不仅不会识别和评估出被审计单位的重大错报风险，而且还会陷入被审计单位的误区，影响审计效率和效果，加大审计风险。

三是没有采取恰当的审计程序应对审计风险。在房地产企业审计中，注册会计师应当针对重大错报风险确定总体应对措施，设计和实施进一步审计程序。对于总体应对措施，要增加审计程序的不可预见性；进一步审计程序包括控制测试和实质性程序。如果注册会计师选择了不恰当的审计程序、审计过程执行不恰当或者错误解读了审计结论，会加大审计的检查风险。加之，注册会计师审计工作的时间和成本的限制，注册会计师通常并不对所有的交易、账户余额和披露进行检查，检查风险不可能降低为零。

二、房地产企业财务审计风险控制对策

（一）重点审计成本费用归集是否真实

房地产企业开发涉及大量成本费用，其归集和核算工作量大。一是开发成本的核算项目一般包括：地价、拆迁补偿款、建安费、基础设施费、公共配套设施费等；二是房地产开发项目往往需要举借外债，在项目开发期间，符合条件的利息费用可以资本化，就需要正确核算利息费用并在各个项目间进行分配：三是有时在同一块土地上开发的房屋有不同用途，例如，商用、住宅楼、力、公楼等，不同用途的房屋销售价格不尽相同，为正确核算成本也需要根据不同用途在房屋之间进行成本的分摊；四是不同地段的开发项目成本有时也有很大差距。审训人员在对房地产进行审训时，就要充分关注被审训单位成本费用的归集与核算。一是检查相关的合同、发票，招投标书等书面或电子证据；二是使用分析程序，結合地域、区位、路段，商业繁荣程度等因素，分析成本是否合理；三是对于利息费用采用重新训算的审计程序；四是运用项目经验，保持职业谨慎。

（二）将分析程序用于审计

1.用作风险评估程序。可以使注册会计师发现财务报表的异常变化，包括对账户余额的变化分析、趋势分析、比率分析。还可以分析被审计单位的财务状况和盈利能力，发现被审训单位的持续经营能力问题。房地产企业在财务方面出现下列情况表明企业持续经营能力存在重大疑虑：企业营运资金出现负数，过度依赖短期借款为长期资产筹资，经营活动产生的现金流量净额为负数，关键财务比率不佳（如资产负债率）等。2.用作实质性程序，结合细节测试对关键账户或余额进行审计。例如，根据租金水平、空置率等可以测算出总的租金收入；根据营业税金及附加账户金额可以测算出是否存在隐瞒收入的情况。3.用于对财务报表的总体复核。在审计工作临近结束时，注册会计师运用分析程序确定财务报表整体是否与其对被审训单位的了解一致，实施的审计程序是否充分、适当，即是否可以将审计风险减低到可接受的低水平。

（三）加强计算机辅助审训技术的应用

伴随着房地产企业业务量的增加、会计信息化的成熟，注册会计师应当加强对训算机审计技术的应用。审训人员的训算机审计知识储备，直接影响检查风险。在房地产审计中，应当推行计算机审计。会计师事务所可以通过培训或者深造的方式，培养一批计算机审计的专业人才，应对信息化环境下房地产企业的审计风险。

三、结语

在日益复杂的形势下，对注册会计师来讲，应对房地产企业审计风险尤为重要。因此，本文进一步了解和应对房地产企业审计风险。

参考文献：

[1]王桂云.财务审计中存在的问题及防范措施[J].时代金融，2015，23：135+141.

[2]栾岚，边丽丽，张晓铭.审计风险的成因及防范措施[J].经济师，2012，11：162-163.